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投資マンション、収益物件も任意売却できます

投資用・収益物件と任意売却

「自分が住んでいる家ではなく、投資用に買ったマンションなのですが・・・そのような場合でも相談にのって頂けるのでしょうか?」

ご安心ください。当協会では、収益物件・投資用マンションについてご相談いただける体制を強化しています。
収益物件のローンは、一般の住宅ローンとは異なる部分もありますから、個々のケースに沿った方法でご対応しております。

アパート・マンション経営とサブリリースのご相談

こんなはずじゃなかった・・・「30年一括借り上げ」「家賃保証システム」などのサブリース契約についてのご相談が増えています。
メリット面が目立つサブリース契約ですが、実際は、サブリース業者が圧倒的に有利な内容になっている場合が多いのです。

特に地方都市の物件のオーナー様からは、「年々賃料相場が下がっている」、「空室が増えてどうにもならない」、「持ち出してローン返済している」など、当初の投資計画が上手くいかなくなりご相談される方が非常に増えてきています。


■よくあるご相談内容

「都心に移り住む人が増加し、賃料の下落や空室問題が・・・。」
「サブリース契約したのに・・・こんなはずじゃなかった・・・」

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一棟収益マンション・ビル経営のご相談

多額の収益が見込める「一棟収益マンション・ビル経営」。
しかし、その分だけ空室の際のリスクが高いのが特徴です。

億を超える物件が多く、一気に多額の負債を抱える方が多くいらっしゃいます。
最近では、相続した土地を活かそうと建てられる方も多く、税金の支払いに悩まされている方も多くいらっしゃいます。

■よくあるご相談内容

「税金が高くて払えない・・・。」
「相続税対策として購入したが・・・。」

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一棟収益物件への投資の増加理由と落とし穴

区分所有に比べて空室リスクが低い!?
一般の方で、不動産投資を検討するなら、まずはワンルームマンションから、という人がほとんどでしょう。しかし、区分所有への投資は、ひとたび空室になると即座に家賃収入が途絶えるという大きなリスクがあります。
対して一棟収益物件は「家賃収入 ― 経費(ローン返済等)」がプラスになる可能性が高いことが大きな利点となっています。
このことから、最近では一棟購入を勧める投資会社が多くなっているようです。
しかし、実際にはサブリースや一括借り上げ等の問題が発生しています。

相続税対策になる!?
収益物件の所有は相続税対策として注目されています。
相続財産は、現金よりも不動産の方が3割、さらに賃貸に出せば2~3割評価が下がります。また、銀行から融資を受けて物件を立てるとローン分が相続財産から差し引かれます。これは大きな節税になります。
しかし、空室や賃料の低下、経費の増大に対応できなくなるとどうでしょうか。貯金や年金等で埋め合わせる事態に陥ります。

収益マンションの販売経験者へのインタビュー

一棟収益物件を販売していた元営業マンにインタビューをしました。
投資のカラクリとは!?



一棟収益物件を販売していた元営業マンにインタビューをしました。投資のカラクリとは!?


一棟収益物件への投資を続けるリスク

収益物件の収支のお悩みのオーナー様の中には、今をしのいで収益をあげる打開策を探している方も多いようです。
しかし、収益物件の投資には多くのリスクがあり、今後の見通しは明るくありません。

物件増加と人口減少~空室増加・家賃の値下がり

近年、「アパート経営」をうたう一棟収益物件の販売会社は、次から次へと新しい物件を建設しています。すべての物件を常時満室にすることは不可能に近く、築年数の古い物件ほど空室を抱え、家賃の値下がりが発生しています。
また、日本の人口は年々減少しています。将来的に見ても、物件の供給過多が進むことが予想されます。

修繕費増加~サブリース契約の落とし穴

アパート経営では、多くの方が物件購入の際にローンを組んでおり、家賃収入を返済に充てています。そのため、空室や滞納は大きなリスクでもあります。
そのリスクを軽減するために、不動産会社やハウスメーカーが提案する「家賃保証」や「一括借り上げ」を行うサブリース契約を結んでいる方も少なくありません。

しかし、サブリース契約をしているからもしもの時も安心と思っていたのに、実際には負担が大きく物件を維持できなくなった、というご相談ケースが急増しています。

サブリースについて特に多いご相談

「区分所有(ワンルーム等)投資」のご相談

投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めているワンルームマンション投資。
しかし、家賃の下落や空室などで当初想定した利回りが確保できず、ご自分で持ち出しをされている方が少なくありません。

また、持ち出しをすると、その分を穴埋めしようと2戸目を購入、さらに3戸目・・・と、さらに悪化してご相談に来られる方が後を絶ちません。

 

■よくあるご相談内容

「税金が高くて払えない・・・。」
「相続税対策として購入したが・・・。」

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初めての不動産投資で・・・

不景気と言われる昨今ですが、不動産投資市場は好調だと言われています。全国で不動産投資セミナーが開催され、一般のサラリーマンや公務員の方が多く参加されているようです。中でも、マンションの一室(区分所有)への投資は、初めての不動産投資に人気があるそうです。

このような投資マンションでは公務員や大手企業、病院関係など、比較的収入が安定している方を対象に営業活動が過熱しています。これは銀行のローン審査が通りやすいからで、「年収が700万円を超えるなら3戸まで融資可能」と言われています。
そのため、1戸購入すると、2戸、3戸、と購入を勧められるケースが多いのです。

投資マンション
ますますエスカレートする勧誘行為

~ 増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘 ~

全国の消費者生活センターに寄せられたマンションの勧誘に関する相談件数は、 年々増加傾向にあります。 全国の消費者生活センターに寄せられたマンションの勧誘に関する平成 21 年度の相談件数は 5,355 件で、対前年比 22%増と大幅に増加しており、過去 5 年連続の増加となっている。 この中には、①業者名や勧誘目的を隠匿して勧誘を行う事案、②契約を断ったのに何度も執拗に勧誘される事案、③夜間に及ぶ勧誘の事案、④不実告知により契約締結をした事案などがある。(参考:国土交通省ホームページ

投資マンションの販売経験者へのインタビュー

5年間もの長期間、投資マンション販売会社で勤めていた営業社員へのインタビュー。その営業方法の実態とは!?


5年間もの長期間、投資マンション販売会社で勤めていた営業社員へのインタビュー。その営業方法の実態とは!?

投資マンションの今後の見通し

区分所有への投資、いわゆる投資マンションも所有し続けるか悩んでおられる方も多いと思います。しかし、投資マンションを取り巻く状況は決して楽観的なものではありません。

資産価格の下落

不動産は購入した時点で、収益還元法により資産価値が40%~50%下落します。
<購入時>
購入時は物件そのものの価格(土地・建物)に、販売会社の経費や利益、それに営業マンの歩合給が上乗せされた価格で購入しています。
<売却時>
売却するとなった場合、そこから得られる収益を元に販売価格が決められます。

売却時と購入時

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)とは

不動産価格の評価方法の一つ。
不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価格に割引きして評価する方法。

例えば、月額賃料が6万円の場合・・・
6万円×12ヶ月=72万円ですから、目安として720万円程度の販売価格になってしまうのです。 残念ながら購入価格は一切考慮されないのです。

ちなみに、営業マンの歩合給は(会社により異なりますが)新築物件の場合、販売価格の3%~5%程度といわれています。
1件売れば100万円ほどのお金を手にするわけですから、営業マンは多少強引な営業をしてでも頑張るのでしょう…。

保証のはずがトラブル多発!…家賃保証の実態

家賃保証という制度がトラブルを生んでいる

空室の不安を解消するために、販売会社・管理会社は家賃保証を提案してきます。
「家賃を保証してくれるなら安心」と感じてしまいますが、 実はこの制度が多くのトラブルを生んでいるのが現状です。

その理由は、家賃保証。
家賃保証をする管理会社は、自社が損をこうむるようなことは絶対にしません。
損害が発生しそうになったら、時期を見て契約の見直しを提示してきます。

また、この契約更新時期に「NO」と言えない契約内容になっていることが多く、仮に「NO」 と言ったら管理契約そのものを破棄してきますから、あなたは後には引けなくなります。まさに2階に上げてハシゴをはずされた状態です。

よって、仕方なく管理会社から提示された条件を承諾するしかないのです。

上記のように、家賃収入が減ってしまった場合でも、月々のローン返済額は変わらないので、貯金を切り崩して返済し続けることになるのです。

販売戸数増加と人口減少による空室増

年々増加する投資用マンションの販売戸数。一方で人口は減少しています。今後ますます価格が下落し、空室が増加していくことが予想されています。

解決されたお客様の声

東京都葛飾区/中谷様・42歳(仮名)

「販売業者の担当者がとても話がうまく、"掛け捨ての生命保険に入るぐらいなら投資マンションを購入したほうが良い"と言われ、自分もそう思ったんです。
親には少し反対されましたが、周りの友人に比べて収入が高かったこともあり、勢いで購入しました。
はじめの数年は順調でしたが、結局他にも借金ができてしまい・・・売却することが可能であれば・・・と思い、相談しました。
早めに相談して本当に良かったです。」

大阪府大阪市/松本様・38歳(仮名)

「4年前に市内に投資マンションを、業者に半ば押し切られる形で購入しました。月々の家賃収入はありましたが、銀行へのローン返済が多く、管理費も合わせると毎月5万円以上の赤字でした。
購入当初より収入が減り、更に空室リスクや家賃下落リスクもあるため何とかならないかとご相談しました。
無知ゆえに担当の方にご迷惑もお掛けしましたが、無事に解決できて本当に感謝しています。有難うございました。」

神奈川県横浜市/坂下様・51歳(仮名)

「投資用物件のローンで家計が破綻し始め、任意売却を考え、御社のホームページを見つけました。
その時点で価格2500万のワンルームをフルローン(●●銀行3.6%変動)で借り入れて1年4ヶ月目、 実際にローンがスタートしてからは「家賃でローン返済、家賃保障もあり年金節税保険と資産として以外にも役立ちます」といううたい文句と違い、家賃保障をつけても月3万3000円、つけなければ月10万以上の持ち出しの状態でした。
賃貸づけや管理は販社と委任契約があり、解除すると違約金が発生するシステムで、賃貸づけには全く協力的ではなく、担当者もこの短期間で数人入れ替わっておりました。
初年度から収支が大幅に狂っており早急な対策が必要と危惧しておりましたが、自己破産は職務上困難を伴うこと、売却も難しいことなどから任意売却を検討するに至りました。すぐに 買い手が見つかり、非常に助かりました。」

兵庫県神戸市/瀬川様・45歳(仮名)

「数年前にカード等の借金が200万程あったため司法書士に任意整理を依頼したところ、不動産屋を紹介され、借金を減らす為にと 投資用マンションを3件購入したのが始まりでした。
その後、購入時に紹介された不動産屋が倒産し、収入もうまくいかず普段の生活さえ苦しくなり、なんとか方法があればと相談しました。
今思えばもっと早くに相談をすれば良かったですが・・・解決できて気持ちが楽になりました。ありがとうございました。」

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