任意売却とは

任意売却とは住宅ローンを滞納した場合の解決方法

任意売却とは住宅ローンを滞納した場合の解決方法

任意売却とは、「もう住宅ローンが返済できない。」「自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできない。」というように、住宅ローンを滞納した場合の解決方法です。

任意売却の説明風景

そして、安心して新しい生活をスタートさせることができます。

債権者(借入先の金融機関)と話し合いのうえ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。

通常、住宅ローンを滞納した状態が続くと、借入先の金融機関としては債権(融資した住宅ローン)を返済してもらえない状態になるため、裁判所に競売を申し立てます。そして、対象の不動産を競売で売却して、債権(融資した住宅ローン)を回収します。

その競売を避けることができるのが任意売却なのです。

そもそも競売を避ける方法とは?

競売は経済的にも精神的にも非常に負担の大きいものです。毎月の住宅ローンの返済が厳しい状況の中で、競売を避けるには主に下記2つのどちらかの方法で自宅を売却して残債(住宅ローンの残額)を返済するしかありません。

(1)家を売却して住宅ローンを返済する(通常の不動産売却)

通常売却イメージ

通常売却というのは、残っている住宅ローンをすべて返済することを前提に自宅を売却することです。下記2つのパターンがあります。

①住宅ローンの残額より高い金額で家を売却して、住宅ローンをすべて返済する

②住宅ローンの残額より低い金額で家を売却し、足らずの差額を現金で用意し、住宅ローンをすべて返済する

この2パターンは、任意売却とは違い、債権者との細かな調整を必要としません。

(2)任意売却をする

任意売却イメージ

住宅ローンを滞納している方にとって「通常の不動産売却」は現実的ではありません。そのため実際には任意売却を行って解決するケースがほとんどです。

任意売却は、競売を回避したうえで、住み続ける(リースバック)、または、引越し代を確保するなど、心機一転、新しい生活をスタートさせることができます。

それでは、次のメニューから詳しく見ていきましょう。

「普通の売却と任意売却は何が違うのですか?」

このような質問をご相談者の方々からよくいただきます。

簡単に答えると、普通の売却(通常売却)の場合は、「売却するかどうか」「売却金額」などは売主が決めることができます。誰かに応諾をもらう必要はありませんし、すべて自由に決めることができます。

一方、任意売却はその逆です。多くの場合で住宅ローンを滞納しているため「売却しなければ競売」になってしまい、「売却金額」は債権者である金融機関が決めます。

まとめると次のようになります。

■通常の売却
 売却するかどうか:売主の自由
 売却金額:売主の自由
 住宅ローン:全額返済が必要

■任意売却
 売却するかどうか:売却しなければ競売
 売却金額:金融機関が決める
 住宅ローン:全額返済の必要なし

以上のように、任意売却は住宅ローンを全額返済する必要はありませんが、金融機関との話し合い、調整が必要となります。そのうえで金融機関が売却金額を決定する権限を持っています。

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