できる!親子間売買

「子供の学校がある」「住みなれた家(街)を出たくない」「これまで払ってきた住宅ローンを無駄にしたくない」などという理由から、私ども全日本任意売却支援協会に寄せられる相談の中で、もっとも多い希望が「今の家に住み続けたい」というものです。

その中で、相談者の方が思うことの多くが「子供に買ってもらって住宅ローンを払い続けたい」というものです。

これを親子間売買もしくは親族間売買と呼び、全日本任意売却支援協会でもこれまで何度も取り組んできました。

1. 親子間売買の3つの注意点

親子間売買には下記の3つのメリットがあります。

1.慣れ親しんだマイホームに住み続けることができる
2.引越しをしなくていい
3.競売にならないので誰にも知られず、プライバシーが守られる

住宅ローンが払えず競売を前に、自分の子供に自宅を買ってもらって競売を避けることができるので、親子間売買は多くの方が望まれることです。

しかし、この親子間売買、実は想像以上に簡単ではないのです。親子間売買を成功させるために注意すべき点が3点あります。

(1)子供の名義で住宅ローンが組みにくい

親子間売買をする為に子供が住宅ローンを組む場合、ほとんどの銀行が住宅ローンの資金を出しません。子供に安定した収入があっても困難なケースが多いです。

その理由として、債務の置き換えと判断するからです。債務とは借金のことで、親の借金を子供が肩代わりすることに対して嫌悪感を示すからです。

比較的、住宅ローンの審査が通りやすいといわれる公務員や上場企業に勤めている方でも審査否決となることがあります。

ただ、全日本任意売却支援協会はこれまで何件も親子間売買に取り組んで来ましたので、どの金融機関が親子間売買に取り組んでくれるかを把握していますので、お気軽にお問合せ下さい。

(2)子供がマイホームを購入する際に住宅ローンが組めない

親子間売買で住宅ローンを組めたとしても、子供がいざマイホームを購入する際にその住宅ローンがある為に、マイホームの住宅ローンを組む事が出来なくなります。

これまで全日本任意売却支援協会でも、子供に相談したけど断られたというケースがいくつもありました。また息子さんの了解だけではダメなこともありました。

息子さん名義で住宅ローンを組んで住みつづける予定の方がいましたが、息子さんの妻の反対にあって親子間売買が成立しなったということもありました。

子供にも子供の事情がありますので、事前に子供の意思確認をされることをお勧めします。

(3)売買する金額が安すぎても、高すぎても問題が起こる

親子間売買をする上で、考慮しなければならないのが売買価格です。

市場価格と比較して安すぎると、贈与とみなされ贈与税がかかることになります。

一方、親が購入した金額を上回る高い金額で売買してしまうと、売買益が生じて所得税の対象になることもありますので、親子間売買の取り組み実績のある不動産業者に依頼して、契約書の作成から住宅ローンの申し込みなどの助言を受けられることをお勧めします。

 

2. 「リースバック」という方法も

親子間売買に伴う注意点を3つ挙げましたが、これ以外にも住宅ローンの債権者(銀行)は、子供が買うなら任意売却を認めないというケースもあります。

いずれにしても、親子間売買を行うにはクリアしなければならない懸念材料がありますので、親子間売買は専門家の知恵を借りながら慎重になさることをお勧めします。

しかし、競売を申し立てられている状況で、親子間売買がスムーズにいかない場合には、まず競売を避けることを優先しなければありません。

ここでは、競売を避けるためにいったん第三者(投資家)に売却して、そのまま家賃を払って住み続ける「リースバック」をご紹介します。

 

親子に売買の意思があっても銀行の住宅ローンが通らなければ買うこともできません。

そこで、信頼できる第三者に買ってもらってから、時期を見て住宅ローンの申し込みをするのです。親から子への名義変更ではなく、親から第三者、それから子供なら銀行の心象は幾分かは変わることがあります。

また、時期を置くことで子供の勤続年数が長くなり、年収が上がったりして住宅ローンの審査が通りやすくなることもあります。

 

しかし、ここでも大きな問題があります。それは、そもそも信頼関係がある第三者に住宅ローンを頼めないということです。

もちろんそうですよね。多額の住宅ローン(借金)を第三者が背負ってくれることは困難であることが予想されます。

そこで、全日本任意売却支援協会ではそのような方々の要望に応えようと、300を超える法人、個人の投資家の方の登録をして頂き、協力を要請しています。

全日本任意売却支援協会では、リースバックにてこれまで多くの相談者の自宅をお預かりしてきました。

住宅ローンが払えず競売の申立てや差押えがされた自宅を、全日本任意売却支援協会に登録されている投資家の方に一旦、買い取ってもらいます。

ただ、ご相談者の方にとっては、「投資家」といえども、見ず知らずの人に自宅の名義を変えることに抵抗を感じられる方もいらっしゃると思います。将来的に買い戻す前提で、一定時期を第三者に「預ける」と考えられると良いかもしれません。

 

3. 任意売却を伴う親子間売買のまとめ

これまで親子間売買について説明してきましたが、親子間売買は極めて専門的な知識が必要とされます。親子間売買の実績の無い不動産会社に頼んで競売になってしまったという例も残念ながらたくさん見てきました。

やはり、ポイントは2つです。
どこの金融機関に住宅ローンの申し込みをするか、万一それが無理な場合に一旦、買い取ってくれる投資家を探すことができるか、この2点に尽きると思います。

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