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収益マンションの家賃収入が減った中村さんのお父さん。住宅ローンの支払い…
中村壮汰（仮名）様 38歳 会社員（製造業）
神奈川県の任意売却の解決事例不動産投資失敗
賃料収入を期待して購入した賃貸アパート。サブリース契約もあるから安心していましたが、賃料を下げざるをえなくなり、ローンの支払いのための持ち出しが多くなった・・・。
| 相談者 | 篠田高次（仮名）様 |
|---|---|
| 年齢 | 58歳 |
| 職業 | 会社員（商社） |
| 家族 | 妻（48歳）、子（小6） |
| 住所 | 横浜市西区 |
お客様の希望
ローンの支払いの自己負担（持ち出し金）を減らしたい。
解決までの流れ
篠田さんは某大手商社に長らく勤めていました。50歳になるある日、会社に電話がかかってきました。
「すごく良い投資の情報です！場所は平沼橋駅から徒歩10分、横浜市西区の投資マンションです！限定で案内させてもらっています！」
熱心な営業マンからの電話。最初は断っていましたが、度重なる営業電話に根負けし、会うことになりました。投資用不動産に興味はありませんでしたが、話を聞けば聞くほど魅力を感じている自分に気づき・・・ついにはアパートを購入することになったのです。
一番の決め手は「サブリース契約があるから安心です！」という一言でした。
サブリース契約の簡単な概要は、
●空室になっても家賃が入ってくるので安定収入
●サブリース料金は数%
●入居者や不動産管理の手間がかからない
これだけを聞くとサブリース料を払うと、入ってくる家賃から支払い（ローン、固定資産税等）を差し引いても十分利益が出るという図式が浮かび、放っておいても儲かる仕組みに感じます。
営業マンは聞いたことのある某大手不動産会社だったこともあり、篠田さんは購入と同時にサブリース契約も締結しました。アパートは横浜市の西区の一棟2階建ての軽量鉄骨。横浜市の西区という立地条件もありましたが、なにより「サブリース契約もあるし・・・。」と、篠田さんは安心しきっていました。
アパートの引渡し決済が終了し、賃料が篠田さんの口座にすぐ入ってきました。毎月ごとに賃料が入金され、篠田さんは通帳をみるのが楽しい毎日でした。しかし・・・
「共用部の補修が必要になって・・・」「○○号室で故障が発生して・・・」
何年か経つとメンテナンスにお金がかかるようになりました。メンテナンス費用もバカにならず、そこへ追い打ちをかけるように「家賃を減額する必要があります」とサブリース契約を結んだ会社から連絡が・・・どうやら2部屋ほど空室が長引いており、賃料を下げる必要があるとのこと。
篠田さんが保有し始めたころに比べれば、すでに中古の賃貸物件になっています。新築と同じ賃料では誰も入りません。しかたなくその2部屋の賃料を3,000円下げましたが、篠田さんは「こんなケースはそう何度もあるまい」と思っていました。
その後、家賃の値下げ交渉が何度もあり、さらに経年劣化でアパートの大規模な補修も必要になり、とうとう最後にはすべての部屋の家賃を下げることになってしまいました。
「そこまで下げられてはマイナスだ！」と篠田さんはサブリース会社の担当者に言いましたが、「それでは契約解除なさいますか？」と冷たい返答。担当者はさらに続けて「解除するなら、契約書に書かれているとおり違約金として家賃の6か月分を支払ってもらいます。」と言ってきました。
「6か月分？？？」
「まさか、契約書にこんなことが書かれていたとは・・・知らなかった・・・。」篠田さんは契約書を読み返して悔やみましたが、もうそんな大金を支払う余裕はありません。
そうこうしているうちに収益は減り、支出が増え、篠田さんの持ち出しが多くなりました。しかも部屋の修繕もできなくなってしまい、より借り手がつかなくなってしまいました・・・。
ついにはローンの支払いが滞り始めました。そして篠田さんは当協会に任意売却のご相談に来られました。
私たちは相談を受けたあと、すぐに不動産の状態、賃借人の状況、建物の状態を確認しました。補修の段取りも行い任意売却するのに適正な価格を見出し、銀行とも交渉しました。
結果、任意売却が成功し、篠田さんは最悪の状況を回避することができました。
お客さまのご感想
担当の小野さんには、すぐに段取りしていただいたので、思っていたより早く再スタートが切れました。知らなかったとはいえ、サブリース契約の怖さには驚きました。
今回の担当者より一言
サブリース契約については、聞く限りでは素晴らしいシステムです。しかし、実際は揉め事も多く必ずしも完璧なシステムではありません。皆様も契約の際にはよくお考えください。
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