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投資マンション・収益物件と任意売却

投資マンション・収益物件も任意売却できます

投資マンション・収益物件と任意売却

「自分が住んでいる家ではなく、投資用に買ったマンションなのですが・・・そのような場合でも相談にのって頂けるのでしょうか？」

ご安心ください。当協会では、投資用マンション・収益物件の任意売却についてはもちろん、急増しているシェアハウスへの投資の被害についてもご相談いただける体制を強化しています。

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投資マンション・収益物件の任意売却

投資用のマンション・アパートの任意売却は、一般的な居住用の家と異なり、現在住んでいる居住者のことも考慮に入れなければなりません。

例えば、オーナー変更に伴う家賃の振込口座の変更、賃貸借契約、諸条件の調整などなど。これらの手続きを、任意売却とともに不足なく完了させる必要があります。一棟収益物件の場合は、これらを居住者全員に通知・手続きする必要があります。

また、収益物件の購入ローンは、一般の住宅ローンとは異なる部分もありますから、個々のケースに沿った方法でご対応しております。

一棟収益物件（マンション・ビル等）の問題解決

一棟収益マンション・ビル経営のご相談

多額の収益が見込める「一棟収益マンション・ビル経営」。しかしその反面、空室などでマイナスになったときの金額も高いのが特徴です。

億を超える物件が多く、一気に多額の負債を抱えるケースが決してめずらしくないのです。

最近では、相続した土地を活かそうと建てられる方も多く、税金の支払いに悩まされている方も多くいらっしゃいます。

当協会に相談に来られる方は、ご自分が住んでいる地域とは別の場所に物件を所有されているケースが多々あります。例えば、自宅＝大阪、収益物件＝東京というケースです。この場合、頻繁に物件を見に行くことができず、現況についてあまり把握できていないということがよくあります。

【よくあるご相談】

「毎月の収支が赤字になっている。さらに固定資産税の支払いをするとなるともう無理だ・・・」

「数戸が空室になっている。あと１戸でも空室になるとローンが返済できなくなる・・・」

「サブリース契約をしているが、家賃の保証額を減額された・・・」

こういったご相談が、本当に後を絶ちません。そして、問題の本質は、このような状況を放置すると事態は悪化する一方であるにもかかわらず、「いつか良くなるはず・・・」と苦しい状況を我慢し続けることなのです。

一棟収益物件への投資の増加理由と落とし穴

ワンルームマンションに比べて空室リスクが低い！？

そもそも、なぜこんなに多くの方々が一棟収益物件を購入するのでしょうか？

一般的に不動産投資を検討するなら「まずはワンルームマンションから」という人がほとんどでしょう。しかし、ワンルームマンションへの投資は、ひとたび空室になると即座に家賃収入が途絶えるという大きなリスクがあります。

対して一棟収益物件の場合、１部屋が空室になったとしても他の部屋からの収入でカバーできる可能性があり、それが大きな利点となっています。

このことから、最近では一棟購入を勧める販売会社が多くなっているようです。しかし、実際にはサブリース問題（家賃保証や一括借り上げ等）の問題が発生しています。

一棟収益物件への投資を続けるリスク

収益物件の収支について悩んでいるオーナーの中には「今は苦しいが、いつかプラスになるはず・・・」と打開策を探している方も多いようです。

しかし、現状で収支が苦しい場合、今後の見通しについても決して明るいとは言えません。

というのも、収益物件の投資にかかわるリスクについては、将来的にも変わることがなく、むしろ懸念事項が多くなるためです。

例えば、物件数の増加と人口減少による空室増加や家賃の値下がり、あるいは、修繕費の増加などが挙げられます。

物件増加と人口減少～空室増加・家賃の値下がり～

近年、「アパート経営」をうたう一棟収益物件の販売会社は、次から次へと新しい物件を建設しています。当然ながら、国内にあるすべての物件を常時満室にすることは不可能であり、築年数の古い物件ほど空室を抱え、家賃の値下がりが発生しています。

また、日本の人口は年々減少しています。将来的に見ても、物件の供給過多が進むことが予想されます。

人口予測推移

空室率

解決事例

①「都心に移り住む人が増加し、賃料の下落や空室問題が・・・。」

②「相続税対策として購入したが・・・。」

収益マンションの販売経験者へのインタビュー

収益物件の元営業マンへのインタビュー一棟収益物件を販売していた元営業マンにインタビューをしました。
投資のカラクリとは！？

収益マンションインタビュー
一棟収益物件を販売していた元営業マンにインタビューをしました。投資のカラクリとは！？

区分所有（ワンルーム等）の問題解決

区分所有（ワンルーム等）投資のご相談

投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めているワンルームマンション投資。

しかし、家賃の下落や空室などの原因により、当初想定していた収入を確保できないといったことが少なくありません。

その結果、家賃収入だけでは足りない分をご自分で現金を持ち出して金融機関へ返済されている方が後を絶たないのです。

また、現金を持ち出しすると、その分を穴埋めしようと２戸目を購入、さらに３戸目・・・と、さらに悪化してご相談に来られる方が増えています。

【よくあるご相談】

「職場の上司に勧められたから買ったけど、持ってるだけでストレスだ」

「１部屋買った後、販売会社の営業マンに『もう後戻りできない』と言われ２件目、３件目を買わされた・・・」

「営業マンが言っていたことと事実が違う。電話しても『担当者は退職しました』の一点張りで悩んでいる。」

これらは、たくさん寄せられるご相談の中のほんの一部です。それぞれのご状況に合わせて解決策が異なりますので、遠慮なく現状をお話しください。

解決事例

①「投資マンション２室購入・・・住人に説明して任意売却に成功。」

②「婚活サイトで投資マンション購入・・・残債務を減らすことに成功。」

③「家賃相場下降・・・投資用マンションを手放したい。」

サブリース契約の問題解決

アパート・マンション経営とサブリースのご相談

「こんなはずじゃなかった・・・」

投資マンションやアパート経営では、多くの方が物件購入の際に金融機関でローンを組んでおり、家賃収入をその返済に充てています。そのため、空室や滞納は大きなリスクです。

そのリスクを軽減するために、不動産会社やハウスメーカーが提案する「30年一括借り上げ」や「家賃保証」を目玉にしたサブリース契約を結んでいる方が多くいらっしゃいます。

しかし、「サブリース契約をしているから、もしもの時も安心のはず」と思っていたのに、実際には家賃の保証額が減額されたり、契約の更新を断られ、物件を維持できなくなったというご相談ケースが急増しています。

メリット面が目立つサブリース契約ですが、契約書をよく見ると、実はサブリース業者が圧倒的に有利な内容になっている場合が多いのです。

特に地方都市の物件のオーナー様からは「年々賃料の保証額が下がっている」「空室が増えてどうにもならない」「家賃の収入額よりローンの返済額の方が多い」など、当初の投資計画が上手くいかなくなり、ご相談されるケースが非常に増えてきています。

サブリース契約の落とし穴① 家賃保証の実態

家賃保証という制度がトラブルを生んでいる

空室の不安を解消するために、販売会社・管理会社はサブリース契約の目玉として家賃保証を提案してきます。

「家賃を保証してくれるなら安心」と感じてしまいますが、実はこの制度が多くのトラブルを生んでいるのが現状です。

家賃保証をする管理会社は、自社が損をこうむるようなことは絶対にしません。損害が発生しそうになったら、時期を見て契約の見直しを提示してきます。

そして、この更新の契約は「ＮＯ」と言えない内容になっていることが多く、仮に「ＮＯ」と言ったら契約そのものを破棄してきますから、オーナーは後には引けなくなります。まさに“２階に上げてハシゴをはずされた”状態です。

よって、仕方なく管理会社から提示された条件を承諾するしかないのです。

家賃収入の減少

上記のように、家賃収入が減ってしまった場合でも、月々のローン返済額は変わらないので、貯金を切り崩して返済し続けることになるのです。

サブリース契約の落とし穴② 修繕費の増加

定期的に必要になる修繕費については、原則オーナーが負担する必要があります。

例えば居住者が退去した際、次の居住者のためにリフォームをする必要がありますが、このリフォーム費用はオーナーが負担することになります。

また、１棟収益のオーナーはいずれ大規模修繕の必要性に迫られます。そして、実はサブリースの契約書で修繕業者が指定されているケースがあります。

もし、指定された業者を断って別の業者にすると言うと、一方的にサブリース契約自体を破棄されることがあります。これは、元々この業者も儲かる仕組みにするためです。まさに“がんじがらめ”になっているのです。

サブリースについて特に多いご相談

①「30年一括借り上げで安心のアパート経営と言われるがままに契約したが、２年後の家賃見直しで賃料の保証額が減った。」

②「空室が出たが、保証されたのは家賃の８割だった。」

③「15年後に大規模修繕をする必要になり、その費用はすべてオーナーが負担することになった。」

解決事例

①「サブリース契約したのに・・・こんなはずじゃなかった・・・」

②「収益アパート任意売却をして、自宅を守りたい・・・」

※マンション投資の任意売却について、わかりやすいマンガを用意しております。お気軽にお問い合わせください。

マンション投資のマンガ

投資マンション購入のきっかけ

なぜ投資マンションを購入したのか？

不景気と言われる昨今ですが、不動産投資市場は好調だと言われています。

全国で不動産投資セミナーが開催され、一般のサラリーマンや公務員の方が多く参加されているようです。中でも、マンションの一室（区分所有）への投資は、初めての不動産投資として人気があります。

実際に当協会にご相談に来られた方々に「なぜ投資マンションを購入したのですか？」と聞いたところ、次のような回答を多くいただきました。みなさん、しっかりと納得したわけではなく、営業マンに半ば強引に買わされたような状況だったようです。

①税金対策に良いと勧められて購入した。

②税金で頭を悩ませていたら、もう１戸勧められて購入した。

③団体信用生命に加入できるので生命保険代わりに良いと勧められて、深く考えずに購入してしまった。

④「子どもの将来のために都内にマンションを」という営業トークに乗せられて購入してしまった。

⑤とにかく営業がしつこかった。１戸くらいなら大丈夫と思って購入した。

⑥公務員で副業ができないため、投資マンションなら良いかと思い購入してしまった。

⑦知人で成功している人がいたので、無理して購入してしまった。

投資マンション販売会社のターゲット層

投資マンションの販売会社がターゲット層にしているのは、公務員、大手企業、病院関係など比較的収入が安定している方であり、こういった方々を対象に営業活動が過熱しています。これは銀行のローン審査が通りやすいからで、「年収が700万円を超えるなら３戸まで融資可能」と言われています。

そのため、１戸購入すると、２戸、３戸、と立て続けに購入を勧められるケースが多いのです。

職業別のご相談割合

相続税対策になる！？

収益物件の所有は相続税対策として注目されています。

相続財産は、現金よりも不動産の方が３割、さらに賃貸に出せば２～３割評価が下がります。また、銀行から融資を受けて物件を立てるとローン分が相続財産から差し引かれます。これは大きな節税になります。

しかし、空室や賃料の低下、経費の増大に対応できなくなるとどうでしょうか。結局は、貯金や年金等で埋め合わせるという事態に陥ってしまいます。

投資マンションの販売経験者へのインタビュー

元投資マンション販売員５年間もの長期間、投資マンション販売会社で勤めていた営業社員へのインタビュー。その営業方法の実態とは！？

元販売員へのインタビュー
５年間もの長期間、投資マンション販売会社で勤めていた営業社員へのインタビュー。その営業方法の実態とは！？

投資マンションの今後の見通し

区分所有への投資、いわゆる投資マンションも所有し続けるか悩んでおられる方も多いと思います。しかし、投資マンションを取り巻く状況は決して楽観的なものではありません。

資産価格の下落

不動産は購入した時点で、収益還元法により資産価値が40％～50％下落します。

＜購入時＞
購入時は物件そのものの価格（土地・建物）に、販売会社の経費や利益、それに営業マンの歩合給が上乗せされた価格で購入しています。

＜売却時＞
売却するとなった場合、そこから得られる収益を元に販売価格が決められます。

売却時と購入時

収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは

不動産価格の評価方法の一つ。不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価格に割引きして評価する方法。

例えば、月額賃料が６万円の場合・・・
６万円×１２ヶ月＝７２万円ですから、目安として７２０万円程度の販売価格になってしまうのです。残念ながら購入価格は一切考慮されないのです。

ちなみに、営業マンの歩合給は（会社により異なりますが）新築物件の場合、販売価格の３％～５％程度といわれています。

1件売れば100万円ほどのお金を手にするわけですから、営業マンは多少強引な営業をしてでも頑張るのでしょう…。

販売戸数増加と人口減少による空室増

年々増加する投資用マンションの販売戸数。一方で人口は減少しています。今後ますます価格が下落し、空室が増加していくことが予想されています。

投資マンションの販売戸数

テレビで投資マンションの問題解決について解説

「弁護士といっしょです」出演

当協会には、これまで多くの方から「投資マンションを無理やり購入させられて失敗した」というご相談が寄せられており、その問題解決をしてまいりました。

番組内では、その経験を元に「どんな人にどんな方法で販売しているのか？」という投資マンションの販売会社の実態と対処方法をアドバイスしました。また、当協会として行っている取り組みとその問題解決方法について解説しました。

解決されたお客様の声

東京都葛飾区／中谷様・42歳（仮名）

「販売業者の担当者がとても話がうまく、"掛け捨ての生命保険に入るぐらいなら投資マンションを購入したほうが良い"と言われ、自分もそう思ったんです。

親には少し反対されましたが、周りの友人に比べて収入が高かったこともあり、勢いで購入しました。

はじめの数年は順調でしたが、結局他にも借金ができてしまい・・・売却することが可能であれば・・・と思い、相談しました。

早めに相談して本当に良かったです。」

大阪府大阪市／松本様・38歳（仮名）

「4年前に市内に投資マンションを、業者に半ば押し切られる形で購入しました。月々の家賃収入はありましたが、銀行へのローン返済が多く、管理費も合わせると毎月5万円以上の赤字でした。

購入当初より収入が減り、更に空室リスクや家賃下落リスクもあるため何とかならないかとご相談しました。

無知ゆえに担当の方にご迷惑もお掛けしましたが、無事に解決できて本当に感謝しています。有難うございました。」

神奈川県横浜市／坂下様・51歳（仮名）

「投資用物件のローンで家計が破綻し始め、任意売却を考え、全日本任意売却支援協会のホームページを見つけました。

その時点で価格２５００万のワンルームをフルローン（●●銀行３．６％変動）で借り入れて1年4ヶ月目、実際にローンがスタートしてからは「家賃でローン返済、家賃保障もあり年金節税保険と資産として以外にも役立ちます」といううたい文句と違い、家賃保障をつけても月3万３０００円、つけなければ月１０万以上の持ち出しの状態でした。

賃貸づけや管理は販社と委任契約があり、解除すると違約金が発生するシステムで、賃貸づけには全く協力的ではなく、担当者もこの短期間で数人入れ替わっておりました。

初年度から収支が大幅に狂っており早急な対策が必要と危惧しておりましたが、自己破産は職務上困難を伴うこと、売却も難しいことなどから任意売却を検討するに至りました。すぐに買い手が見つかり、非常に助かりました。」