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相続トラブル時の任意売却

相続トラブル時の任意売却

相続に関する相談件数が増えています。
これは、税制改正により相続税が平成27年1月1日から増税となり、課税対象になる方が増えた影響だと考えられます。
相続についてのお問い合わせで多いのが、次の4つのケースです。

1.マイナスの財産の相続

相続というと、土地や家屋、お金を引き継ぐという目に見えるプラスの方ばかりに目が行ってしまいます。
しかし、原則として負債などのマイナスの財産も合わせて全て引き継いでしまうのです。
例えばご両親が亡くなり借金がある場合、相続人は借金を返済する義務を負うことになります。
その借金を相続し借金を支払うことができずに財産(家)などを競売にかけられてしまうケースがあります。

2.相続問題で競売へ

たとえば、ひとつの土地を所有者の子である兄弟で相続したとします。
兄は「親の面倒を見てきたのは自分だから、弟には渡したくない」と考え、弟は「1/2ずつ分けたい」と考え、土地の処分について結論が出ないとします。

相続問題で競売へ

このような場合には、裁判所に調停を申立てすることができます。
これを「遺産分割調停」といいます。調停は、話し合いで解決を図ろうとするものですが、この「遺産分割調停」で解決しなければ、裁判所による審判に移行します。
土地等の不動産であれば、通常は競売で現金化し、共有者に分配するという方法がとられます。

3.共有者が第三者へ売却

相続した不動産を兄弟間で共有して所有することがあります。
相続分の任意売却についてのご相談の中でも、「共有持分を売ることが出来るのか?」というご質問を多くいただきます。もちろん売ることは不可能ではありません。

ただ、一般の方へ買ってもらう一般売却の可能性は低いでしょう。なぜかというと、持分のみを購入しても他の持ち分を所有している権利者がいるからです。権利を持っているということは不動産に住めるということになります。結果、購入しても他人が住んでしまうという複雑な家になってしまいます。

では誰に売却するでしょう?実は、一般の方ではなく不動産業者に買い取ってもらう方法があります。

相続問題で競売へ

どの不動産業者でも買い取ってくれるとは限りませんが、購入する不動産業者はいます。
その際の業者選びは充分注意してください。

4.間違った相続税対策で失敗

相続税対策として賃貸マンション建設やワンルームマンション投資をされる方もいます。
しかし、不動産投資は簡単ではありませんので、失敗するケースが少なくなく、相続する前に財産を失いかねません。

また、収益マンションの購入時のローンや、建物リフォーム費用のローンに、親族を連帯保証人に設定しているケースがあります。前述のとおり、不動産投資の運用は簡単ではありませんので、うまくいかなくなった場合には連帯保証人への影響が大きいものになります。

各ケースの解決事例

1.マイナスの財産の相続
事例 親の借金を放置していた
兵庫県神戸市
佐々木 様(仮名)
<ご相談のきっかけ>

佐々木さんはご実家でお父さんと同居されていました。
ご両親が亡くなられ実家を相続されました。その際、お父さんに借金があることは知っていましたが、父親の借金なので自分は関係ないと放置していました。

その後、お父さんが借入れをした貸金業者から「相続をされたのであれば、返済の義務もあるので佐々木さんが返済してください」と催促がありました。これに対し佐々木さんは「父親の借金なので私には関係がない」と主張し、対応しませんでした。また、お父さんの借金は多額で、佐々木さんには支払えない額でもありました。

しかし、実際にはこの多額の借金についても相続しているので、佐々木さんの主張は通りません。しばらくすると、貸金業者は佐々木さんの実家に対して競売の申立てを行いました。貸金業者が本当に競売を申立てる訳はないと考えていた佐々木さんは慌てました。すぐに相続放棄を決断し手続きを進めました。

ところが、相続放棄ができなかったのです・・・。思わぬ結果に佐々木さんは驚き、なんとか競売を避けたいと当協会にお問い合わせ頂きました。

ちなみに、佐々木さんはなぜ相続放棄ができなかったのでしょうか?
相続放棄は、自分が相続人であると知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出なければなりません。この3ヶ月の期間を過ぎてしまった場合や、相続財産の一部または全部を処分してしまった場合には、もはや相続の放棄はできなくなります。 佐々木さんは、相続した時点で父親に借金があったことを知っていたので、相続放棄が通らなかったのです。

<解決までの流れ>

佐々木さんのご希望は、思い出の詰まった実家に住み続けたいというものでした。
ご相談時には既に競売は進行中でしたので、早速、貸金業者と連絡を取りました。事情を説明すると、任意売却を行うことを了承してくれました。

そして、住み続ける解決のために投資家が協力してくれることとなり、佐々木さんは思い出の詰まったご実家で住み続けることができました。

2.相続問題で競売に
事例 話し合いがまとまらず競売に・・・
埼玉県春日部市
黒川 様(仮名)
<ご相談のきっかけ>

黒川さんは、ご実家の相続について兄弟3人で話し合いました。
3人兄弟の長男である黒川さんは、ご実家の相続についての話し合いの場で、次男である弟さんから「3人で平等に1/3ずつ相続しよう」と提案されました。
3男の弟さんはそれを了承しましたが、黒川さんは納得できないとして拒みました。なぜなら黒川さんは、お父さんがご存命の間、同居しながら頑張ってローンを返済してこられたのです。「それなのになぜ、何もしてない弟たちと同じ持ち分しか相続できないのか・・・」と感じたのです。

何度も話し合いをしましたが、平行線をたどるばかりです。
ご兄弟で何度も何度も話し合いをしましたが、弟さんとは意見が合いません。弟さんも、黒川さんがローンを支払っていたことを証明するものがなかったことから、黒川さんの主張を認めなかったのです。

そこで弟さんは裁判所に遺産分割調停を申し立てました。
遺産分割調停とは,裁判官または裁判所の選任した調停委員が、相続人の間に入って話し合いを調整していくというものです。黒川さん兄弟は、半年ほどかけて合計5回の話し合いの場をもうけましたが、それでも兄弟間の意見は一致しませんでした。お互いが感情的になり、話を一切聞き入れなくなっていたのです。

調停で解決されない場合は審判に移行します。
審判とは、裁判官が各相続人たちの主張を聞き、証拠を吟味したうえ、遺産の分け方について一定の結論を出すというものです。一般的に不動産は分割できないものです。そこで裁判所はこの審判において、競売を命じたのです。つまり競売で実家を売却して、その売却金額を兄弟の相続分にしたがって分配をすることとなるのです。

競売になると、通常売却よりも売却金額が低くなります。
そこで焦った黒川さんは、とにかく競売を取り下げるべく、当協会へお問い合わせされました。

<解決までの流れ>

黒川さんから依頼をいただいた後、早速、弟さんと連絡をとりました。

弟さんに、「黒川さんは、実は経済的にギリギリの状況でローンを支払ってきており、貯蓄も全くなく、今後の生活に不安を感じている」とそのお気持ちと現在の状況をお伝えしました。すると、弟さんは「ローン支払いの明細がないことに少し疑問は残るものの、初めて兄の生活状況を知ったので、なんとか良い方法で解決したい」とお話ししてくださいました。

ただ一方で、現実として競売に向かっている状況でした。競売になると安い価格で落札しまうので、お二人にとって全くメリットはありません。お二人に確認をとり競売だけは避けるということで任意売却を進めることが決まりました。

早速、購入者を募るために販売活動を行いました。競売入札まで1か月という期限の無い中、購入希望者が見つかり、無事に競売価格よりも高く売却することができました。

3.共有者が第三者へ売却
事例 弟の持分
神奈川県相模原市
井口 様(仮名)
<ご相談のきっかけ>

井口さん(仮名)はご実家を弟さんと二人で相続されました。
お二人とも、既にマイホームをお持ちだったので、相続時に実家を売却することも検討されたそうです。しかし、老後、どちらかが実家へ戻ることもあるかも知れないと考え、売却せずにいました。

不動産を所有していると固定資産税がかかります。
相続した実家の分の固定資産税の支払いについては井口さんが年間分を一括で支払い、後で半分を弟さんからもらう、という取り決めにしていました。

しかし徐々に、弟さんへの固定資産税の請求が面倒くさくなり、何かいい方法がないかと市役所に相談に行かれました。すると、それぞれに固定資産税を請求することができると聞き、早速その手続きを行いました。ところが、窓口の方から驚くべき言葉をかけられたのです。
「井口さん、共有者の方が変わっていますが手続きを進めますか?」

・・・共有者の方が変わっている???

内容を確認すると、弟さんが自分の持分を第三者に売却していたことが分かりました。
井口さんはこの事実を弟さんから聞かされていませんでした。

基本的に、自分の持分を売却したとしても、他の共有者にその旨の連絡が入ることはありません。井口さんの場合も、弟さんから売却について直接連絡がなかったので、知る由もなかったのです。

井口さんはすぐに弟さんに連絡をとり、事情を聞きました。弟さんは、急に手元にお金が必要になり売却したものの、後ろめたさから井口さんに連絡できずにいたと言われたそうです。
井口さんは、共有者が不動産業者になっていることに不安を覚え、当協会にお問い合わせくださいました。

<解決までの流れ>

通常であれば、複雑な権利関係だけが残るため、不動産の一部の持分を購入するのは敬遠される取引です。ではなぜ、井口さんのケースでは不動産業者は弟さんの持分を購入したのでしょうか?憶測ではありますが、「権利関係が複雑」と分かった上でなんらかの目的があり購入したのでしょう。

ひどいやり方の不動産業者であれば一部の持分を購入し、従業員等をその家に住まわせ、共有者を無理やり追い出しするように誘導する等の方法があります。井口さん兄弟が相続したお家は空家だったので、そういう被害に至ることはありませんでした。このような場合、一般の方が安易に直接業者とやりとりすると、不利な交渉を進められる可能性があります。

井口さんは弟さんの持分について買い取りたいという希望をお持ちでした。
そこで私たちは、弟さんの持分を購入した不動産業者に連絡を取りました。そして、話し合いを重ね、弟さんの持分を市場の適正価格で井口さんに売却するという事で解決しました。

4.間違った相続税対策で失敗
事例 収益マンションを息子に渡すつもりが・・・
石川県金沢市
中村 様(仮名)
<ご相談のきっかけ>

中村のお父さんは銀行から借入れを行い、所有していた土地に収益マンションを建設しました。息子である中村さんへ財産として遺したいと考えたためです。この時、中村さんのお父さん42歳、中村さん15歳でした。建設直後は高い家賃設定でも空き室が出ることはありませんでした。ところが数年経つと、建物が劣化し、家賃を下げざるをなくなりました。

そして建設から10年が経った頃、銀行から家賃を上げるために大規模修繕を提案されました。銀行の提案内容は「修繕することによって家賃が下がることもなく安定した収入を得られます。また、息子さんに相続するつもりなら、定期的に大規模修繕し物件価値を維持すべきです」というものでした。

中村さんのお父さんは、銀行の言うことだから大丈夫だろうと思い、7,000万円を借入れ、大規模修繕工事に踏み切りました。結果、この修繕工事が功を奏し、安定した収益を得られていました。

ただ、今回の修繕工事費を借入れる際に銀行から言われ『息子さんが社会人なので、念のために連帯保証人に入れてください』という言葉が、後々お父さんと中村さんを悩ます原因となりました。

更にその10年後、中村さんのお父さん62歳、中村さん35歳。
再度大規模修繕が必要となり、中村さんのお父さんは銀行へ借入れの相談に行きました。ところが銀行からは「不動産に担保価値がないので、これ以上、融資は出来ません」と言われました。前回の大規模修繕は銀行から物件価値を維持するためと提案されたのに、今度は価値がないからもう融資が出来ないなんて・・・中村さんのお父さんは銀行の矛盾あるやり方に憤りを感じながらも、なすすべがありませんでした。

借入れが出来ないとなると、【修繕が出来ない⇒建物は劣化⇒空室が増える⇒家賃収入が減る⇒修繕が出来ない⇒建物は劣化⇒・・・】という悪い循環になってきます。
結果、中村さんのお父さんは家賃収入が減り、住宅ローンの支払いが出来ない状態となり、銀行から競売の申し立てをされました。

そして、競売の申立ては連帯保証人だった中村さんのご自宅にもなされました。
連帯保証人というのは借入れをした本人と同じ立場になります。中村さんにもローンの支払請求が来て、支払うことが出来なかった中村さん所有の家も競売にかけられることになったのです。

ご相談頂いたときは、中村さんのお父さん65歳、中村さん38歳のときでした。中村さんは、中学生と小学生のお子さんを抱えていました。中村さん親子の希望は「収益マンションを売却後、銀行に連帯保証人を外してもらい、息子の家だけは守り住み続けたい」というものでした。

<解決までの流れ>

状況を確認したところ、借入れのローン残額は、4,500万円で、市場の評価は3,800万円ほどでした。ローンの残額を全額返済できないか、と協会のネットワークを活用し協力してくれる方を探しました。すると、大阪の不動産会社が協力してくれることになり、任意売却をすることなく、全額返済で解決することが出来ました。現在、中村さんとお父さんは一緒に暮らしておられます。

子どもへ何か財産を残したいという親心からか、収益マンションを購入し、引き継ぐ前に返済できないという状況が増えています。
運用が難しくなっている方は、状況が悪化する前にお問い合わせください。

(社)全日本任意売却支援協会は最善の方法で解決します

ご相談頂いた際、私たちはまず、「任意売却を行う必要があるか」を検討します。
任意売却は競売よりもメリットの大きい解決方法です。

ですが任意売却もデメリットがない訳ではありません。通常の不動産売却が可能ならば、あえて任意売却を選択する必要はありません。
もちろん、通常の不動産売却が難しい場合には任意売却を進めていきます。

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