任意売却とは、住宅ローン滞納の解決方法

任意売却とは

任意売却とは、簡単に言うと「住宅ローンを滞納した場合に、銀行と話し合いをして解決すること」です。

任意売却の説明風景

つまり、任意売却を成功させることにより、今まで悩んでいた住宅ローン問題から解放されるのです。

このページでは、初めて「任意売却」について調べられる方が、簡単にご理解していただけるように、わかりやすく解説しております。

任意売却のメリットやデメリット等を含めて、ぜひご確認ください。

「もう住宅ローンが返済できない。」「自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできない。」というように、住宅ローンを滞納した状態が続くと、借入先の銀行は住宅ローン(債権)を回収するために裁判所に競売を申し立てます。

対象の不動産が競売で落札されると、銀行はその落札金額の中から住宅ローンを回収するのです。

しかし、任意売却をすると、競売を避けることができ、かつ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。

その結果、今までの悩みから解放されて、安心して新しい生活をスタートさせることができます。

任意売却なら全額返済できなくても売却できます

通常、マイホーム(ご所有の不動産)を売却する場合、住宅ローンの残債を銀行に全額返済する必要があります。

全額を返済できないと、銀行は売却することを認めてくれません。

とは言うものの、多くの方々がマイホームを売ったとしても、全額を返済できないのが事実です。なぜなら日本では、住宅ローンの残高が減るスピードよりも家の価値が目減りするスピードのほうが早いからです

しかし、このように通常は売ることができない場合でも、競売が終わってしまう前に銀行と話し合いをすることにより任意売却ができるようになります。

そもそも競売を避ける方法とは?

競売は経済的にも精神的にも非常に負担の大きいものです。毎月の住宅ローンの返済が厳しい状況の中で、競売を避けるには主に下記2つのどちらかの方法で自宅を売却して残債(住宅ローンの残額)を返済するしかありません。

(1)家を売却して住宅ローンをすべて返済する(通常売却)

通常売却イメージ

通常売却というのは、残っている住宅ローンをすべて返済することを前提に自宅を売却することです。下記2つのパターンがあります。

①住宅ローンの残額より高い金額で家を売却して、住宅ローンをすべて返済する

②住宅ローンの残額より低い金額で家を売却し、足らずの差額を現金で用意し、住宅ローンをすべて返済する

この2パターンは、任意売却とは違い、銀行との細かな調整を必要としません。

(2)任意売却をする

任意売却イメージ

住宅ローンを滞納している方にとって「通常売却」は現実的ではありません。そのため実際には任意売却を行って解決するケースがほとんどです。

任意売却は、競売を回避したうえで、住み続ける(リースバック)、または、引越し代を確保するなど、心機一転、新しい生活をスタートさせることができます。

そのためには、銀行との話し合いのうえ合意を得ることが必要になり、場合によっては税務署や市役所との交渉が必要になります。

任意売却ができるのは、競売入札が始まるまで

住宅ローンの返済が滞ると、銀行から督促状・催促状が届きます。そのまま返済せずにいると、数か月で競売にかけられ、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

任意売却で解決するためには、競売の入札が始まってしまう前に手続きを完了する必要があります。

任意売却と通常売却の違い

「任意売却と普通の売却は何が違うのですか?」

このような質問をご相談者の方々からよくいただきます。

簡単に答えると、普通の売却(=通常売却)の場合は、「売却するかどうか」「売却金額」などは売主が決めることができます。誰かに応諾をもらう必要はありませんし、すべて自由に決めることができます。

一方、任意売却はその逆です。多くの場合で住宅ローンを滞納しているため「売却しなければ競売」になってしまい、「売却金額」は借入先の銀行が決めます。

まとめると次のようになります。

■通常の売却
 売却するかどうか:売主の自由
 売却金額:売主の自由
 住宅ローン:全額返済が必要

■任意売却
 売却するかどうか:売却しなければ競売
 売却金額:銀行が決める
 住宅ローン:全額返済の必要なし

以上のように、任意売却は住宅ローンを全額返済する必要はありませんが、銀行との話し合い、調整が必要となります。そのうえで銀行が売却金額を決定する権限を持っています。

任意売却と競売の違い

競売の場合は、すべて裁判所の主導で進みます。そのため、落札までのスケジュール、落札される金額、落札者の審査などはすべて裁判所が行い、こちら側に決定権は何もありません。また、安い金額で落札されますので、残債務が多く残ってしまいます。

そして、一方的に退去を迫られます。一昔前は、居座り続けることができたようですが、現在ではそれも不可能です。法に基づいて確実に退去させられます。

一方、任意売却の場合は、売却までのスケジュールは銀行と話し合いの中で調整できるので、引越し時期についてもできるだけ無理が無いように計画できます。売却金額については、競売よりも高い金額で売却できますので、残債務を極力減らすことができます。

また、任意売却とリースバックを合わせると住み続けることもできます。

まとめると次のようになります。

■競売
 スケジュール:裁判所がすべて決める
 残債務:多く残る
 住み続けること:できない

■任意売却
 スケジュール:調整できる
 残債務:競売よりも減らせる
 住み続けること:できる

任意売却は、競売よりも有利な方法です。ただし、時間が限られているので、特に住み続けたい場合はお早めにご相談ください。

>>任意売却とリースバックで住み続ける

任意売却のご相談・ご依頼に、費用は一切かかりません。

任意売却が成立すると、売却代金の大部分は住宅ローンの返済へ充当されます。また、任意売却に必要な費用(仲介手数料や登記費用など)も売却代金から配分されるため、ご相談者の方に費用を準備していただく必要はありません。(※万が一、任意売却が成立しなかった場合にも費用はかかりません)

また、滞納している税金等も任意売却により精算することが可能です。

滞納額が多額な場合には全額納付にならない場合もありますが、比較的良心的に話し合いに応じてもらえるケースがほとんどです。

銀行による売却金額の決め方

それでは、任意売却をする際に「銀行が売却金額をどのよう決めて設定するのか」ですが、多くの銀行では次の3つうちのどれかで算出して設定します。

①取引事例比較法
→周辺の過去の売却事例から算出する方法です。

②収益還元法
→その不動産から将来的に得られる利益(家賃や地代)から算出する方法です。

③原価法(積算評価)
→土地の評価額+建物の評価額から算出する方法です。
(路線価等を元に土地の評価額を、耐用年数等を元に建物の評価額を計算)

建物の価値につきましては、築年数と構造も売却金額に大きく影響します。法定耐用年数から経過年数を引いた残りの年数が長さがポイントとなります。※細かな評価の算出は銀行ごとに異なります。

次のメニューから、さらに詳しく見ていきましょう。

  • この記事を書いた人
    安田 裕次
    全日本任意売却支援協会 
    代表理事

    住宅ローンアドバイザー、任意売却コンサルタント
    宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
    不動産賃貸管理士、定期借家借地アドバイザー等、不動産やお金、保険に関する資格を有する。

    住宅ローン破綻者を競売から救うための「任意売却全国ネットワーク推進計画」 で、経営革新の承認を受けるなど、住宅ローン破綻者救済、任意売却事業の第一人者として活躍。

    >>プロフィール詳細

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