任意売却と競売の違いとメリット

任意売却は、競売と比較すると多くのメリットがあります。任意売却と競売の違いを比較した次の表をご確認ください。

任意売却と競売の違い

任意売却 競売
住み続ける(リースバック) できる できない
売却価格 高い 安い
残債(住宅ローンの残り) 少ない 多い
引越し代 もらえる もらえない
引越し計画 立てられる 立てられない
プライバシー 守られる 守られない
債権者との関係 良い 悪い
返済計画 立てられる 立てられない

圧倒的に任意売却のほうが良いことが分かります。それでは任意売却のメリットを解説していきます。

任意売却のメリット

メリット1.リースバックで住み続けることが可能。

リースバックイメージ

競売になってしまうと、落札者に家を明け渡さなければなりません。もし引越しをしなくても、強制退去をさせられます。

一方で、任意売却では住み続けることも可能です。「子どもの学校区を変えたくない」「高齢の親のために住み続けたい」「自宅兼職場のため、場所を変えられない」といった方に多く利用されています。

住み続ける方法は大きく2つあります。

①リースバック
一旦自宅を売却し、家賃を支払うことでそのまま住み続ける方法。将来的に買戻しをすることも可能です。

②親子間売買(親族間売買)
子どもや親戚が協力してくれる場合には、親子間売買を選択される方もいらっしゃいます。この場合、身内間での不動産取引となりますので、両者の合意があれば、そのまま住み続けることが可能です。

メリット2.住宅ローンの残債(住宅ローンの残額)が競売よりも少なくなる。

残債イメージ

任意売却は競売に比べると市場価格に近い金額、つまり高い金額で売却されるため、売却後に残る住宅ローンが少なくなります。

では、なぜ、任意売却は高く売れ、競売は安くなるのでしょうか。その理由は主に次の3つです。

①競売の場合、事前に室内を見ることができない
②競売の場合、住んでいる人がすんなり立ち退きをしてくれない可能性がある
③競売の場合、残置物の撤去に多大な費用が発生する可能性がある

このような「購入する側のデメリット」を考慮して、入札する価格が市場価格より大幅に低く設定されます。

また、一般の方が競売に参加しないことも理由として考えられます。上記のように、競売は購入する側のデメリットが大きな売却方法です。このため、一般の方が競売に参加することは少なく、不動産会社や競売屋などの“競売のプロ”が不動産の仕入れとして利用する場合がほとんどです。

メリット3.引越し費用などの諸費用を、売却代金から捻出できる。

引越し費用の仕組み

金融機関は、所有者の意思を尊重してくれる傾向にあり、また競売よりも高く売却できるために任意売却には積極的に応じてくれます。また、任意売却では、金融機関が売却代金から諸費用の捻出を認めています。

つまり、通常の不動産の売却では下記の諸費用を用意する必要がありますが、任意売却の場合は用意する必要がありません。

・不動産仲介手数料
・抹消(登記)費用
・税金の清算
・マンションの場合は管理費・積立金の清算

また、任意売却が成立すると、リースバックで住み続けるケース以外の場合は、引越しをする必要があります。金融機関は任意売却をする場合、上記の費用に加えて、引越し代についても「必要経費」として売却代金からの捻出を認めてくれます。

※引越し費用の有無は金融機関によります。

これに対して、競売の場合には引越し費用は実費です。税金の清算もされません。

メリット4.プライバシーを守ることができる

任意売却は、外見上は通常の不動産売買と同様の販売方法で行います。そのため、近隣の方に、住宅ローンの滞納が原因で引越しをする等、プライバシーに関することは知られずに済みます。

一方の競売は、通常の売却方法とは異なり、裁判所主導で行われます。事前に自宅に調査が入り、競売の入札に必要な情報(競売になる人の住所や氏名、外観や室内の写真)が一般に公開されます。公開場所は、裁判所や不動産競売情報サイト、新聞などです。

メリット5.残債(残った住宅ローン)を無理なく返済できる

返済イメージ

任意売却をした後の残債(残った住宅ローン)についての返済方法については、次の3つから選択します。

1.一括して支払う
2.分割して支払う
3.支払える範囲で支払う

全日本任意売却支援協会で任意売却をされた方のおよそ80%は、“3.支払える範囲で支払う”を選択されています。この方法は、任意売却が終了すると金融機関から渡される “返済計画書”に、生活状況を記入して、毎月、余力がある分から返済するというものです。

私たちの知る限り、残債については厳しい取り立てを受けたということは聞いたことがありません。ただし、大手企業の会社員などで、安定した収入がある場合は、給与の差し押さえがされる可能性があります。

メリット6.競売に比べて市場価格に近い価格で売却できる。

市場価格イメージ

なぜ、任意売却は高く売れ、競売は安くなるのか?

結論から申し上げましょう。競売で落札して購入する場合は、室内が見ることができないからです。

通常、不動産を購入する時は、室内を見て判断します。家の中を見ないで不動産を購入する人はいないと言っていいでしょう。しかし、競売で購入する場合は、家の中を見ずに決めなければならないのです。

そんな中、参考になる資料は、裁判所が公開している資料です。一般的に3点セットと呼ばれるもので、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」からなります。購入希望者は、この3点セットと呼ばれる資料だけを頼りに入札に参加しなければならないのです。

以上のように、任意売却は、競売と比較すると多くのメリットがあります。そのため、みなさん任意売却を選択するのです。

お電話でのお問い合わせの際は、こちらをクリックしてください。

首都圏:0120-69-1108/関西圏:0120-57-1108/その他:0120-36-1109【無料相談・秘密厳守】受付/9:00~18:00
無料メール相談

任意売却の無料メール相談

無料個別相談会予約フォーム

任意売却の無料個別相談会の予約フォーム

資料請求はこちらから

任意売却の詳しい資料請求

住宅ローン滞納にお困りの方

0120-69-1108

0120-57-1108

0120-36-1109

メール相談

無料個別相談会予約フォーム

資料請求

Page Top