マンションの管理費滞納による競売を任意売却で解決

マンションの管理費の滞納は、他の住人にとっては深刻な問題

管理費・修繕積立金は、マンションの共用部分（エレベーター、給排水管、ポンプ等）の維持管理、光熱費、管理会社の費用、将来の大規模修繕の原資となる積立金に充てられています。

つまり、住んでいる人みんなで使う部分を皆で費用負担しているということです。

そのため、管理費・修繕積立金を長期間にわたり滞納する人が出ると、設備の維持管理・修繕に支障をきたし、マンションの住人全体が困ってしまうので、管理組合も対処せざるをえないのです。

参考）国土交通省「平成25年度マンション総合調査」

マンションの管理費の滞納額が膨らむと強制執行（競売等）になることも！

マンションの管理費を滞納すると、管理組合は、まず滞納している住人へ電話や書面で督促を行います。

それでも滞納が続く場合は、内容証明等で支払いを請求します。

それでも支払いがなされない場合は、悪質な滞納者として、口座の差し押さえや競売によって滞納分を回収することもあります。

マンションの管理費を滞納したらこうなる！

管理費の滞納がすぐさま競売に繋がるわけではないことは、ご説明しました。

では、管理費を滞納した場合、どのような順序で措置がとられるのでしょうか？

主に３パターンがあるので、それぞれを見ていきましょう。

（１）理事会での報告

通常、管理費等を滞納すると管理組合では理事会でその報告を行い、対応を協議します。

最初は督促を行いますが、金額が大きい場合又は悪質な滞納者<の場合には法的な手続きを検討します。

また、理事会に出席している理事のメンバーは実際にそのマンションに住んでいる区分所有者がほとんどです。

ですから、管理費の滞納が重なると、毎日の生活の中で顔を合わせることになり、ご家族（奥様、お子さん）が気まずい思いをする可能性も有ります。

さらに、場合によっては、理事に選任され、自身の滞納問題を理事会で追及される可能性も有ります。

（２）総会での報告

年に1回開催される総会では、滞納の件と、その対応として法的手続きを進めるかどうかが、出席している区分所有者へ報告されます。

（３）管理組合の法的な対応

金額が大きい場合又は悪質な滞納者の場合、管理組合の判断で代理人弁護士を選任して、訴訟を起こします。

その訴訟により、管理組合は債務名義（債権が存在する事と範囲を公的に証明する文書のこと）を取り、その債務名義に基づいて競売を申し立てします。

請求される金額は、滞納管理費等の遅延損害金はもちろんの事、その訴訟・競売に要した費用も含まれ、全額を滞納者へ請求しますので、支払い額はさらに膨れ上がります。

マンション管理費の滞納による競売は法律で認められている

マンションの管理費滞納など、住人が多大な迷惑行為を行っている場合、区分所有法５９条では、競売の請求により強制的にその住人（区分所有者）の区分所有権等を奪うことができるとしています。

マンション購入時には、そのマンションを住宅ローンの担保としているケースがほとんどです。そのため、競売の後は銀行側が優先的に債務を回収します。

つまり、管理組合は、競売を申し立てても滞納されている管理費を回収できる見込みがほとんどないのです。

通常、このように回収見込みがない場合には競売は取り下げられます。

しかしそうなると、マンション住人の生活に支障をきたします。

そこで、悪質な区分所有者を排除する目的として、「建物の区分所有法等に関する法律第５９条」（いわゆる区分所有法５９条）という最終手段が法律で用意されているのです。

ただし、競売の請求については「どんな手段を用いてもなおマンション住人の共同生活の維持が困難な場合にのみ」認めらます。つまり、競売はあくまでも“最終手段”という位置づけなのです。

参考）建物の区分所有等に関する法律 第五十九条（区分所有権の競売の請求）

マンション管理費の滞納への解決策

マンション管理費については、まずは滞納しないのが原則ですが、どうしても滞納してしまった場合や滞納しそうな場合でも、管理組合に逐一報告をしましょう。

そして、いつ頃支払いができるかを伝えることで、管理組合側も対応がし易くなり、最悪のケースは避けることができる可能性があります。

ただし、今後も管理費の支払いの目途が立たない場合、または、支払い続けることが負担である場合は、マンションの売却を視野に入れた解決策を検討すべきです。

（１）今後も支払いの見通しが立たない場合は、売却の検討を

一般的に滞納額が10万円を超えると、通常の支払いに戻すのが困難で、高額滞納になる傾向にあります。

万一、滞納額が高額になっている方は、そのままでは非常に危険ですので、早めに今後の方向性を検討してください。

（２）すでに競売の申立てがされている場合、通常の売却ができない場合

すでに管理組合から競売の申立てがなされている場合、住宅ローンが残っていて通常の売却が難しい場合には、任意売却を検討しましょう。

任意売却を行った場合、売却価格から滞納している管理費への充当が認められる場合があります。

また、引越し費用の捻出、住み続けるといった方法も選択できる可能性がありますので、早期にお問い合わせください。

マンション管理費の滞納に関するよくいただくご質問

マンション管理費の滞納に関するよくいただくご質問とその回答を、こちらでご案内しています。

マンション管理費の滞納について、よくいただくご質問をまとめました。

Q.マンションの管理費を払えないとどうなる？

マンションの管理費を滞納すると、先ほども述べた通り、最終的にはマンションが競売にかけられます。

ただ、管理費を滞納したからすぐに競売になるわけではありきません。

訴訟を起こされるなど前段階があります。

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

Q.マンション管理費を滞納した時の遅延損害金はいくら？

管理費滞納のペナルティとして、滞納している金額に追加で課されるのが遅延損害金です。

遅延損害金の利率はマンションの規定によって異なりますが、年10%、14%、14.6%、15%、18%、18.25％が一般的です。

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

Q.滞納した時にくる内容証明にはいくら費用がかかっている？

内容証明とは、いつどんな内容の文書を誰から誰あてに出したかを日本郵便株式会社が証明してくれる郵便サービスです。

日本郵便が内容文書の存在を法的に証明するため、滞納した管理費の時効を遅らせる役目も果たします。

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Q.管理費を滞納していると氏名が公表される？

管理組合は管理費を滞納している人の氏名を公表できます。

ただ、氏名の公表はすべきではないと判断する弁護士もいます。

名誉棄損やプライバシー侵害になる可能性があるためで、制裁目的の公表はできません。

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

Q.マンションの管理費滞納に時効はある？

マンションの管理費滞納には時効があり、5年で時効が成立します。

最高裁判所が平成16年4月23日に民法169条所定の定期給付債権として、5年の時効の成立を認めています。

Q.管理費の支払いは拒否できる？

マンション管理費の支払いは拒否できません。

管理費の負担は、マンションに住むうえでの最低限の義務といわれています。

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

Q.管理費の滞納で裁判したら弁護士費用が請求される？

管理規約に定められているマンションでは、弁護士に支払う費用を請求されます。

管理規約に定められていなければ、請求されませんし、されても支払う必要はありません。

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Q.管理費を滞納すると信用情報に傷が付く？

管理費の滞納自体で信用情報に傷がつくことはありません。

信用情報を扱う機関には全国銀行個人情報センター、シーアイシー、日本信用情報機関の3つがあります。

Q.管理費滞納の回収やトラブルについて管理会社は何をしてくるの？

管理組合のサポート役である管理会社は以下の業務のどれか又はすべてを行います。

滞納した管理費の回収は滞納家賃の催促の一環として行われます。

より詳しくはこちらでご確認いただけます。