収益物件サイトを運営する「健美家」が全国の投資用不動産の

2014年マーケットの動向を発表しました。

同サイトに登録されている物件とメールで問合せがあった物件を対象に利回りと

物件価格を年代別、四半期別に集計しました。

区分マンションを見ると、登録物件の投資利回りは2005年の調査開始以来、

過去最低水準の9.13%となり前年比でも1.48%低下と下降幅はここ数年で

最大であったといいます。

先日もお伝えした空き家問題について、付け加えてお伝えしたいと思います。

今回は野村総合研究所から発表されたデータを取り上げてみたいと思います。

野村総合研究所は、今から8年後の2023年の空き家率に関する2つのシナリオを

作成しました。

それによると、空き家率の増加が収束していく場合は、

約 13.7%で推移し、世帯数が減少し、住宅の除居、減築が進まない場合は

約21.0%に拡大すると発表しました。

裁判所に申し立てられる競売件数が年々、減少しています。

司法統計によると、昨年の全国競売件数は3万3718件で前年比13％減。

リーマンショックがあった翌年の2009年は、6万件を越えていましたから、

50％近く減少したことになります。

リーマンショックという特殊な経済事情があったということもありますが、

ここまで大幅に減少したのは、中小企業金融円滑化法の影響が大きいと

思われます。

２０１５年１月１７日、今日で阪神淡路大震災が起きてちょうど２０年になる。

２０年前・・・

私は、あの時、大阪にいた。

「ドン」という音と共に強い揺れを感じたが、

誰かがベッドを揺らしているのかと思い目を覚ました。

暫くすると揺れは収まった。

その日は、早朝に会議があり、テレビを見ることなく会社に向かった。

バブル景気と聞くと、それを知っている世代であっても、

一昔も二昔も前に感じることでしょう。

バブル景気の頃、あなたはどんな仕事をしていましたか？

バブル絶頂期、私は22、3歳でした。まさにバブルの名に相応しく

世の中全体が浮かれていました。もちろん、私もその1人です。

なぜなら、不動産業に従事したのがまさに、そのバブルの時だったからです（笑）

２０歳～３９歳の女性人口が減ることで、

これからの３０年間で消滅してしまう可能性がある自治体が、

なんと896もあると日本創成会議、人口減少問題検討分科会の推計で発表されています。

故郷がなくなる可能性があることに、複雑な思いをする人もいると思います。

しかし、北海道夕張市の破綻に代表されるように、

人口減少により自治体そのものが立ち行かなくなるのは仕方がないことでしょう。

空き家が増え続けていることが社会問題化しています。

都心に住む私には関係ないと思っていましたが、実は私の隣の家（１戸建て）も、

前の住人の方が退去されて３ヶ月、ずっと空き家のままです。

空き家問題について調べていたら、総務省が発表した資料を見つけました。

 政府は2014年度の補正予算案に盛り込む追加の財政投資計画をまとめ、

それが発表されました。

中小企業軸に1,000億円超規模の追加投資の計画があるとのことです。

円安に伴う燃料や資材の高騰で、資金繰りが苦しくなった企業への支援策で

200億円超の低金利融資を実施する方針だといいます。

その中でも特に目を引いたのが、

中小企業向けに返済の優先順位が低い資本性劣後ローンと呼ばれる

融資枠を300億円規模で設けたことです。

現在、発達した低気圧の影響が、全国的に広がっています。

北日本、北陸、東海などで大雪、猛吹雪の恐れもあると発表されています。

気象庁では厳重に警戒し、十分注意するよう呼びかけていますので、

極力早めの帰宅を心掛けるなどご注意ください。

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全国の火災件数、どのくらいかご存知ですか？

消防庁が発表した平成２６年上半期の火災件数は、なんと２５,２６０ 件。

おおよそ１日に１４０件、なんと１０分に１件の火災が

発生していることになります。

特に分譲マンションにお住まいの方は、

郵便受けに毎日多くのチラシが投函されているのではないでしょうか？

美容室のクーポン、ピザ屋さんのデリバリーメニュー等、

チラシの種類は様々でしょう。

しかし、中でもよく見かけるのが不動産の広告です。

「（住んでいるマンション名）の購入希望者がいます」

「（住んでいるマンション名）を予算３，８００万円で探しています」

など、名乗りだせばあたかもすぐに買い手が見つかり、

更に高額で売却できるのではないかと錯覚するような広告も多々あるようです。

住宅ローンの返済にお悩みであれば、

「そんな金額で売れたらローン全額返済できる！」

と期待してしまうでしょう。

英国の企業であるアウルストーン社で開発された「ナノチップ」。

この小さなチップに何ができるチップかと言うと、

なんと有毒ガスを検知することができるのです。

アメリカの同時多発テロ9.11の後に開発されたこのナノチップは、

主に軍事目的として戦地で使われていたそうです。

そして、このチップ、現在医療目的で活用できないかと

新しい動きを見せています。

消費税の増税が延期されました。


2015年10月に予定されていた消費税増税。


今回の延期の理由は、景気が想定以上に悪くなっているから、というもの。
個人消費が１年前と比べて、２％以上減少していると言います。
消費税増税を延期して、デフレ脱却を優先するとしています。

金融機関から、「メールアドレスの確認」や「本人認証サービス」などの件名で

メールが届いていないでしょうか？

ネットバンキングなどのパスワードを巧みに聞き出す詐欺が横行しており、

オレオレ詐欺のように人を疑わなかったことが

結果的に詐欺被害に繋がってしまったという方も多いでしょう。

そのような事件が、様々なメディアでも取り上げられ、

消費者の警戒は大きく改善された印象を受けます。

しかし、今度はその「警戒心」をターゲットにした手口が新たに出てきているようです。

正開発の感情認識パーソナルロボット、Pepper（ペッパー）をご存知ですか？

テレビCMでもよく見かけますよね。 

滑らかに動き、人と会話をする様子はまるでアトムのようです。

一昔前にロボット犬のAibo（アイボ）が流行りましたが、

まさかこんなに早く人型ロボットが一般的に売り出されるとは

想像もしませんでした。

そして今回、みずほ銀行では、

なんと人工知能を備えたコンピューターシステムを

新たに導入することを発表しました。

電車内でマナーの悪い乗客、悲しいことに非常に多く見かけます。

床に座り込んだり、靴のまま座席に足を上げたり、
我が物顔で手荷物を座席に置いて陣取ったり・・・。

例を挙げればきりがありませんが、
中でもとりわけ多く見られるのが足の投げ出し。

日本民営鉄道協会が行った電車内の迷惑行為の調査によると、
「座席の座り方」との回答が30.7％と２番目に多かったそうです。

（１位は「騒々しい会話・はしゃぎまわり」35.3％）」

これまでにも度々メディアで取り上げられ、

その悪質性が問題視されてきた「オレオレ詐欺（振り込め詐欺）」。

一時期と比較するとニュース番組などで見かけることが少なくなりましたが、

未だにこれらオレオレ詐欺などの特殊詐欺の被害は相次いでいます。

警視庁が把握する被害情報だけでも、

平成２６年上半期の特殊詐欺の被害件数は全国で６，１６７件（前年比+14.4％）。

その被害額はなんと約２６８億円にも及びます。

被害額は前年同期と比較して、26.5％、約５６億円も増加しているのです。

住宅ローンを組む際、どこから借入れをするかは
非常に重要な選択と言えるでしょう。

３５年ローンであれば、
３５年間お付き合いをしていかなくてはなりません。

また、途中で借り換えするのは必ずできることではないため、
繰り上げ返済の手数料や金利など様々な要因で選ぶ必要があります。

住宅ローン専門の金融機関、AllAbout（生活総合情報サイト）の調査によると、
借りれ先を選んだ理由のトップは「金利が低かったこと」とのこと。

みなさん、健康管理はしっかりされていますか？

栄養バランスがとれた健康的な食事を食べてもらうため、
厚生労働省が新たな仕組みを導入するようです。

あらかじめ１食あたりに必要な栄養素の基準値を決め、
この基準値を満たしたお弁当などの商品に専用のマークをつけるという制度。

来年度から導入される予定です。

先日、御嶽山が噴火しました。
亡くなられた方のご冥福を祈るとともに、被災者に心からお見舞いを申し上げます。



2011年3月11日の東日本大震災以降、
防災への意識は高まっていたつもりでしたが、
やはり突然のニュースには衝撃を受けました。

地震、水害、火山の噴火・・自然災害が立て続けに起こっている近年。

築地市場の跡地がカジノ建設の候補地になっているそうです。
もともとはお台場が有力な候補地だったそうですが、
築地が銀座にほど近い立地であることなどから、白羽の矢が立ったようです。




そもそも、カジノというのは現在の日本では違法なはずでは？
と思うのですが、秋の臨時国会にて「統合型リゾート推進法案（カジノ法案）」が
成立する可能性があるのです。

ホンダの小型ジェット「ホンダジェット」の一般公開がニュースになっていました。


スタイリッシュな車体は、まるで車のデザインのようです。
新しい幕開けにふさわしい風貌でした。


ビジネスジェットというのは、いわゆる「プライベートジェット」で、
フライトスケジュールに左右されず、待ち時間なしで利用されるそうです。
アメリカのような国土が広い国では、国内ビジネスでも移動距離がすさまじいので、
ビジネス界のトップは利用するそうです。

中小企業、零細企業を対象に、
新事業や廃業の支援策を検討する旨が発表されました。




新規事業に取り組むために、
低金利で融資を受けることが可能になったり、
債務超過になる前に設備の売却費用を事前に借りることで
事業をたたみやすくすることを狙いにしているようです。

先日ニュース番組で、新潟県のアンテナショップが紹介されていました。
北陸新幹線開通についてのＰＲ活動でした。

いよいよ２０１５年春、北陸新幹線が開通します。


個人的には、とても楽しみです。

消費税８％への引き上げで、負担が増したように感じている今日この頃ですが、
現在、軽減税率について与党内でヒアリングがされているそうです。


軽減税率とは何ぞや、というと・・・

住宅ローンを取り巻く環境は社会状況に左右されます。


バブル崩壊、リーマンショックを経た日本は、
「不況」が当たり前の時代に突入されました。

それに伴い、これまでの雇用制度に則ったローンの仕組みでは、
立ち行かなくなりました。

消費税が８％になり、早２ヶ月。



増税前に住宅を駆け込み購入した方もいらっしゃると思います。
増税前には、今買うべきか、消費税増税後に買うべきか、
ニュースや紙面で特集されていましたね。



２０１５年１０月にはさらに消費税が１０％に引き上げられることが
予定されています。



大きな負担ですよね。

ワールドカップが盛り上がっていますね。
普段はサッカーを観ない人も（私もそうですが…）、日本代表を応援している方が
多いのではないでしょうか。今週も頑張ってほしいですね。



先日、法人税率２０％台まで引き下げへ、というニュースが出ていました。
数年のうちに実施を目指すとのこと。

「ネット婚活の落とし穴」

NHKの朝の情報番組で、このようなテーマで実際のケースが紹介されていました。

その落とし穴とは・・・？

風水を参考にされていますか？


たとえば、
玄関・リビング・寝室は吉方位に配置するのが良い、など。


最近では、若い世代が、家を借りるとき・買うときに風水を
気にするという傾向が出ているそうです。


それだけ、「家」は住まいとして大切な場所なんですね。

日本は少子化・高齢化が進んでいます。
その影響で、労働力人口の減少も懸念されています。



２０１０年には８０００万人以上の労働力人口が、２０３０年には
６７００万人ほどに減少するという見込みが出されています。
年金受給者を支える人口がそれだけ減少するということですから、
なんとか手を打ちたいところです。

オフィス街や駅でよくリクルートスーツの若者を見かけます。



今の時期には、就職が決まった学生、まだまだ奮闘中という学生が混在
しているのではないでしょうか。



さて、そんな新卒の就職率について、少しお話させて下さい。

スマホって本当に便利ですよね。


５年ほど前、私は２つ折り携帯を使っていました。
まだ、スマホは珍しく、周囲でも従来の携帯電話を使っている人が
ほとんどだったと記憶しています。

「公売」という言葉をご存知でしょうか。
「競売」に比べると「公売」は聞きなれない言葉ですね。


公売というのは
役所が、税金等の滞納者の財産を差し押さえし、
オークション形式で換金して徴収するものです。



インターネットで公売を調べてみると
「インターネット公売」「官公庁オークション」という検索結果が出てきます。

『２０１３年度の金融円滑化法に関連する倒産４３５件』

中小企業金融円滑化法の終了から既に丸１年が経ち、
東京商工リサーチでは２０１３年度の倒産件数は累計で４３５件に達し、
前年度の３０５件に対して約４割増しとなったことを発表しました。

皆さんは住宅を購入するなら新築派ですか？中古派ですか？

最近では、中古物件への関心が高まってきていますが、
依然として、新築＞中古といった意識が根強いのではないでしょうか？


日本では長年、中古物件に対する上記のような意識からか、
中古物件の建物に対する評価が低い状況が続いていました。

初々しいスーツ姿の方をちらほら見かけるようになりました。
新入社員の方でしょうか。それとも就職活動の方でしょうか。
爽やかな姿を見て、こちらも清々しい気持ちになります。

さて、「社会人の息子に買ってもらいたい」というご希望やご相談が
増えているように思います。
そこで今日は、親子間売買についてのお話です。

さて、いよいよ４月１日から消費税が８％に変わりますね。


みなさんは駆け込み消費、されましたか？


この３月はひっきりなしにテレビ番組で特集が組まれていました。
とくに、「あなたの駆け込み消費、間違っていませんか？」
という内容が目立っていましたね。


『白物家電は消費税前、黒物家電は増税後でＯＫ』
『住宅は購入する金額によって変わる！』

こういった情報で、買うべきかどうかを検討された方も多いでしょう。

先日、相続問題で悩まれている方から立て続けにご相談を頂きました。



ご相談のお電話をくださったのは、
父親の負債を相続したということを把握されていなかった息子さん。

債権者が相続人である相談者を所有者として、
対象不動産について競売の申立てを行ってきたことで
相続について知ったというご状況でした。

３組に１組の夫婦が離婚している・・・と
言われるほど、離婚が珍しくなくなった昨今。



アメリカでは、離婚を踏まえた「婚前契約」を行う人も少なくないという話があります。

平均年収が下がっている一方、住宅を購入しようと考えている人の
予算は上昇傾向にあるそうです。
親などからの資金援助が、住宅取得を支えているといいます。


マイホーム購入の検討理由としては、
お子さんの成長や両親との同居などが多く挙げられます。

税金を滞納しているが、今は税金どころじゃないよ・・・
と考えていらっしゃる方はいませんか？




税金の滞納を放っておくと、大変なことになります。
滞納した税金については、延滞税がなんと14.6％もかかります。
本当に大きな金利ですよね。住宅ローンと比べてみても一目瞭然の
数字ですよね。後回しにしていることで、取り返しのつかない
金額になりかねないことは、お分かり頂けると思います。

中小企業の後継者不足が大きな問題になっています。



今、日本の産業を支えてきた団塊の世代が、そろそろ
自分の引退を考える時期に差し掛かっているそうです。

しかし、いざ次世代にバトンを渡そうとしたときに、バトンタッチする
後継者がいない、という状況に陥っているそうです。

住宅ローンを夫婦で組まれている方、
これから夫婦それぞれで住宅ローンを組もうと考えている方、
「共働き」を前提としたローンの組み方になっていませんか？

女性が活躍する場が増え、結婚しても働き続けるという選択が一般的に
なりました。また、「終身雇用」や「年功序列」といった雇用制度が変わり、
世帯所得が年々減少していることも、共働きというライフスタイルの
定着化に繋がったのかもしれません。

「マンション投資」という言葉をご存知ですか？

マンションの１室を購入して、第三者にその部屋を貸し、

賃料収入を得る不動産投資のひとつです。

マンションを１棟購入するような投資と比べると、個人が投資しやすいため、

最近では、資産家や投資家のプロのみならず、公務員やサラリーマンといった

一般の方でも所有しているケースが多くなってきています。

国民年金を滞納されている方、
「年金を払ってない人なんてざらにいるだろう」と考えていませんか？


先日、厚生労働省が年金滞納者に対する対策を発表しました。
内容は、「所得４００万円以上で、国民年金の滞納者に差し押さえ」
というものです。

皆さんはマイホームを購入する際、新築または中古のどちらを
選ばれましたか？（選ばれますか？）

「新築」と答えられる方も多いのではないでしょうか。


欧米では中古住宅のシェアが７割を超えていますが、
日本では依然中古住宅のシェアは低い状況です。

「任意売却」という言葉自体聞きなじみのない方がほとんどだと思います。


・通常の売却と何が違うの？
・競売よりメリットはあるかもしれないけれど、デメリットはないの？


任意売却という方法を選択するにしても、デメリット、あるいは注意点は知っておきたいですよね。

任意売却のご相談で多いのが、「離婚」です。


養育費や財産分与、お子さんのことなど、離婚時にお話し合いすべき
内容はたくさんあります。
その中でも、「マイホームをどうするのか」というのは特に大きな
問題ではないでしょうか。

任意売却のご相談で圧倒的に多いのが「住み続けたい」というものです。



愛着あるお家、お子さんの学区、ご近所さんの目・・・などなど、
それぞれの理由で住み続けたいご希望をお持ちです。

住み続ける方法について、知っておきたいことを今日はお話しします。

今日は税金の滞納についてのお話です。



政府は、税金を滞納した個人や企業が、国による財産の差押さえの延期を
申請できる制度を2015年4月から導入することを発表しました。

対象となるのは、支払いの意思はあるが期限までに納付することができず、
財産を差押さえられると生活が困難になる個人や企業です。
主に零細の個人事業主が想定されています。

最近、首都圏・関西圏の方から
「任意売却を勧めてくれる業者さんに依頼していたが、連絡がなくなって・・」
といったご相談が多数寄せられています。

マイホームを購入する際、「払い続けられるか」ということよりも
「買えるかどうか」で判断してしまう人が多いのではないでしょうか。



新築マンションの広告などで
「頭金０円で購入可能」「頭金０円での返済シュミレーション」
といった言葉を目にすることがあると思います。

新聞紙上では不動産の動きが活発になっているとのことで、

年も今年に引き続き、新築マンションの売れ行きが高水準にあると予想されているようです。

中小企業の経営者の方が、経営が悪化して担保にしていた不動産の任意売却を
検討されるケースは少なくありません。



多くの方が、会社の個人保証として自身が連帯保証人となっています。
そのため、会社が倒産した場合には、その経営者が多額の債務を背負ってしまいます。

中古住宅の市場が活発化しています。


そもそも、消費税増税の影響で現在は住宅市場全体が活況です。

2020年、オリンピック・パラリンピックの東京開催。



今年の流行語大賞にも選ばれた「おもてなし」。
2013年はこの東京招致活動に日本中が注目していたことを表していますね。

任意売却でご相談頂く方には、朗報かもしれません。



▼住宅新報（2013年11月26日刊）より引用

総合情報サイト「All About」を運営するオールアバウト（東京都渋谷区）は、
このほど、今年生活者にとって特徴的だった事柄をランキング形式でまとめた
「国民の決断2013」を発表した。

住宅・不動産関連では、『「中古でいい」から「中古がいい」へ』が４位に入った。

先日、ご相談頂いた方から、とても印象深い言葉を頂きました。


この方は三重県在住で、都内の投資マンションを購入。
家族に内緒だったのですが、収益率がこの４年でどんどん下がり、
手放すことを決意されました。

競売開始まであと１週間・・・
そんな状況でご相談に来られて、無事に解決された方がいます。




住宅ローンが破綻したきっかけはギャンブルでした。
奥さんも子どももいる幸せな生活を送っていましたが、
止められなかったそうです。

マンションの任意売却を行う中で、必ずついてくる管理費の滞納。


ここ最近、管理費の滞納について、遅延損害金も含めて、
一切免除してくれない管理組合が非常に多くなってきました。

この背景としては、管理費の滞納ケースが増え、
多くの管理組合が運営上、死活問題となっていることが考えられています。


管理組合側も、滞納者に対して徹底した回収を行わざるをえなくなってきたわけです。

借金の問題で苦しむ方の中には、
精神的にぎりぎりまで追い詰められた方もいらっしゃいます。
中には「自殺しようかと考えていました」と言われる方も・・・。


お金の問題は、心配や不安を増大させます。


ですが、死んで借金を清算をしようとなんて絶対にしてはいけません。
お金の問題は必ず解決します。

任意売却を行う業者は年々増えています。
インターネットで検索して業者を探される方も多いでしょう。


たくさんある業者の中で、会社を選ぶことは時間もかかるので
第一印象で決められる方、訪問してきた会社に決めてしまう方も多いと思います。

あるいは、近所の不動産会社に相談される方もいるでしょう。

住宅ローンの返済に困って、その他の借入金も膨らんで・・
そういった方の中には、弁護士の先生に相談される場合も多いでしょう。



ご相談者 「私には自己破産しかないのでしょうか」

私 「どうして自己破産しかないと思われるのですか？」

ご相談者 「弁護士さんにそう言われたのです」



弁護士の先生は、法律のプロです。
そのため、法的な解決方法として自己破産をすすめられるのは当然です。

任意売却には行える期間というのがあります。

競売が始まる前日までにすべての手続きを完了する必要があります。
通常は３ヶ月以上かかりますので、住宅ローンを滞納している方には、
なるべく早くご相談にお越し頂きたいと思っています。


しかし、裁判所の通知が来てからのご相談でも間に合います。
最後まで諦めずに解決への道を探しましょう。

私は毎年、大阪府の高校で「お金と仕事」というタイトルで
講義を行っています。
先日伺った際のお話を少しお伝えしたいと思います。




講義でお話することは、

「人生ってお金がすべて？」
「天職とは何か？」
「働くことの本当の目的はコレだ！」
「イメージの大切さ」

といったことです。

お金の悩みというのは、誰にとっても切実。

相談を受けるこちらも真剣勝負です。

「住宅ローンの支払いに困っている」というのは、

「生活の基盤であるマイホームを手放さなければならない」という危機ですから、

みなさんの悩みは相当なものです。

中山さんは建築関係の会社を経営していました。

大阪市内に一戸建て住宅を購入し、妻と子どもと共に幸せな日々を送っていました。

ところが取引先が前触れもなく倒産。

これをきっかけに資金繰りが行き詰まり、ついに中山さんの会社も倒産。

「あの時にこうしていれば」

「保証人になんかならなければ」

「無理をして家を買わなければ」

住宅ローンの支払いに困ったほとんどの人がこう言います。

後悔の念が後を絶たないのです。

不動産投資について、このコラムでも何度も触れていますが、

改めてお伝えしたいと思います。

本屋に行けば投資関係の本があふれています。

株式投資はもちろん、ＦＸ、先物、商品などなど。

仕事柄、「不動産投資はどうですか？」と聞かれることが多いのですが、

私の答えは、基本的には「ＮＯ」。

先日も離婚後の任意売却についてお話ししましたが、

離婚した女性からの相談に多いパターンとして、妻が連帯保証人になっている場合や、

離婚もしくは別居をしたのち、妻と子どもが、住宅ローンを組んでいる家に引き続き住んでいる

ケースがあります。

以前、私が解決のお手伝いをさせて頂いた方の、住宅ローンが払えなくなった

きっかけは、なんと「昇進」でした。

青木さん（仮名）は、郊外に一戸建てのマイホームを新築し、妻と娘と

絵に描いたような幸せな日々を送っていました。

しかし突然、家族の歯車が狂い出したのです。

原因は皮肉なことに青木さんの「昇進」でした。

ご相談者の来られた方は、皆さんこうおっしゃいます。

「話を聞いてもらっただけで、すごくスッキリした」。

それだけ、住宅ローンの問題は、

「いかに一人で悩んでいる人が多いのか？」ということでもあると思います。

任意売却に関する相談を年間1,200件以上もお受けする中で、

感じることがあります。

競売と任意売却とでは、どちらも大切なマイホームを手放すことは

同じなのですが、その表現に大きく異なる点があります。

「借りたお金は返さなければならない」。

ほとんどの人がそう思っています。当然のことです。

しかし、「無い袖はふれない」のも現実。払いたいけれど払えないこともあるのです。

「離婚した夫の住宅ローンの連帯保証人になっていたのでどうにかしてほしい」

このようなご相談は少なくありません。

そして、

「住宅ローンの契約をしたときに、銀行に一緒に行ったことは覚えているが、

自分が連帯保証人になった記憶はない」と言う方も結構いらっしゃいます。

今日は、前回お伝えした「住宅ローンの破綻、こんな家が危ない」というお話の

続きになります。

当てはまる・・・という方は要注意です！

長年、不動産と金融の仕事にかかわってくる中で、住宅ローンの支払いに困り、

自宅が競売になってしまう人にはある共通点があることが分かってきました。

共通点は、大きく分けると３つあります。

あなたはどうでしょうか。

前回のコラムに引き続き、不動産の買い時について解説しましょう。

前回は、投資用不動産の買い時について述べましたが、

今回はマイホームの買い時に関して解説します。

「マイホームの買い時は、いつか？」

「今でしょ・・・」（笑）

アベノミクスと東京オリンピックの招致成功で、

にわかに好景気に沸く東京界隈。

庶民にはまだまだ実感はありませんが、不動産の購入を予定されている方からは、

「今は買い時ですか？」という質問を頂くことが多いです。

※私の回答はこの文章の最後にあります。

中古住宅の活性化はアベノミクス政策のひとつです。

そのため、日本政府あげて力を注いでいます。

特に、これまでの新築住宅を増やすという政策ではなく、

欧米並みに中古住宅の流通とリフォーム促進などの住宅市場活性化には、

2020年までに現在の10兆円から20兆円にまで倍増させることを目標においています。

住宅モデルルームには、今日もまた大勢のご夫婦が訪れています。

「家が欲しい」夫婦の典型的な例をご紹介します。

賃貸マンションに住む若夫婦。結婚して５年。子どもが一人。

たとえば大阪市の場合、市内に住めば家賃補助が支給されますが、それもあとわずかで期限切れ。

アベノミクス政策の「３本の矢」。

その最後の１本として「日本再興戦略」が閣議決定されました。

その中にある住宅政策では、“中古住宅の流通を促進しよう”というものがあります。

既存住宅の長期優良基準の整備を本年度中に行うことなどを盛り込み、

中古住宅の流通を欧米並みに近づけようという狙いです。

住宅ローンの返済に関する相談を受けるのが、私たちの仕事であり、

その方々の大切な資産（マイホーム）を任意売却などの方法を用いて

競売から守ることが私たちの使命。

金余り時代と言われる今、各金融機関はしのぎを削って、

住宅ローンの貸出し金額を伸ばそうとしています。

住宅ローン破綻を迎えた多くの人は、

「家を買わなければ良かった」と後悔を口にします。

果たしてそうでしょうか？

住宅を購入するというのは、人生でもっとも高価な買い物の一つでしょう。

しかし数千万円もする商品を住宅ローンという借金をすれば、

一瞬のうちに手に入れることができるのです。

9月20日に国土交通省から発表された2013年の基準地価。（都道府県地価調査）

4年連続で改善されており、地価の底打ち感が出てきたと言われています。

確かに、リーマンショック以降の不動産価格は下落し続けましたが、

徐々に回復し、更にはアベノミクスの影響があり上昇が顕著になったといえるでしょう。

選択肢その１は、「払える範囲で支払う」。

その２は、「債権が債権買取会社（サービサー）に移ってから交渉をして

安い金額で精算する」。

その３は、「お金がないときは支払わない」。

選択肢その２

残債の債権買取会社と交渉

残った債務（借金）については、選択肢その１で書いたように債権者は

無理に回収をしたりはしません。そのかわり、ほとんどの場合、支払いが滞ると

６カ月から１年くらいで「債権買取会社」（サービサー等）に債券を売却します。

自宅を売却しても債務が残るケースもあります。

いわゆる「担保割れ」の状態で自宅を売却したときです。

この場合、「残った借金はどうなるのか」という疑問が残ります。

債務者の方がもっとも気にするところです。

「住宅ローンの支払いに困って」というご相談で、

もっとも多いのが、「引越し代という名目でお金がもらえるのでしょうか？」

という質問です。

答えは、「９５％くらいの確率で、引越し代はもらえる」です。

住宅ローンが支払えなくなってしまった後、何もせずに競売をむかえるか、

任意売却を選択するかで、その後の人生に大きな違いが出てきます。

任意売却には、大きく分けると、以下のような４つのメリットがあります。

自己破産の手続きを行える資格を有しているのが弁護士です。

「住宅ローンの支払いに困って」というご相談者のうち、２割くらいの方は

弁護士のところへも相談に行っています。借金のことでの相談といえば、

一般の人は弁護士の先生のことを思いつくのでしょう。

『競売情報』に掲載されている人たちは、まさか自分がこのような本に掲載されているとは

夢にも思っていないでしょう。

裁判所が、その情報を新聞や業界誌に掲載するので、近所や知り合いの方に自宅が

競売になることが知れ渡ってしまうのです。

住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合、

金融機関は、その不動産を差し押さえます。

そうなってしまえば、後はルールにのっとって、競売にかけられるだけです。

しかし、競売になってしまうと様々なデメリットが出てきます。

「競売になったので家が取られる！　どうしたら良いんでしょうか・・・」

このような電話は、住宅ローンの支払いができずに

競売になってしまった人からの相談です。

結論からいうと、競売の入札が始まってしまうともう手遅れで、

どうすることもできません。

2020年に東京でオリンピック、パラリンピックの開催が決定しました。

テレビや新聞は、この報道で持ちきりですね。

オリンピック開催の決定のニュースから、

なにやら日本全体に活気が出てきたように感じるのは

私だけではないでしょうね。

今回も、住宅ローンの支払いに困り家計が破綻してしまった際に、

「心にとどめて頂きたい５つのこと」の続きをお伝えします。

万が一、住宅ローンの支払いに困り家計が破綻してしまっても、

それで人生すべてが終わりではありません。

これからの人生をより良いものにしていくため、心にとめて頂きたいことが５つあります。

今日は、まず、５つのうちの２つをご紹介したいと思います。

数年前のデータによると、消費者金融から融資を受けている多重債務者が

約２３０万人にのぼり、その人たちの平均借入残高が２００万円を超えていました。

消費者金融のコマーシャルでは、「無理のない返済計画をご提案します」とありますが、

もともと、収支のバランスが悪くなったのでサラ金に手を出しているわけで、

１０％を超えるような金利での返済は無理があると言えます。

大切な自宅、家族を守るため、

できることなら住宅ローンを返済していきたいと願う方は多いでしょう。

中には、離婚や転勤等の理由でマイホームを手放したいと考えている方も

いらっしゃるかもしれません。

住宅ローンを滞納すると、いったいどのような処理がなされているのでしょうか？

金融機関は、返済が遅れ遅れの債権の場合、不良債権と見なして、

子会社（不良債権の受け皿会社）に売却します。

子会社は、親会社に対しその借入金を、借入れをしている本人の代わりに返済します。

親会社はこれで不良債権を処理できるのですが、これを「代位弁済」といいます。

「ブラックリストってあるのですか？」とご質問される方がいます。

結論から言うと、〝ブラックリスト〟という名のリストはありません。

ただ、それを意味する情報として、「個人信用情報」というものがあります。

業界では、略して「個信（こしん）」とも呼ばれています。

住宅ローンを滞納した場合、競売の手続きがとられるスピードをご存知ですか？

都市銀行、地方銀行、住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）により、その対応スピードは

異なります。

借金に対する意識をちょっと変えるだけで、あなたが置かれた状況は大きく変わります。

「借りたものは返す」ということは、当たり前のことですから、

当然ながら返す努力をしなくてはなりません。

「恐怖は常に無知から生じる」という言葉があります。

知らない、聞いたこともない、経験したこともない、
そのような自分に知識、経験のないことと向き合わなければならなくなると、
人間は恐怖を覚えるという意味です。

私のところへ初めて相談に来られる方のほとんどは、これまでの出来事について話をして頂きます。

夫婦のこと、子供のこと、仕事のこと、銀行のこと、親のこと、これまでどれだけ大変だったか・・・
ということを語られます。

住宅ローンや多重債務で私のもとへ相談にこられる方で、

「浪費やギャンブルにお金に使ってしまった事が原因でお金に困っている」

という人は、ほとんどいません。

任意売却を扱う不動産業者は年々、増加している傾向にあります。

また、この春に金融円滑化法が終了したこともあり、住宅ローンの支払いが出来ない人が多く出ることを予測し、ビジネスチャンスがあると任意売却事業に参入する不動産業者も多くいるようです。

全国にある不動産業者の数は、2013年3月末現在で122,703件と言われています。

ピーク時は、1991年の144,064社ですから、この22年間で21,361社減少したことになります。

バブルが崩壊した後のことを、「失われた20年」などと言われますが、

この20年余りで約15％も減少した不動産業界にとっても「失われた20年」になるといえます。

大手企業に勤務していたり、公務員などでない場合、
住宅ローンの審査の応諾が出るか出ないか・・・と、ドキドキ肝を冷やした人も少なくはないと思います。

大抵の場合、中小企業が資金調達を行う際には、

代表者が連帯保証人にならなければ、金融機関は融資をしてくれないのが現状です。

代表者が連帯保証するということは、もし返済ができない状態になれば、

代表者は自らの財産も没収される可能性があるのです。

私の元に相談に来られる方の中にも、企業経営者が多くいらっしゃいます。

私たちの業務とは、住宅ローン破綻による競売を避けるため、任意売却の相談に応じることです。

今では全国各地で相談に応じることができるコンサルタントが増えたこともあり、

私自身が直接ご相談に応じる事は減りましたが、以前は多い時で一日7件もの相談を受けていました。

平成２４年１１月に自民党が政権を握り、安部内閣が発足してから、
円安・株高で経済成長が顕著に見られるようになりました。

新聞紙面で見る大手企業の業績発表でも、“リーマンショック前以上の水準回復”と報道されることが多いようです。

ただ、私たち庶民には、まだ実感がない好景気の波・・・

当協会の本部は東京都千代田区丸の内にあります。

東京駅からも徒歩圏内ですので、出張等で新幹線に乗るときは、東京駅まで歩いていきます。

丸の内から東京駅付近を歩いていると、これまで何度か声を掛けられたことがあります。

「資産運用に興味ありませんか？」と若い男女が駆け寄ってきます。

1年に何度か高校で講義をさせてもらっています。

お話するテーマは、お金と仕事に関することや、夢を持つことの大切さについてです。

毎回、講義の始めに生徒たちに質問をします。

お金の問題で相談となると、多くの人は弁護士へ相談に行かれます。

テレビの影響でしょうか、日本では弁護士の先生の地位がものすごく高く、

弁護士の先生は正義を守る庶民の味方というイメージをお持ちの方が多くいらっしゃいます。

当協会で開催した勉強会についてご紹介します。
北は北海道、南は九州、沖縄から参加され、多くの会員さんにお集まりいただいています。

参加されている方々は、不動産業者であり、不動産に関する知識を有しています。

“貧すれば鈍する”という諺があります。

意味としては、人は貧乏になると、利口な人でも愚かになるという意味です。

“住宅ローン 『フラット３５』 頭金ゼロで全額融資”の見出し。
平成２５年８月１１日の日経新聞朝刊の一面に記載されていました。 

『フラット３５』とは独立行政法人、住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローン商品です。

前回は、任意売却を成功させる会社の見分け方と題してご説明しましたが、
今回はどんな担当者に依頼するのが良いか・・・その見分け方をご説明します。

今回は、任意売却を成功させるための業者の選び方をお伝えします。

任意売却業界に関わらず不動産業界というのは、悪徳という文字が見え隠れする業界です。
悪徳と聞いて思い浮かべる業界といえば、不動産と金融ではないでしょうか？残念ですが、事実でしょう。

だからこそ、業者を見極める目を持つ必要があります。

家を買うこと、家を売ることは一生のうちでも１回か２回のことです。

 「この家を売ってもっと広い家に移る！」 というハッピーな売却とは違い、
住宅ローンの返済に困って仕方なく自宅を手放すのが任意売却。

 しかし、例えハッピーな売却ではなくても、何のメリットもない競売で自宅を失うのではなく、
自分の意思で売却する任意売却を成功させて頂きたいと私たちは願うのです。

近江の国といえば、現在の滋賀県にあたる地域。
この地域の出身者で、商人として活躍した人々のことを近江商人と言います。

この近江商人の流れを汲んでいる企業として、トヨタ自動車や住友財閥、伊藤忠商事、丸紅など日本を代表する企業があります。