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• 質問は私がお答えします
  安田 裕次
  全日本任意売却支援協会　
  代表理事

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任意売却は、誰もが初めての経験ですので、ご不安になられる気持ちはよく理解できます。

相談者の方と面談をしてご希望をお聞きした上で、その不動産の媒介契約（委任状のようなもの）を書面で取り交わします。

この書面を元に、手続きに入ります。

●住宅ローンを借りている金融機関とのやりとり
次の①～⑤の順に行います。
① 住宅ローンを借りている金融機関（銀行や住宅金融支援機構など）に任意売却を行う旨を連絡します。
② その際、相談者の方と取り交わした媒介契約書を提示して、相談者の方からご依頼を受けたことを証明して任意売却を行いたいことを伝えます。
③ （金融機関により異なることがありますが）任意売却に応じて頂ける不動産の売買価格について調整（交渉）を行います。
④ 売買価格がある程度、明確になった段階で販売活動を行い、競売の取り下げに向けて活動します。
⑤ 買主が見つかれば、売買価格に基づき配分案（売買代金の分配）を作成して、金融機関より最終の応諾を頂き、任意売却の契約を行います。
※住宅ローンが全額返済できる場合は、上記③は行ないません。

●すでに競売の申立てをされている場合
・裁判所への同行
ある程度、競売の手続きが進めば、裁判所が競売の入札価格を開示します。その際、当事者（所有者）は事前に裁判所の調査資料を手にすることができます。

事前に調査資料を見る理由は、裁判所の査定額を元に、住宅ローンを借りている金融機関との売買代金の調整（交渉）に使用するためです。なお、金融機関によっては、この調査資料の提示を求められる場合もあります。

・裁判所の調査立会い
裁判所から執行官が調査のために自宅を訪れます。その際、「ひとりで不安だ」という方の場合、立会いをさせて頂くことも可能です。裁判所の執行官は不動産鑑定士と一緒に自宅を訪れ、自宅の間取りや状況を確認したり、写真を撮ったりします。時間的には３０分ほどで終わります。

●税金などの滞納がある場合
①その不動産の管轄している役所（市区町）に連絡し、任意売却で進める旨を伝えて相談者からご依頼を受けていることを証明します。
②差し押さえが入っている場合は、差し押さえ解除に必要な金額を調整（交渉）します。
③（全額の支払いができない場合）分割での支払いをすることを書面で提示して、差し押さえ解除の手続きを行っていただきます。

●その他の話し合い
・分譲マンションの管理費など
分譲マンションの所有者の場合、管理費や修繕積立金などを滞納しているケースが多々あります。管理費等の滞納金に関しては、区分所有法の定めにより、新たな買主が支払う義務を負う事になっているので、買主に引渡をするまでに全て精算をする必要があります。よって、私どもが管理組合にも掛け合い、残金を明確にして、金融機関に支払う売買代金から捻出してもらうようにします。

・住宅ローン以外の借り入れがある場合
クレジットや消費者金融からの借り入れがある場合の相談も多く寄せられます。任意売却を機に全てを精算したいというものです。この場合、債務整理や過払い金の請求なども全日本任意売却支援協会と提携している弁護士や司法書士をご紹介させていただきます。
～ そのほかにも ～
■任意売却の後に残ったローンのお支払いについて
多くの方が、残ったローンの返済について心配されています。
任意売却後、金融機関とのお話し合いを直接私たちが行うことはできません。しかし、これまで多くの任意売却を成功させた実績から、相談者の方の現状の収支状況を確認した上でアドバイスをさせて頂いております。

■離婚前後の任意売却
昨今、結婚する３組に１組の割合で離婚をするといわれています。全日本任意売却支援協会に寄せられる相談でも離婚と任意売却に関するものが非常に多くなっております。離婚の前に任意売却をするのか、離婚の後に任意売却をするのか、また妻（夫）が連帯保証人になっているのかなどケースによって対応の仕方が変わってきます。 中には、元ご夫婦の間で直接連絡を取りたくない、という方やそもそも連絡が取れない、感情のもつれから、任意売却に応じてくれない・・・といったケースもあります。このような場合でも、専門相談員が間に入って連絡を取ることで、任意売却を円滑に進められます。また、全日本任意売却支援協会には離婚問題に詳しい弁護士も在籍しています。

任意売却を行うこと自体、初めての経験という方がほとんどです。
事前に丁寧にご説明しますが、任意売却を進める中で出てきた
疑問・質問も遠慮なくお伝えください。