任意売却で住宅ローンの滞納・競売・差押の問題を解決したい方々のために。

一般社団法人 全日本任意売却支援協会 平成30年度相談件数1,500件以上

任意売却のメリット

任意売却は、競売と比較すると多くのメリットがあります。ここでは任意売却のメリットを解説していきます。任意売却を有利に進めるためにも、しっかりとした知識は重要です。現在のご自身の状況と照らし合わせて、任意売却ならどれだけメリットを受けられるか考えて頂ければと思います。

メリット1.住み続けること(リースバック)が可能。

競売になってしまうと、落札者に家を明け渡さなければなりません。たとえ居座ろうとしても、法の下に強制退去をさせられます。
一方で、任意売却であれば住み続けることも可能です。「子どもの学校区を変えたくない」「高齢の親のために住み続けたい」「自宅兼職場のため、場所を変えられない」といった方々に多く利用されています。
住み続ける方法は大きく2つあります。

①リースバック
一旦自宅を売却し、買主に家賃を支払うことでそのまま住み続ける方法です。将来的に買戻しをすることもできます。

②親子間売買(親族間売買)
子どもや親戚が協力してくれる場合には、親子間売買(親族間売買)を選択される方もいらっしゃいます。この場合、身内間での不動産取引となりますので、両者の合意があれば、そのまま住み続けることが可能です。

>>任意売却とリースバックで住み続ける

メリット2.住宅ローンの残債(売却後の住宅ローンの残額)が競売よりも少なくなる。

任意売却は競売に比べると市場価格に近い金額、つまり高い金額で売却されるため、売却後に残る住宅ローンが少なくなります。

なぜ、任意売却は高く売れ、競売は安くなるのでしょうか。その理由は、購入する側にとって次の3つのデメリットがあるからです。

①競売の場合、事前に室内を見ることができない
②競売の場合、住んでいる人がすんなり立ち退きをしてくれない可能性がある
③競売の場合、室内に放置された物の撤去に多大な費用が発生する可能性がある

このようなデメリットを考慮したうえで購入するため、入札する価格が市場価格より大幅に低くなるのです。

また、一般の方が競売に参加しないことも理由として考えられます。なぜ、一般の方は競売に参加しないのでしょうか。それは、上記①②③で説明したようなリスクがあるからです。競売に参加するのは、主に不動産会社や競売屋などの“競売のプロ”。自社で売却する不動産の仕入れとして利用する場合がほとんどです。だから、どうしても価格が安くなるのです。

>>任意売却後の残債について

メリット3 引っ越し代がもらえる

相談者の方が一番喜ばれるメリットが、この「引っ越し代がもらえる」です。
もらえる金額は、金融機関によって異なりますが、通常10万円から30万円は認めてもらえます。当然ですが、任意売却が成立すると、(リースバックなどで住み続けるケース以外)引越しをする必要があります。しかし、引っ越しには、何かとお金が入り用です。少しでも多く引っ越し代が捻出できるよう、私たち全日本任意売却支援協会のスタッフが交渉にあたります。

>>引っ越し費用について

※引越し費用の有無は金融機関によって異なります。
※競売の場合には引っ越し費用はもちろん実費です。税金の清算もされません。

メリット4.持ち出し費用がゼロ円! 諸費用を支払ってもらえる

金融機関は、所有者の意思を尊重してくれる傾向にあり、また競売よりも高く売却できるために任意売却には積極的に応じてくれます。
また、金融機関は、所有者が任意売却をしてくれれば競売よりも多くのお金を回収できるため、売却代金から諸費用を捻出することを認めてくれます。

認めてもらえる主な諸費用
・不動産仲介手数料
・抹消(登記)費用
・マンションの場合は管理費・積立金の清算

通常の不動産の売却では上記の諸費用を用意する必要がありますが、任意売却の場合は用意する必要がありません。(あなたが不動産を購入したとき結構な額の諸費用を支払ったご記憶があると思います)
つまり、任意売却では持ち出し費用がかからないのです。

>>任意売却の費用について

メリット5.プライバシーを守ることができる

任意売却は、外見上は通常の不動産売買と同様の販売方法で行います。そのため、近隣の方に、住宅ローンの滞納が原因で引越しをする等、プライバシーに関することは知られずに済みます。

一方の競売は、通常の売却方法とは異なり、裁判所主導で行われます。事前に自宅に調査が入り、競売の入札に必要な情報(競売になる人の住所や氏名、外観や室内の写真)が一般に公開されます。公開場所は、裁判所や不動産競売情報サイト、新聞などです。そのため、近隣の方に競売であることが知られてしまう可能性があります。

メリット6.残債(売却後の住宅ローンの残額)を無理なく返済できる

「任意売却をした後の残債は、また新たにローンを組んで支払っていくのですか?」
残債を気にされる方からよく聞かれる質問です。通常、残債を払うために、ローンを組むことはありません。任意売却が終わったあとの残債の支払い方については、次の3つから選ぶことになります。

1.一括して支払う
2.分割して支払う
3.支払える範囲で支払う

一括して払えれば、それはそれで越したことありませんが、お金がなくて任意売却を選択されたわけですから、実際には難しいでしょう。また、分割して払うと言っても新しい住まいの家賃が発生するわけですから、現実的とは言えないでしょう。

全日本任意売却支援協会で任意売却をされた方の9割以上の方は“3.支払える範囲で支払う”を選択されています。この方法は、任意売却が終了すると金融機関から渡される “返済計画書”に、生活状況を記入して、毎月、余力がある分から返済するというものです。「えっ?そんなのでいいの?」と思われるでしょうが、実際に多くの方がこの方法でお支払いをされています。

私たちの知る限り、残債については厳しい取り立てを受けたということは聞いたことがありません。ただし、支払わなかったりすると、給与の差押えがされる可能性があるのでご注意ください。

>>任意売却後の残債について

メリット7.引っ越し時期を相談できる

競売は裁判所が主導で行う不動産オークションのようなものです。落札者が決まり、入金がなされると落札者に所有権が移ります。そうなると、無条件で退去しなくてはなりません。昔は、落札後もその不動産を占有していると、落札者から退去費用がもらえることもありました。しかし、今は法律が整備され、裁判所が強制執行し占有者を強制的に退去させることができるようになったのです。

寝たきりの老人が居ても無条件に退去させたという話を耳にしたこともあります。
いずれにせよ、所有権が変わってしまっているわけですから、そこに居ること自体が不法占拠となり、退去を迫られるのが競売なのです。

しかし任意売却は違います。買主と相談して退去する日を決めることができるのです。この辺りは、通常の売却と同じとお考え下さい。急な引っ越しは体力的にも精神的にもかなりの苦痛です。任意売却で様々な負担を減らして、次の生活のスタートを迎えられてはいかがでしょうか。

8.競売よりも債権者との関係を良好に保つことができる

任意売却の大きな特徴は、売却しても住宅ローンを完済できない場合でも、売却を認めてもらえることです。任意売却を進める過程において、債権者(住宅ローンを借りた金融機関)との交渉は避けて通れません。

債権者の協力がなければ任意売却は成功しないのです。少しでも高い金額で売却することは、所有者だけでなく債権者にとっても重要なことです。よって、競売で売却価格が安くなることは債権者の心証を悪くすることになります。

また、決済(売り渡し)の時は抵当権の抹消のため、債権者も同席します。債権者と会いたくないという方もいらっしゃいますが、任意売却で少しでも高く返済する、(ローンが残った場合)今後の返済計画をしっかりと話し合う。このことで債権者との関係を良好に保つことができ、所有者の方は、任意売却後の生活に安心感が得られるのです。

9.税金の一部が経費として認められる 

任意売却を選択される方のほとんどは、住宅ローン以外に、税金(固定資産税など)の滞納があります。税金を滞納すると、役所はその不動産に差押え登記を行います。差押えの登記がなされていると、そのことが登記簿謄本に記載されます。

こうなると、任意売却に限らず通常の売却もできません。ここでも任意売却のメリットがあります。それは、売却代金から滞納している税金を支払ってもらえるのです。

ちなみに、自己破産しても税金は残ります。税金の支払いは国民の義務のひとつだからです。消滅しないばかりか、その滞納額に対して年利10%ほどの遅延損害金が発生してしまいます。税金は督促が厳しくないことから支払いを後回しにする方がいますが、家を売却した後にその家の税金の支払いを続けるほど苦痛なものはありません。任意売却では税金を清算することができることを覚えておいて頂きたいです。

10.決済が早くなるので遅延損害金が少ない

任意売却のデメリットに引っ越し時期が早くなることがあります。通常、住宅ローンを滞納してから競売になるまで約1年かかります。任意売却は競売の前に行わなければならないので、当然、競売よりもそこに住める期間は短くなります(リースバックや親子間売買で住み続けることは除く)。

その一方、競売になるまで滞納している住宅ローンに対して遅延損害金が発生しているのです。ほとんどの金融機関では、14.6%もの遅延損害金がかかっています。低金利時代と言われる現在でも14.6%です。仮に2500万円の住宅ローンなら、遅延損害金は年間365万円にもなるのです。月額30万円、一日1万円です。

一日早く売却するだけで、1万円の損害を防ぐことができることになるのです。

11.競売よりも精神的に負担が少ない

私ども全日本任意売却支援協会には、競売になってしまった方が相談に来られることがあります。あいにく競売になってしまった後では、任意売却のお手伝いはできません。競売になってしまった方が、一様におっしゃるのが「競売で家を取られる」「住むところがなくなる」です。

ちなみに、任意売却を成功させた方で「任意売却で家を取られる」と言われた方は、これまで一人もいません。任意売却なら通常の売却と同じように「取られる」ではなく「売る」です。この差は何でしょう?それだけ競売には悪いイメージがあります。

だから、その言葉のあとに「住むところがなくなる」と更に否定的な言葉が続くのです。冷静に考えると、今の日本で住むところがないということはありえません。それなのに、「競売で家が取られると住むところもなくなる」と必要以上にマイナス思考になってしまうのです。

競売でも任意売却でも、家を失うことは変わりありません。しかし、大切なことは今後の生活です。少しでも前向きな気持ちで、新しい生活のスタートを始めるためにも、精神的に負担が少ない任意売却が良いのではないでしょうか。

12.任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いを分かりやすいようにまとめましたので、ひとつずつ確認していきましょう。

任意売却 競売
住み続ける(リースバック) できる できない
売却価格 高い 安い
残債(住宅ローンの残り) 少ない 多い
引越し代 もらえる もらえない
引越し計画 立てられる 立てられない
プライバシー 守られる 守られない
債権者との関係 良い 悪い
返済計画 立てられる 立てられない

以上のように、圧倒的に任意売却のほうが良いことが分かります。

  • この記事を書いた人
    安田 裕次
    全日本任意売却支援協会 
    代表理事

    住宅ローンアドバイザー、任意売却コンサルタント
    宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
    不動産賃貸管理士、定期借家借地アドバイザー等、不動産やお金、保険に関する資格を有する。

    住宅ローン破綻者を競売から救うための「任意売却全国ネットワーク推進計画」 で、経営革新の承認を受けるなど、住宅ローン破綻者救済、任意売却事業の第一人者として活躍。

    >>プロフィール詳細

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