マンションの管理費滞納による競売を任意売却で解決

後回しにするのは危険!深刻化するマンション管理費問題

「住宅ローンは返済しているが、マンションの管理費を滞納している・・・」という場合、金融機関からの督促とは異なり、早いタイミングで管理組合から厳しい督促状が届くということはありません。

そのため、滞納していることに気づかないというケースや、管理費の支払いを後回しにしてしまうことがあるようです。

一方で、管理費の滞納はマンション運営に影響をきたす問題として深刻化しており、管理組合が管理費の滞納者に対して競売の申し立てをするケースが増えています。

この管理費の滞納問題は任意売却で解決することができます。

管理費の滞納は、マンションの住人にとっては深刻な問題

管理費と修繕積立金

管理費・修繕積立金は、マンションの共用部分(エレベーター、給排水管、ポンプ等)の維持管理、光熱費、管理会社の費用、将来の大規模修繕の原資となる積立金に充てられています。

つまり、住んでいる人みんなで使う部分を皆で費用負担しているということです。

そのため、管理費・修繕積立金を長期間にわたり滞納する人が出ると、設備の維持管理・修繕に支障をきたし、マンションの住人全体が困ってしまうので、管理組合も対処せざるをえないのです。

滞納額が膨らむと強制執行(競売等)によって回収することも

競売による回収

管理費を滞納すると、管理組合は、まず滞納している住人へ電話や書面で督促を行います。それでも滞納が続く場合は、内容証明等で支払いを請求します。

それでも支払いがなされない場合は、悪質な滞納者として、口座の差し押さえや競売によって滞納分を回収することもあります。

管理費を滞納したら、どうなるの?

管理費を滞納すると

管理費の滞納がすぐさま競売に繋がるわけではないことは、ご説明しました。

では、管理費を滞納した場合、どのような順序で措置がとられるのでしょうか?

(1)理事会での報告

通常、管理費等を滞納すると管理組合では理事会でその報告を行い、対応を協議します。

最初は督促を行いますが、金額が大きい場合又は悪質な滞納者の場合には法的な手続きを検討します。

また、理事会に出席している理事のメンバーは実際にそのマンションに住んでいる区分所有者がほとんどです。ですから、管理費の滞納が重なると、毎日の生活の中で顔を合わせることになり、ご家族(奥様、お子さん)が気まずい思いをする可能性も有ります。

さらに、場合によっては、理事に選任され、自身の滞納問題を理事会で追及される可能性も有ります。

(2)総会での報告

年に1回開催される総会では、滞納の件と、その対応として法的手続きを進めるかどうかが、出席している区分所有者へ報告されます。

(3)管理組合の法的な対応

金額が大きい場合又は悪質な滞納者の場合、管理組合の判断で代理人弁護士を選任して、訴訟を起こします。

その訴訟により、管理組合は債務名義(債権が存在する事と範囲を公的に証明する文書のこと)を取り、その債務名義に基づいて競売を申し立てします。

請求される金額は、滞納管理費等の遅延損害金はもちろんの事、その訴訟・競売に要した費用も含まれ、全額を滞納者へ請求しますので、支払い額はさらに膨れ上がります。

当協会にご相談頂いた実際のケースをご紹介します。


①Aさん:滞納額35万円で競売の申し立て

Aさんはペット不可のマンションでペットを飼い、悪臭問題でトラブルになっており、普段からマンションの住人とは挨拶もしていない状況でした。

管理費を滞納するようになると、すぐに支払いを催促する書面が郵便受けに投函されるようになりました。

Aさんは、次回のボーナスでまとめて入金しようと考え、管理組合には特に連絡も入れていませんでした。

しかしその半年後、Aさんは競売の申し立てを受けました。滞納が始まってからわずか10ヶ月でした。


②Bさん:滞納額100万円で競売の申し立て

Bさんは、管理費が払えなくなり、管理組合に相談するか、マンションを売却することを検討していました。

しかし、Bさんは早朝から夜遅くまで工場でお仕事をされており、勤務中は携帯を会社に預けなければならず、管理組合への連絡が後回しになっていました。

気づいた時には滞納額が膨らみ、管理組合から競売を申し立てられていました。

Bさんご本人は真面目でマンション内でもトラブルもなかったのですが、連絡を入れていなかったことが「悪質」ととられたようです。

このように、「滞納額の大小」や「悪質かどうか」は、管理組合(マンションの住人)が決めることです。「まだ大丈夫だろう」「落ち着いたら連絡しよう」と、対応を先延ばしにするのは大変危険です。
管理費の滞納による競売は「区分所有法59条」で認められています

マンションで、住人が多大な迷惑行為を行っている場合、区分所有法59条では、競売の請求により強制的にその住人(区分所有者)の区分所有権等を奪うことができるとしています。

マンション購入時には、そのマンションを住宅ローンの担保としているケースがほとんどです。そのため、競売の後は銀行側が優先的に債務を回収します。

つまり、管理組合は、競売を申し立てても滞納されている管理費を回収できる見込みがほとんどないのです。

通常、このように回収見込みがない場合には競売は取り下げられます。

しかしそうなると、マンション住人の生活に支障をきたします。

そこで、悪質な区分所有者を排除する目的として、「建物の区分所有法等に関する法律第59条」(いわゆる区分所有法59条)という最終手段が法律で用意されているのです。

ただし、競売の請求については「どんな手段を用いてもなおマンション住人の共同生活の維持が困難な場合にのみ」認めらます。つまり、競売はあくまでも“最終手段”という位置づけなのです。

管理費の滞納への解決策

まずは滞納しないのが原則ですが、どうしても滞納してしまった場合や滞納しそうな場合でも、管理組合に逐一報告をしましょう。

そして、いつ頃支払いができるかを伝えることで、管理組合側も対応がし易くなり、最悪のケースは避けることができる可能性があります。

ただし、今後も管理費の支払いの目途が立たない場合、または、支払い続けることが負担である場合は、マンションの売却を視野に入れた解決策を検討すべきです。

(1)今後も支払いの見通しが立たない場合は、売却の検討を

一般的に滞納額が10万円を超えると、通常の支払いに戻すのが困難で、高額滞納になる傾向にあります。万一、滞納額が高額になっている方は、そのままでは非常に危険ですので、早めに今後の方向性を検討してください。

滞納した管理費等は買主に引き継がれます
いざ売却しようと思っても、マンションの管理費等の滞納は、買主に引き継がれ、買主から管理組合に支払わなければなりません。
ですから、滞納額が膨らんでいると、購入希望者が見つからない場合もありえるのです。

(2)すでに競売の申立てがされている場合、通常の売却ができない場合

すでに管理組合から競売の申立てがなされている場合、住宅ローンが残っていて通常の売却が難しい場合には、任意売却を検討しましょう。

任意売却を行った場合、売却価格から滞納している管理費への充当が認められる場合があります。
また、引越し費用の捻出、住み続けるといった方法も選択できる可能性がありますので、早期にお問い合わせください。

管理費を滞納したらどうなるのか

競売は避けましょう

管理費の滞納は買主負担が原則です。
競売の場合も落札した人が一時的に負担して清算します。

ただし、過去の判例によると競売の場合は、落札した人が元の所有者に負担した金額を請求することが認められています。

また、競売を申し立てられた管理組合からは、申し立て費用と弁護士費用を請求され、より大きな負担になります。

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