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任意売却という言葉を始めて知りましたが、そもそも、任意売却と通常の売却の違いは何ですか?

通常の売却と任意売却では大きく異なる点が、2点あります。

 

①   債権者(住宅ローンの貸主)の同意を得る必要がある。

②   売却する金額を債権者が決定する。

 

具体的に説明します。

 

通常、ご自宅を売却する際は、自分の意思だけで売却することができます。

 

しかし、その売却する金額より住宅ローンの残額の方が多い場合は、『①債権者(住宅ローンの貸主)の同意を得る必要がある。』ということになります。

 

 

また、その売却に関しても、住宅ローンが残ってしまうことから、『②売却する金額を債権者が決定する。』ことになるのです。金融機関は、独自のルートでその不動産の査定を行い、売却金額の提示をしてまいります。より高く売却できることは、住宅ローンの返済ができる債務者(住宅ローンを借りている人)にとっても、債権者にとっても、メリットがあると考えられています。

 

 

更に詳しく説明しましょう。

 

ご自宅を売却する場合、住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。謄本に抵当権(借金)がついている不動産を買う人は誰もいないでしょう。

 

そのため、通常、ご自宅の売却金額を住宅ローンの残額の返済に充てますが、その売却の価格が住宅ローンの残額を下回り、住宅ローンの残額が残ってしまう場合があります。

 

そうなれば、住宅ローンが残った分を現金で用意しなければなりません。

 

下記の①②③の図で解説します。

 

 

 

 (1)通常の売却① : ご自宅の売却価格 > 住宅ローンの残額

   ⇒売却費用で住宅ローンを全額返済します。

 

(2)通常の売却② : ご自宅の売却価格 < 住宅ローンの残額

   ⇒売却費用だけでは住宅ローンを全額返済できないため、

    差額分を現金で用意する必要があります。

 

(3)任意売却 : ご自宅の売却価格 < 住宅ローンの残額

   ⇒売却費用だけでは住宅ローンを全額返済できない、

    差額分を現金で用意できないケースの場合でも、任意売却は可能です。



 ・・・・・



住宅ローンの残額の資金が用意できない場合、通常、金融機関(銀行や住宅金融支援機構)は売却を認めてくれません。しかし、このような場合でも、お話合いをした上で金融機関の同意を得ることができれば、売却することができます。これが任意売却です。

 

本来、住宅ローンの残額があるようなら、金融機関は、「全額払ってもらえないと売却を認めない」と主張することができます。ただ、それで競売になってしまうと、一般の方に売り出すよりも安くなる傾向があります。

 

競売で安くなると言うことは、金融機関の回収金額が少なくなるので、住宅ローンの残額がより多くなるのです。よって、任意(自分の意思)での売却を認めてくれるのです。

 

また、任意売却後に残った住宅ローンは、その方の生活状況に応じてお話合いをし、無理なく分割して支払うことになります。

 

 ちなみに、この場合の任意という言葉は、強制的に売却される競売(強制競売)と比較した場合、自らの意思で売ること(任意)から、任意売却と呼ばれるのです。

 

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