任意売却とは住宅ローンを滞納した場合の解決方法

任意売却とは

任意売却とは、簡単に言うと「住宅ローンを滞納した場合に、借入先の金融機関と話し合いをして解決すること」です。

任意売却の説明風景

このページでは、初めて「任意売却」について調べられる方が簡単にご理解していただけるように、わかりやすく解説しております。仕組み、メリットやデメリット等を含めて、ぜひご覧ください。

「もう住宅ローンが返済できない。」「自宅を売っても住宅ローンの残額を返済することもできない。」というように、住宅ローンを滞納した状態が続くと、借入先の金融機関は債権(融資した住宅ローン)を回収するために裁判所に競売を申し立てます。

対象の不動産が競売で落札されると、金融機関はその落札金額の中から債権(融資した住宅ローン)を回収するのです。

しかし、金融機関と話し合いをしたうえ任意売却をすると、競売を避けることができ、かつ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。

その結果、安心して新しい生活をスタートさせることができます。

そもそも競売を避ける方法とは?

競売は経済的にも精神的にも非常に負担の大きいものです。毎月の住宅ローンの返済が厳しい状況の中で、競売を避けるには主に下記2つのどちらかの方法で自宅を売却して残債(住宅ローンの残額)を返済するしかありません。

(1)家を売却して住宅ローンをすべて返済する(通常売却)

通常売却イメージ

通常売却というのは、残っている住宅ローンをすべて返済することを前提に自宅を売却することです。下記2つのパターンがあります。

①住宅ローンの残額より高い金額で家を売却して、住宅ローンをすべて返済する

②住宅ローンの残額より低い金額で家を売却し、足らずの差額を現金で用意し、住宅ローンをすべて返済する

この2パターンは、任意売却とは違い、金融機関との細かな調整を必要としません。

(2)任意売却をする

任意売却イメージ

住宅ローンを滞納している方にとって「通常売却」は現実的ではありません。そのため実際には任意売却を行って解決するケースがほとんどです。

任意売却は、競売を回避したうえで、住み続ける(リースバック)、または、引越し代を確保するなど、心機一転、新しい生活をスタートさせることができます。

そのためには、金融機関との話し合いのうえ合意を得ることが必要になり、場合によっては税務署や市役所との交渉が必要になります。

それでは、次のメニューから詳しく見ていきましょう。

任意売却と通常売却の違い

「任意売却と普通の売却は何が違うのですか?」

このような質問をご相談者の方々からよくいただきます。

簡単に答えると、普通の売却(=通常売却)の場合は、「売却するかどうか」「売却金額」などは売主が決めることができます。誰かに応諾をもらう必要はありませんし、すべて自由に決めることができます。

一方、任意売却はその逆です。多くの場合で住宅ローンを滞納しているため「売却しなければ競売」になってしまい、「売却金額」は借入先の金融機関が決めます。

まとめると次のようになります。

■通常の売却
 売却するかどうか:売主の自由
 売却金額:売主の自由
 住宅ローン:全額返済が必要

■任意売却
 売却するかどうか:売却しなければ競売
 売却金額:金融機関が決める
 住宅ローン:全額返済の必要なし

以上のように、任意売却は住宅ローンを全額返済する必要はありませんが、金融機関との話し合い、調整が必要となります。そのうえで金融機関が売却金額を決定する権限を持っています。

任意売却と競売の違い

競売の場合は、すべて裁判所の主導で進みます。そのため、落札までのスケジュール、落札される金額、落札者の審査などはすべて裁判所が行い、こちら側に決定権は何もありません。また、安い金額で落札されますので、残債務が多く残ってしまいます。

そして、一方的に退去を迫られます。一昔前は、居座り続けることができたようですが、現在ではそれも不可能です。法に基づいて確実に退去させられます。

一方、任意売却の場合は、売却までのスケジュールは金融機関と話し合いの中で調整できるので、引越し時期についてもできるだけ無理が無いように計画できます。売却金額については、競売よりも高い金額で売却できますので、残債務を極力減らすことができます。

また、任意売却とリースバックを合わせると住み続けることもできます。

>>任意売却とリースバックで住み続ける

まとめると次のようになります。

■競売
 スケジュール:裁判所がすべて決める
 残債務:多く残る
 住み続けること:できない

■任意売却
 スケジュール:調整できる
 残債務:競売よりも減らせる
 住み続けること:できる

任意売却は、競売よりも有利な方法です。ただし、時間が限られているので、特に住み続けたい場合はお早めにご相談ください。

金融機関が売却金額を決める方法

それでは、任意売却をする際に「金融機関が売却金額をどのよう決めて設定するのか」ですが、多くの金融機関では次の3つうちのどれかで算出して設定します。

①取引事例比較法
→周辺の過去の売却事例から算出する方法です。

②収益還元法
→その不動産から将来的に得られる利益(家賃や地代)から算出する方法です。

③原価法(積算評価)
→土地の評価額+建物の評価額から算出する方法です。
(路線価等を元に土地の評価額を、耐用年数等を元に建物の評価額を計算)

建物の価値につきましては、築年数と構造も売却金額に大きく影響します。法定耐用年数から経過年数を引いた残りの年数が長さがポイントとなります。※細かな評価の算出は金融機関ごとに異なります。

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