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任意売却とは 住宅ローンを滞納した場合の解決方法

任意売却とは

住宅ローンを滞納した(返済が滞った)場合に、債権者(借入先の金融機関)とお話し合いを通して最良の方法で解決することを任意売却と言います。

住宅ローンを滞納した状態が続くと、債権者(借入先の金融機関)はマイホームに対して強制競売を申立てます。これは、”毎月の返済が見込めないので、強制競売で売却して回収する”ためです。

任意売却は、この強制競売を回避したうえ、住み続ける(リースバック)、または、引越し代を確保するなど、新しい生活をスタートさせるための解決方法です。

1.任意売却の仕組みとは。

通常、マイホームやマンション等の不動産を売却する場合、残りの住宅ローンをすべて返済する必要があります。

これは、その不動産に抵当権と呼ばれる担保が設定されており、売却するためにはこの抵当権を抹消する必要があるからです。

また、住宅ローンをすべて返済しなければ、債権者(借入先の金融機関)は抵当権を抹消することを認めません。

これに対して任意売却は、債権者との話し合いのもと、住宅ローンをすべて返済できなくとも売却することが可能になります。

なぜなら、債権者は、住宅ローンの滞納が続き返済の見込みがなくなると、競売を申し立てるしか住宅ローンを回収する手立てがないため、より多く回収するためは任意売却が有効であるからです。

多くの場合、債権者にとって任意売却は、競売と比較すると回収額が多くなります。

それと同時に売主にとっても、任意売却をすると残債務(残りの住宅ローン)が少なくなるので、債権者、債務者(=売主)双方にとってメリットがあるのです。

2.任意売却のメリットとは。

  • (1)協力者により、住み続けること(リースバック)が可能。

    (2)競売に比べ、任意売却後は、住宅ローンの残債務(残った住宅ローン)を減らすことが可能。

    (3)引越し費用、その他の諸費用を、売却代金から捻出できる。

    (4)家族のプライバシーを守ることができます。

    (5)残った住宅ローンの返済計画を立てることができる(残った住宅ローンはどうなる?)

    任意売却のメリットの詳細はこちら

3.住み続ける方法(リースバック)があります。

ご相談内容の中でもっとも多いのが、「今まで通り住み続けたい」というもの。

お子さんの学校のこと、ご近所とのお付き合いなどを考えると、できるなら今のまま住み続けられたらいいですよね。

リースバックという方法なら、そのまま住み続けることが可能になります。

リースバックとは、「自宅を売却して、そのまま借りて住む」ということ。つまり、今までは所有者でしたが、これからは借主になるのです。

借主になると、住宅ローンではなく家賃を支払うことになります。
住宅ローンより支払額が減ることが多く、また、固定資産税がかからなくなるので、税金の心配がなくなります。

4.任意売却をする場合、引越し費用も捻出することが可能です。

競売の場合、自宅の売却代金はすべて住宅ローン等の借入れに充当されます。

一方、任意売却の場合には、債権者(借入先の金融機関)とのお話し合いの上で、売却代金の中からお引越し代を捻出することが可能です。

5.ご相談・ご依頼に、費用は一切かかりません。

任意売却が成立すると、その売却代金は住宅ローンの返済に充当されます。

あわせて、債権者(借入先の金融機関)の合意のもとで、任意売却に必要なその他の費用も売却代金の中から配分されます。

任意売却のご相談費用も同様に配分されるため、ご相談者の方に費用を準備して頂く必要はございません

※万が一、任意売却が成立しなかった場合にも費用はかかりません

ご相談・ご依頼に、費用はかかりません。また、滞納している固定資産税等の税金も任意売却により精算することが可能です。

税金の滞納額が多額な場合には全額納付にならない場合もありますが、 比較的良心的にお話し合いに応じてもらえるケースがほとんどです。

6.任意売却は、普通の不動産売却とどう違うのか?

自分が所有している不動産(マイホームなど)は、当然ですが自分の意思で売却できます。

普通の不動産売却は、自分の意思だけで売却できるのです。

つまり、売りたい人と買いたい人の条件面が合致すれば、売主と買主だけでの合意で契約がとり行われます。

その点、任意売却が普通の不動産取引と大きく異なる点は、自ら(売主)の意思だけでは売却できないところにあります。

それは、その不動産に住宅ローンの抵当権が設定されていて、その住宅ローンの残債務(残った住宅ローン)が現在の売却価格よりも多いためです。

抵当権を抹消するためには、追加資金が必要となってくるため、債権者(借入先の金融機関)の同意が必要となってくるのです。

任意売却の事例

3,800万円でマイホームを購入した場合

頭金/300万円
住宅ローン/3,500万円(年利/2%、返済期間/35年)
※分かりやすく説明するため諸費用等は加味しません。

購入から10年経過したのち、住宅ローンの支払いが困難になり売却しようと近くの不動産会社に査定をお願いしました。

マイホームの査定価格は、完成後10年経過したことにより2,500万円に低下していました。この時の住宅ローンの残債務は3,000万円です。

ほとんどの住宅ローンの返済は、元利金等返済ですので支払い当初は、金利の支払いが多く元金が減るペースが穏やかなのです。

2,500万円でしか売れないが、住宅ローンの残債が3,000万円。
500万円が不足となります。

不動産の売却をする際は、所有権を移転させるために、抵当権などの権利は全て抹消しなければなりません。

※その人の代わりに借金を払う覚悟があるなら、抵当権付で不動産を購入することはあります。

この場合、住宅ローンの抵当権を有している銀行は、3,000万円の返済を受けない限り、抵当権を抹消してくれません。よって売却をするなら2,500万円とは別に500万円の現金を支払う必要があります。

しかし毎月の住宅ローンが払えない状態で、500万円の現金を用意するのは困難を極めます。それでも売却できるのが任意売却なのです。

そこで、銀行に次のように交渉するのです。

「市場価格が2,500万円です。もし競売になればもっと安く買い叩かれる可能性があります。市場価格の2,500万円で売却した資金を全て支払うので抵当権を抹消してください。」

7.任意売却を成功させる3つのポイント

①信頼できる任意売却業者を選ぶ

任意売却というのは、通常の不動産の売買と異なり、特殊な取引であります。
任意売却の経験と実績、更には任意売却の知識と迅速な行動力などが求められます。

ちなみに、大手と呼ばれる不動産会社は、任意売却を取り扱いません。

なぜなら、任意売却は、債権者(借入先の金融機関)、役所との交渉、利害関係人の調整など、通常の不動産売却と比べると業務が多すぎるからです。

また、街の不動産会社も任意売却をやらないケースがあります。

その理由は、「任意売却をやったことがないから」です。任意売却はとにかく専門知識と経験が求められるのです。

だから、任意売却を成功させるためには、信頼できる任意売却業者を選ぶことが不可欠なのです。

※詳しくは「任意売却の専門家を見つける5つのポイント」をご覧下さい

②任意売却業者2社以上の話を聞く

任意売却を希望する人は多くいますが、誰もが初めての経験です。

だから、何をどうしていいかわかりません。

また、周りに相談する人もいないのがほとんどです。

大抵の方は、ひとりで悩み苦しんでいらっしゃいます。だからと言って、たまたまインターネットで見た任意売却業者だけに相談して任意売却を進めるのは危険です。

何度も言いますが、任意売却は特殊な取引で、その業者の経験や実績、知識が問われます。

「1社だけの話を鵜呑みにして、競売になってしまった・・・」というケースがたくさんあります。

まったく任意売却のことは知らなくても、2社以上の話を聞けば、ある程度は理解ですますし、2社以上の話を聞くことで任意売却業者の比較ができるのです。

この比較する行為が、自らの選択をより正しいものにさせてくれるのです。

極端な例ですが、街の病院でガンと診断されたらあなたはどうしますか?

もっと大きな病院で検査してもらうでしょう。

それと同じです。自宅は生活の基盤であり、家族の命のような存在なのですから、それくらい慎重に考えて任意売却に取り組んでいただきたいのです。

全日本任意売却支援協会では、2社以上の任意売却業者から話を聞くことを推奨しています。

※詳しくは「任意売却の相談は2社以上に」をご覧下さい

③夫婦(家族)の力を合わせる

全日本任意売却支援協会では、延べ1万件以上のご夫婦から、任意売却のご相談をいただきました。

しかし、そのうち約95%が夫婦関係が良いとはいえません。

既に離婚されているケースや、すでに別居(家庭内別居)している、または、任意売却が終われば離婚する予定になっている場合がほとんどです。

さて、任意売却を進めるにあたっては、ご夫婦の協力が必要です。

なぜなら、”離婚をしてもどちらかがその家に住んでいる”、または、”離婚したが妻が連帯保証人(連帯債務者)になっている”場合があるので、任意売却に際しての同意の署名が必要になってくるのです。

「あの夫(妻)には絶対に協力したくない」などという方もいましたが、夫婦(家族)が同じ方向を向かないと、任意売却の話が前に進まないこともあるのです。

※詳しくは「離婚と住宅ローン問題」をご覧下さい。

8.債権者(借入先の金融機関)が任意売却を認めない3つのケース

住宅金融支援機構をはじめ、都市銀行、地方銀行、各金融機関は基本的に任意売却を推奨しています。

しかし、その一方でこれまで絶対に任意売却を認めてくれないケースもありました。

それは大きく分けて3つあります。

債権者(借入先の金融機関)が任意売却を認めないケース①

まず、その金融機関自体が任意売却を認めない方針であるケース。

ここではあえて名前は挙げませんが、これまで幾度との無くお願いしましたが「任意売却は一切認めません」という回答しか戻ってきませんでした。

債権者(借入先の金融機関)が任意売却を認めないケース②

任意売却が認められないケース2つ目は、住宅ローンを組んでから滞納するまでの期間が極めて短いケースです。

“極めて短い”と判断される期間は、その金融機関にもよりますが、おおよそ住宅ローンを借りてから2年以内に滞納すると金融機関の心象は悪くなり、任意売却を認めてもらえないケースがありました。

2年以内の滞納は、金融機関の審査部が「何を審査しているんだ!」と内部で槍玉に挙げられるということがあります。

債権者(借入先の金融機関)が任意売却を認めないケース③

最後のケースは、悪意をもって住宅ローンを借りたケースです。

これは、これまでも何度も摘発されているので、ご存知の方も多いかもしれませんが、”住宅ローン詐欺”と呼ばれるものです。

具体的に説明しますと、まず不動産会社と多重債務者が手を組んで住宅ローンの申し込みをします。

この場合の不動産会社とは大抵の場合、1戸建て住宅を販売している不動産会社です。売れ残った新築の戸建て住宅を多重債務者に販売するのです。

「多重債務者なら住宅ローンの審査に通らないじゃないか?」という声が聞こえてきそうですが、ここから詐欺が始まります。

まず、その多重債務者を養子縁組させるか偽装結婚をさせます。なぜ、そんなことをするかというと、”苗字を変えるため”です。

金融機関が保有する個人の信用情報は、名前と生年月日がセットになって、その個人の借り入れ状況などが一瞬にして把握できるようになっています。

“ブラックリスト”と呼ばれるものです。

同姓同名や、同じ生年月日の人はいても、同姓同名で生年月日も同じ人は、滅多にいるものではありません。

そのため、そのようなくくりで信用情報は登録されているようです。

例えば、個人信用情報に「ヤマダタロウ、2000年1月1日生まれ」で多重債務者として登録されていたとしましょう。

これを養子縁組や偽装結婚で、名前を「スズキタロウ」に変えてしまえば全く借金のない人に生まれ変わることになるのです。

更にここから収入があるように源泉徴収票を偽装したり、年収を水増しして銀行の審査の目をかいくぐるようなこともしていたといいます。

いずれにしても、このように詐欺を働き住宅ローンを借りたケースは任意売却が認められないばかりか、立派な犯罪ですから、これまで何人も逮捕者が出ています。

このような3つのケースは任意売却が認められませんが、もちろんこれ以外でも様々な理由で任意売却が認められないケースがあります。

ここではその代表的な3つの例を挙げました。

9.任意売却ができるのは、競売入札が始まるまで。

住宅ローンを滞納する(返済が滞る)と、債権者(借入先の金融機関)から督促状・催促状が届きます。

そのまま住宅ローンを返済せずに滞納していると、数か月で競売にかけられ、裁判所から競売開始決定通知」が届きます。

任意売却で解決するためには、競売の入札が始まってしまう前に、任意売却の手続きを完了する必要があります。

10.任意売却の成功の鍵は債権者(借入先の金融機関)との話し合い?

任意売却は、住宅ローンを全額返済できない場合でも、債権者に抵当権を抹消してもらう売却のことを指します。

よって、債権者(借入先の金融機関)が「任意売却を認めません」となると、そもそも任意売却は成功しません。

ただし実際は、債権者である金融機関はほとんどのケースで任意売却を推奨してくれています

その理由としては、やはり顧客(所有者)の意向を最大限汲み取ろうとするところにあります。

日本でもっとも住宅ローンに取り組んでいる住宅金融支援機構は、 ホームページでも住宅ローンが払えなくなった場合は、任意売却を勧めています。

※住宅金融支援機構のホームページ

また、住宅金融支援機構と同様に、各銀行も大抵の場合は任意売却に応じてくれます。

11.任意売却の価格は債権者(借入先の金融機関)の査定金額による

任意売却を認めてもらったあと、その売買価格は誰が決めるのでしょうか?

答えは、債権者(借入先の金融機関)です。

なぜなら、債権者は3,000万円の住宅ローンを返済してもらう権利を有しているのに、全額の返済を受けずに抵当権を抹消するため、債権者側から売却金額の提示があるのです。

当然ながら、抵当権を抹消できる金額以上であるなら、売主(所有者)が自由に価格を決定できますが、任意売却では債権者は全額を返してもらえないので、自らが査定をして金額を提示することになるのです。

市場価格が2,500万円であっても債権者の査定価格が2,700万円であれば、「2,700万円で任意売却してください」と言われ、その金額での販売となります。

2,700万円で売却を開始しても、もし買主が表れず時間だけが経過してしまった場合は、そのまま競売となってしまいます。

「競売ならもっと安くなるのではないか?」

「それなら始めから市場価格の2,500万円で売却すればいいのに?」

と思われますが、債権者は競売であれば仮に2,000万円の落札価格でも、競売は裁判所を介した売却になりますので、金融機関としても「競売でのこの金額になってしまったので仕方が無い」と判断をするようです。

12.任意売却という言葉は強制競売に対してのこと

「任意売却は、任意という言葉が付いていながら、債権者(借入先の金融機関)の許可がいるというのは、おかしいじゃないか?!」と思われる方がいます。

そう思われて当然です。

この任意売却という言葉は、任意に相反する言葉に対しては、自らの意思で売却することになるのです。

さて、”任意”に対して相反する言葉はなんでしょうか?

答えは、”強制”です。

強制を辞書で調べると、『相手が快諾しない物事を有無を言わせずに押し付けること。また、その物事を行うように命令すること。その物事を相手の許可なく行使すること。』とあります。

任意に相反する言葉が強制なら、任意売却に相反する言葉は強制競売になります。任意売却を知らない人は多くいますが、競売は広く知られています。

ちなみに競売の読み方は、一般的には「キョウバイ」と呼ばれますが、正式には「ケイバイ」と呼びます。

競売は強制的に家を売られるイメージがあるでしょう。

この強制的に売られる強制競売に対しては、自らの意思で売却をするのが任意売却ですから、これで言葉の本当の意味がご理解いただけたと思います。

13.トラブル多発! ご注意ください!

任意売却をすると、引越費用として 200 万円を支払います!!といったように、事前に具体的な金額を 確約するような不動産業者もいます。

ですが、お引越代はあくまでも、債権者((借入先の金融機関)との お話合いの中で決定されるものであり、決して事前に分かるものではありません。

債権者とのお話し合いが始まる前に金額を明記する任意売却業者には十分注意してください。

※依頼後に連絡がつかなくなったといったトラブルが急増しています。

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