任意売却という言葉を初めて知りましたが、そもそも、「任意売却」と「通常売却」の違いとは何ですか?

任意売却とは、"住宅ローンを滞納している状況"、あるいは、"売却金額より住宅ローンの残高が多い状況"の中、債権者(借り入れ先の金融機関)と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。

通常、住宅ローンの滞納が3~6ヶ月連続して続くと、債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行します。しかし、任意売却をすると競売の実行を止めることができ、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けることができるようになります。

このように任意売却は特殊な売却方法であるため、「通常売却」と比較すると次の2点で違いがあります。

①債権者(借入先の金融機関)の同意を得る必要がある。

通常売却をする場合は、当然ながら所有者の意思だけで売却することができます。しかし、任意売却のように、売却金額よりも住宅ローンの残額の方が多い場合は、債権者(借入先の金融機関)の同意を得る必要があります。

なぜなら、住宅ローンを組んだときに、担保(抵当権)が設定されており、住宅ローンを全額返せない状況で担保を外すためには債権者の同意が必要だからです。

②債権者が売却する金額を決定する。

任意売却は、住宅ローンが残ってしまうことから、債権者が売却する金額を決定します。なぜなら、売却金額によって住宅ローンの回収金額が変わるからです。

金融機関は、任意売却を進める過程で独自のルートでその不動産の査定を行い、売却金額を提示します。というのも、売却金額によって回収金額が変わるため、金融機関もより高く、かつ、早く任意売却が成立できるよう調査するのです。

任意売却で、より高く、かつ、早く売却できることは、債務者(住宅ローンを借りている人)にとっても、多くの住宅ローンが返済ができ、早く解決できるのでメリットがある言えます。

それでは、通常売却と任意売却をそれぞれ具体的に見ていきましょう。

通常売却 ケース1

「ご自宅の売却金額 > 住宅ローンの残額」の場合
 ⇒売却金額で住宅ローンを全額返済します。

通常売却1

通常売却 ケース2

「ご自宅の売却金額 < 住宅ローンの残額」の場合
 ⇒売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できないため、差額分を現金で用意する必要があります。

通常売却2

上記の2ケースのように、通常、ご自宅を売却する場合、住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。なぜなら、登記簿謄本に抵当権(借金)がついている不動産を買う人は誰もいないからです。(抵当権が設定されている限り、競売になる可能性があるため)

理想的には、ケース1のようにご自宅の売却金額で住宅ローンの残額をすべて返済します。

しかし、ケース2ように売却金額が住宅ローンの残額を下回ると、住宅ローンが返しきれず残ってしまいます(これを「残債」と言います)。そうなれば、残った住宅ローンを現金で用意して返済しなければならなりません。

任意売却

「ご自宅の売却金額 < 住宅ローンの残額」の場合
 ⇒売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できない。差額分を現金で用意できない場合は、任意売却で解決することができます。

任意売却

通常、住宅ローンの残額を全額用意できない場合、金融機関(銀行や住宅金融支援機構)は売却を認めてくれません。しかし、このような場合でも、話し合いをした上で金融機関の同意を得ることができれば、売却することができます。これが任意売却なのです。

本来、住宅ローンが残っていると、金融機関は「全額払ってもらえないと売却を認めない(抵当権を外さない)」と主張することができます。ただ、それで競売になってしまうと、普通に売却するよりもはるかに安くなってしまいます。

競売で安くなると言うことは、債務者としては住宅ローンの残額(残債)がより多くなり、金融機関としては回収金額が少なくなるのです。よって、任意売却することを認めてくれるのです。

また、任意売却の後に残った住宅ローン(残債)については、話し合いをして、今後の生活状況に応じて無理なく分割して支払うことになります。

ちなみに、この場合の任意という言葉は、強制的に売却される競売(強制競売)と比較した場合、自らの意思で売ること(任意)から、任意売却と呼ばれるのです。

>>任意売却とは

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