任意売却とは住宅ローンを滞納した場合の解決方法

任意売却とは

任意売却とは

住宅ローンを滞納した(返済が滞った)場合に、債権者(借入先の金融機関)との話し合いのうえ、最良の方法で解決することを任意売却と言います。略して「任売(にんばい)」と呼ばれることもあります。

住宅ローンを滞納した状態が続くと、借入先の金融機関は債権(貸した住宅ローン)を返してもらえない状態になります。

そこで、金融機関は裁判所に強制競売(以後、競売と記載します)を申立てます。そして、対象の不動産を競売で売却して、債権(貸した住宅ローン)を回収します。

競売は経済的にも精神的にも負担の大きなものです。毎月の住宅ローンの返済が厳しい状況の中で、競売を避けるには下記いずれかの方法で自宅を売却します。

(1)家を売却して住宅ローンを返済する(通常の不動産売却)
・住宅ローンの残額より高い金額で家を売却して住宅ローンを完済する
・住宅ローンの残額より低い金額で家を売却し、差額を現金で用意し、住宅ローンを完済する
(2)任意売却をする
上記(1)「通常の不動産売却」は多くの方にとって現実的ではありません。そのため実際には任意売却を行って解決するケースがほとんどです。

任意売却は、競売を回避したうえで、住み続ける(リースバック)、または、引越し代を確保するなど、心機一転、新しい生活をスタートさせることができます。

任意売却の仕組み

1.任意売却の仕組みとは

住宅ローンを組んだら設定される「抵当権」

抵当権の説明

マイホームを購入するときに多くの人が利用する住宅ローン。この住宅ローンは、低金利ではあるものの、金額は大きく、返済期間も長期にわたります。

「住宅ローンを貸す側」の金融機関にとっては、住宅ローンが完済されるまで、「返済されないリスク」を負い続けます。そのため、金融機関は、万が一、住宅ローンが返済されない時のために「抵当権」をその不動産に設定します。

抵当権とは簡単に言うと、その不動産を競売で売却し、売却代金から住宅ローンを回収する権利のことです。

家を売却する時には、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消

通常、不動産を売却する場合には、抵当権をはずす必要があります。抵当権をはずすためには、住宅ローンをすべて返済しなければなりません。

では、なぜ抵当権をはずさないといけないのでしょうか?それは、抵当権のついた不動産を購入する人がいないからです。(購入できない訳ではありません。)

抵当権が残っているということは、住宅ローンが残っており、「住宅ローンが返済されなければ、競売にしますよ」という金融機関の権利も残っていることを意味します。

前の所有者の住宅ローンが残っている不動産を購入する場合、前の所有者が住宅ローンを滞納した場合には競売になりますから、大きなリスクを背負うことになります。そのため、不動産を売却するには、抵当権をはずす(抹消する)必要があるのです。

不動産の売却価格よりも住宅ローンの残額が多い場合は?

不動産の売却価格

不動産の売却代金よりも住宅ローンの残額が多い場合、家を売却しても、住宅ローンをすべて返済することができません。住宅ローンをすべて返済できないので、当然、抵当権をはずせません。

この場合には、住宅ローンの残額と売却代金の差額を現金で準備し、住宅ローンを返済することで抵当権をはずせます。

ですが、月々の返済が困難な状況で家の売却を希望する場合、別途現金を準備するのは現実的ではありません。そこで、金融機関は、住宅ローンの返済が困難な方を対象に、住宅ローンが残っていても家を売却する「任意売却」を認めています。任意売却は住宅ローンをすべて返済できなくとも、抵当権をはずしてもらえる方法なのです。

金融機関

金融機関側としても、住宅ローンの滞納が続き返済の見込みがなくなると、競売か任意売却で住宅ローンを回収するしかありません。多くの場合、金融機関にとって任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなります。

それと同時に売主(住宅ローンを借りた人)にとっても、任意売却をすると残債務(残りの住宅ローン)が少なくなるので、金融機関・売り主双方にとってメリットの多い方法なのです。

2.任意売却と競売の違いとメリット

■任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違い

リースバックで住み続けることが可能。

競売になると、落札者に家を明け渡さなければなりません。もし引越しをしなくても、強制退去をさせられます。

一方で、任意売却では住み続けることも可能です。「子どもの学校区を変えたくない」「高齢の親のために住み続けたい」「自宅兼職場のため、場所を変えられない」といった方に多く利用されています。住み続ける方法は大きく2つあります。

・リースバック
一旦自宅を売却し、家賃を支払うことでそのまま住み続ける方法。将来的に買戻しをすることも可能です。

・親子間売買(親族間売買)
子どもや親戚が協力してくれる場合には、親子間売買を選択される方もいらっしゃいます。この場合、身内間での不動産取引となりますので、両者の合意があれば、そのまま住み続けることが可能です。

住宅ローンの残債務(住宅ローンの残額)が競売よりも少なくなる。

任意売却は競売に比べると市場価格に近い金額、つまり高い金額で売却されるため、売却後に残る住宅ローンが少なくなります。

では、なぜ、任意売却は高く売れ、競売は安くなるのでしょうか。

競売は、事前に室内を見ることができず、室内の状況、住んでいる人がすんなり立ち退きをしてくれない可能性、撤去に多大な費用が発生しないか、等が分かりません。このような「購入する側のデメリット」を考慮して、入札する基準価格が市場価格より大幅に低く設定されます。

また、一般の方が競売に参加しないことが理由として考えられます。上記のように、競売は購入する側のデメリットが大きな売却方法です。このため、一般の方が競売に参加することは少なく、不動産会社や競売屋などの“競売のプロ”が不動産の仕入れとして利用する場合がほとんどです。

引越し費用などの諸費用を、売却代金から捻出できる。

引越し費用の仕組み

任意売却では、金融機関が売却代金から諸費用の捻出を認めています。

金融機関は、所有者の意思を尊重してくれる傾向にあり、また競売よりも高く売却できるために任意売却には積極的に応じてくれます。

通常の不動産の売却には下記の諸費用が必要です。

・不動産仲介手数料
・登記費用
・税金の清算
・マンションの場合は管理費・積立金の清算

また、任意売却が成立すると、リースバックで住み続けるケース以外の場合は引っ越しも必要になります。金融機関は任意売却をする場合、上記の費用に加えて、引越し代についても「必要経費」として売却代金からの捻出を認めてくれます。

※金融機関によります。引っ越し費用を認めていない金融機関もあります。

これに対して、競売の場合には引っ越し費用は実費です。税金の清算もされません。

プライバシーを守ることができる

任意売却は、外見上は通常の不動産売買と同様の販売方法で行います。そのため、近隣の方に、住宅ローンの滞納が原因で引っ越しをする等、プライバシーに関することは知られずに済みます。

一方の競売は、通常の売却方法とは異なり、裁判所主導で行われます。事前に自宅に調査が入り、競売の入札に必要な情報(競売になる人の住所や氏名、外観や室内の写真)が一般に公開されます。

公開場所は、裁判所や不動産競売情報サイト、新聞などです。

残債(残った住宅ローン)を無理なく返済できる

任意売却をした後の残債(残った住宅ローン)についての返済方法については、次の3つから選択します。

1.一括して支払う
2.分割して支払う
3.支払える範囲で支払う

全日本任意売却支援協会で任意売却をされた方のおよそ80%は、“3.支払える範囲で支払う”を選択されています。この方法は、任意売却が終了すると金融機関から渡される “返済計画書”に、生活状況を記入して、毎月、余力がある分から返済するというものです。

私たちの知る限り、残債については厳しい取り立てを受けたということは聞いたことがありません。ただし、大手企業の会社員などで、安定した収入がある場合は、給与の差し押さえがされる可能性があります。

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3.任意売却のデメリットは?

任意売却について、「競売に比べてメリットが多いようだけど、デメリットはないのかな?」と不安に感じられる方もいると思います。任意売却にも2つのデメリットがあります。ただし、いずれも、任意売却を成功させるために大切なことです。

購入希望者の内覧への協力

皆さん、お家を購入する際には家の下見(内覧)をしませんでしたか?新築であっても、中古であっても、外観や室内を見てから購入するか決める方が大半だと思います。

任意売却の場合も同じです。購入を検討している人が「どんな家なのか見てみたい」と希望された場合、内覧にご協力いただきます。特別に何かして頂く必要はありません。ただ、ある程度片づけておくことで、内覧に来た人の印象が良くなり、購入に繋がりやすくなります。

書面による売買契約の締結や、本人確認手続き

任意売却が決まると、売買契約書に記名・押印していただきます。また、売買契約のあと(通常は後日)、金融機関にて売買金額の振り込み手続き等があります。

その際、司法書士による本人確認手続きがあり、権利証・実印・印鑑証明書が必要になりますので、事前にご用意いただきます。

4.任意売却ができる期間はいつからいつまで?

住宅ローンを滞納する(返済が滞る)と、債権者(借入先の金融機関)から督促状・催促状が届きます。そのまま住宅ローンを返済せずに滞納していると、数か月で競売にかけられ、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

任意売却で解決するためには、競売の入札が始まってしまう前に、任意売却の手続きを完了する必要があります。

任意売却を行える期間

5.ケース別の任意売却について

離婚に関する任意売却の事例

女性の相談者

「元夫と連絡がつかない状況で任意売却をスタート」

大木奈美様(仮名)・47歳
住所/神戸市中央区

<住宅ローンが払えなくなったきっかけ>
元夫が住宅ローンを返済していく条件で離婚したが、数年後、自宅に裁判所から競売に関する通知が届いた。すぐに元夫に連絡したものの、連絡がとれない状況に。

<解決までの流れ>
今回の解決への課題はなんと言っても、まずは元ご主人と連絡を取ること。

住宅ローンの名義は、元ご主人。名義人の協力なしには任意売却は成功しません。元ご主人は住宅ローンを滞納してから、妻である大木さんと連絡を取ることを拒んでいました。しかし、任意売却を成功させて引越し代を捻出することを希望している大木さんのためにも、どうしても連絡を取らなくてはなりません。

大木さんが当社にご相談に来られてから、すぐ、元ご主人の実家へ掛け合いました。そして、任意売却に協力してほしい旨を話しました。

それと並行して借入先の銀行に連絡をとり、元ご主人の協力が得られ次第、すぐに任意売却がスタートできるように手続をお願いしました。

元ご主人から連絡があったのがそれから1ヵ月後。すぐに任意売却の交渉を開始して借入先の銀行の応諾が取ることができ、購入希望者も決まりました。

最終決済をしたのは競売の入札までわずか2日前。本当にギリギリでの任意売却の成功でした。

リースバックの解決事例

女性の相談者

「投資家の協力により家賃で住み続けられた」

澤田敬子様(仮名)・32歳
住所/東京都足立区

<住宅ローンが払えなくなったきっかけ>
澤田さんのお父さまは、38歳のときに独立起業。世界各国を行き来するような、誰もが憧れる華やかな生活を送っていました。しかし、5年程前から徐々に業績が悪化し、収入はほとんど無くなり住宅ローンの支払いができなくなりました。

<解決までの流れ>
ご相談を頂いたのは競売の入札(タイムリミット)まで残り1ヶ月。澤田さんのご希望は「リースバックで住み続けたい」というもの。正直なところ、時間に余裕はありませんでした。しかし、澤田さんのご収入とご両親の年金収入があったことで、投資家にも安心してご購入していただけ、リースバックで住み続けることに成功しました。

また、今回の任意売却で、住宅ローンは全額返済することができましたので、その後の支払いも無くなり、澤田さんご家族の再出発へ良いスタートをきることができました。

マンションの管理費滞納に関する事例

男性の相談者

「収入が減り、管理費の滞納が100万円になった」

手嶋昇様(仮名)・47歳
住所/大阪市平野区

<住宅ローンが払えなくなったきっかけ>
会社の業績不振でボーナスの支給がなくなり、住宅ローンのボーナス払いができなくなった。そこで、毎月の返済額を増やし、貯金を崩しながら返済を続けていたが、貯金も底をつき、キャッシングローンで借金をするまでに。そちらの返済にも追われ、とうとう滞納するに至った。

<解決までの流れ>
ご相談を頂いてすぐに債権者(借入先の金融機関)との話し合いに入りました。幸い、住宅ローンの滞納が6ヶ月未満だったこともあり、話し合いも円滑に行えました。

当協会が何度も任意売却の取引をさせてもらっている金融機関だったこともあり、事務手続き等が非常に迅速に行えたことも良かったです。また、ネックであった管理費の滞納についても金融機関に協力していただくことができ、無事に任意売却をすることができました。

相続に関する任意売却の解決事例

男性の相談者

「両親から相続した家の持ち分が競売に。任意売却により解決!」

山本雅美様(仮名)・58歳
住所/神奈川県横浜市栄区

<ご相談内容>
両親が残した不動産。相続したのは、山本さんと兵庫県に住むお兄様でした。山本さんはお子さんと2人でこの相続した家に住んでおられました。ところが、ある日、自宅に裁判所からの通知が届きました。そこには「競売」の文字が・・・。

確認すると、事業を営むお兄様が事業資金の借り入れしており、その返済が滞っていたことで、お兄様の「持ち分」について銀行から差し押さえがされたということでした。

<解決までの流れ>
今回、山本さんからは「リースバックをして住み続けたい」というご相談でしたが、これに対してお兄様も協力してくださいました。遠方にお住まいであったため、状況については電話や手紙で随時報告しました。

今回のケースでは、お兄様の事業資金の借り入れ先との調整を重ね、持ち分を当協会で購入することで無事にリースバックをすることができました。

結果、山本さんとお子さんは以前と変わらず住み続けることができました。

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6.住み続ける方法(リースバック)があります。

リースバックのイメージ

ご相談内容の中でもっとも多いのが、「今まで通り住み続けたい」というもの。

お子さんの学校のこと、ご近所とのお付き合いなどを考えると、できるなら今のまま住み続けられたらいいですよね。リースバックという方法なら、そのまま住み続けることが可能になります。

リースバックとは、「自宅を売却して、そのまま借りて住む」ということ。つまり、今までは所有者でしたが、これからは借主になるのです。借主になると、住宅ローンではなく家賃を支払うことになります。

住宅ローンより支払い額が減ることが多く、また、固定資産税がかからなくなるので、税金の心配がなくなります。

※リースバックについてはわかりやすいマンガを用意しております。

リースバックのマンガ

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7.こんな場合は任意売却ができない!?

住宅金融支援機構をはじめ、都市銀行、地方銀行、各金融機関は基本的に任意売却を推奨しています。しかし、その一方でこれまで絶対に任意売却を認めてくれないケースもありました。それは大きく分けて3つあります。

3つのケース

借入先の金融機関が任意売却を認めない方針であるケース

任意売却を認めない金融機関

金融機関が任意売却をしないという方針である以上、任意売却は行えません。これまで幾度とお願いをしてきましたが「任意売却は一切認めません」という回答しか戻って来ない金融機関が一部あります。

住宅ローンを組んでから滞納するまでの期間が極めて短いケース

金融機関の審査部

“極めて短い”と判断される期間は、金融機関にもよりますが、住宅ローンを借りてからおおよそ2年以内です。2年以内に住宅ローンを滞納すると金融機関の心象は悪くなり、任意売却を認めてもらえないケースがありました。

2年以内の滞納は、金融機関の審査部が「何を審査しているんだ!」と内部で槍玉に挙げられるということがあります。

悪意をもって住宅ローンを借りたケース

悪意のイメージ

悪意をもって住宅ローンを借りたケースは任意売却が認められません。一時期非常に問題になりましたが、源泉徴収票を偽装したり、多重債務者の方が苗字を変えることによって、銀行の審査を通過し、住宅ローンを借りる犯罪が多発しました。

このような3つのケースでは任意売却が認められませんが、もちろんこれ以外でも様々な理由で任意売却が認められないケースがあります。ここではその代表的な3つの例を挙げました。

8.任意売却を成功させるポイント

鍵を握るのは債権者(借入先の金融機関)

~任意売却は金融機関が推奨する方法~

任意売却とは、住宅ローンを全額返済できない場合でも、債権者(借入先の金融機関)に抵当権を抹消してもらう売却のことを指します。

そのため、借入先の金融機関が「任意売却を認めません」となると、そもそも任意売却は成立しません。

ただし実際には、ほとんどのケースで金融機関は任意売却を推奨しています。その理由としては、やはり顧客(所有者)の意向を最大限汲み取ろうとするところにあります。

日本でもっとも多くの住宅ローンを取り扱っている住宅金融支援機構は、ホームページで住宅ローンが払えなくなった場合に任意売却を勧めています。

※住宅金融支援機構のホームページ

また、住宅金融支援機構と同様に、各銀行も大抵の場合は任意売却に応じてくれます。

~任意売却の価格は借入先の金融機関の査定金額による~

金融機関による査定

任意売却をすることを認めてもらったあと、その売買価格は誰が決めるのでしょうか?答えは、債権者(借入先の金融機関)です。

任意売却をするということは、例えば、住宅ローンの残額が3,000万円あった場合には、金融機関は3,000万円の住宅ローンを返済してもらう権利を有していながら、それよりも少ない金額で抵当権をはずそうと協力してくれることです。

そのため、金融機関は、自ら対象となる不動産を査定して、「〇〇〇万円以上で売却してください」と金額を提示するのです。

具体的には、
・住宅ローンの残額 3,000万円
・市場価格 2,500万円
・金融機関の査定価格 2,700万円
の場合、金融機関から「2,700万円で任意売却してください」と言われ、その金額での販売となります。

2,700万円で売却を開始しても、もし購入希望者が現れず時間だけが経過してしまった場合は、残念ながらそのまま競売となってしまいます。

「競売ならもっと安くなるのではないか?」
「それならはじめから市場価格の2,500万円で売却すればいいのに?」

と思われますが、債権者は競売で仮に2,000万円の落札価格であっても、競売は裁判所という中立的な機関を介した売却になりますので、金融機関としても「競売でのこの金額になってしまったので仕方が無い」と判断をするようです。

早期のご相談

相談イメージ

任意売却は行える期限が決まっています。多くの金融機関は「競売の入札が始まるまで」としています。ですから、任意売却のスタートとなる「ご相談」が早ければ早いほど、時間を確保することができます。

任意売却を進めるためには、関係各所との調整が欠かせません。そのため、調整に時間を要する場合や、お家の売却が難航しそうなケースなどは、早期に任意売却の活動をスタートすることで可能性の幅が広がります。

下記のようなケースは特に早期にご相談ください。

・関係者(連帯保証人、元配偶者等)と連絡がとれない
・税金の滞納による差し押さえがある
・家が不便なところにあるなど、条件が良くない
・リースバックで住み続けたい
・相続した家

信頼できる業者を選ぶ

~任意売却は専門的な不動産売買の方法です~

相談風景

任意売却というのは、通常の不動産の売買と異なり、専門的な不動産取引となります。経験と実績、更には任意売却の知識と迅速な行動力などが求められます。

ちなみに、大手と呼ばれる不動産会社は、任意売却を取り扱いません。なぜなら、任意売却は、債権者(借入先の金融機関)、役所との交渉、利害関係人の調整など、通常の不動産売却と比べると業務が多過ぎるためです。

また、多くの街の不動産会社も任意売却を取り扱っていません。その理由は、「任意売却をやったことがないから」です。任意売却はとにかく専門知識と経験が求められるのです。

そのため、任意売却を成功させるためには、信頼できる任意売却業者を選ぶことが不可欠なのです。

※詳しくは「任意売却の専門家を見つける5つのポイント」をご覧下さい

~2社以上に相談しましょう~

スマホのイメージ

任意売却を希望する人は多くいますが、誰もが初めての経験です。だから、何をどうしていいかわかりません。また、周りに相談する人もいないのがほとんどです。

大抵の方は、ひとりで悩み、苦しんでいらっしゃいます。だからと言って、たまたまインターネットで見た任意売却業者に相談して任意売却を進めるのは危険です。

先にも述べましたが、任意売却は特殊な不動産取引で、その業者の経験や実績、知識が問われます。

「1社だけの話を鵜呑みにして、競売になってしまった・・・」というケースがたくさんあります。まったく任意売却のことを知らなくても、2社以上の話を聞けば、ある程度は理解できますし、2社以上の話を聞くことで任意売却業者の比較ができます。

また、「近所の不動産屋さんに相談に行ってそのまま頼んだものの、その後は音沙汰がない」、「弁護士に相談していたが、任意売却については一言も説明されず、自己破産しかないと言われた」というケースが残念ながら少なくありません。

全日本任意売却支援協会では、2社以上の任意売却業者から話を聞くことを推奨しています。

夫婦(家族)の力を合わせる

夫婦のイメージ

全日本任意売却支援協会では、延べ1万件以上のご夫婦から、任意売却のご相談をいただきました。しかし、そのうち約95%が夫婦関係が良いとは言えない状況でした。

既に離婚されているケースや、すでに別居(家庭内別居)している、または、任意売却が終われば離婚する予定になっている場合がほとんどです。

さて、任意売却を進めるにあたっては、ご夫婦の協力が必要です。

なぜなら、”離婚をしてもどちらかがその家に住んでいる”、または、”離婚したが妻が連帯保証人(連帯債務者)になっている”という場合があるので、任意売却に際しての同意の署名が必要になるためです。

「あの夫(妻)には絶対に協力したくない」などという方もいましたが、夫婦(家族)が同じ方向を向かないと、任意売却の話が前に進まないこともあるのです。

※詳しくは「離婚と住宅ローン問題」をご覧下さい。

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9.トラブルにご注意ください

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残念ながら「任意売却をすると、引越費用として 200 万円を支払います!!」といったように、何の根拠もなく無責任に具体的な金額を確約するような不動産業者もいます。

ですが、引越し代はあくまでも、債権者(借入先の金融機関)との話し合いの中で決定されるものであり、決して事前に確定するものではありません。

債権者との話し合いが始まる前に金額を明記する任意売却業者には十分注意してください。

※依頼後に連絡がつかなくなったといったトラブルが急増しています。

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