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住宅ローンの返済に悩んだとき困ったときは任意売却

住宅ローンの返済について、いざ返済が困難になったときには「どうしたらいいかわからない」と悩む方がほとんどです。

実際、全日本任意売却支援協会にご相談に来られる方の多くが「どこに相談したら良いの?」「やっぱり弁護士に相談すべき?」「住宅ローンのことだから銀行?それとも不動産会社?」というように悩んだと言っています。

一概に「ここに相談すればすべて解決」というような答えはありません。

例えば任意売却をする場合、滞納しているのが住宅ローンのみなのか、それとも、カードローンもあるのか、固定資産税も払えてないのか、などのように状況の違いによって進め方も異なります。

また、住宅ローンの残債(残額)によっては、任意売却をするべきかどうかを再度検討する必要があります。

どのような解決方法が良いのかを考えるためには、まずは”住宅ローン”について知っておく必要があります。

このページでは、そもそも住宅ローンとはどういうものなのかを含めて、返済が困難な方の解決手段としての任意売却を解説していきます。

1.住宅ローンを組んだときに設定された「抵当権」とは?

抵当権とは担保物件と言われる権利のひとつです。

住宅ローンを組む場合は必ず抵当権が設定され、通常は司法書士が設定の手続きを行います。

なぜ抵当権が設定されるのかというと、仮に住宅ローンの返済が不可能になりその家が競売になった場合、抵当権を設定している金融機関が、落札金額の中から優先的に返済が受けられるようにするためです。

つまり、借入先の金融機関が、住宅ローンの返済が不能になった場合に備えるということです。

また、抵当権は1位、2位、3位・・・と、設定された順に順位付けがされており、同じ抵当権でも先に設定されている抵当権者が優先して返済を受けます。

住宅ローンがすべて返済されると、金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきます。この書類を法務局に持参すると、該当の抵当権は抹消されます。

さて、抵当権について問題となるケースは主に2つあります。
①住宅ローンを滞納した場合
②住宅ローンの残債が、家の売却価格より多い場合

これらのケースの場合、通常は売却することがほぼ不可能ですが、金融機関と話し合いをすることにより売却することが可能になります。これが任意売却と言います。

2.任意売却のメリット・デメリット

それでは競売と比較した場合の任意売却のメリット・デメリットを確認していきます。

任意売却のメリット① リースバックで住み続けることが可能になる

リースバックとは、「自宅を投資家に一旦売却したうえ、そのまま自宅を借りて住み続けるシステム」です。ご家族やお子さんのために住み続けられるので、もっとも多いご希望です。

住宅ローンを滞納している場合や、すでに競売を申し立てられている場合でも条件が合えばリースバックは可能です。

任意売却のメリット② 引越し費用などの資金が確保できる

任意売却を選択される多くの方は、家計が厳しく引越し資金の確保が難しい状況です。

債権者(借入先の金融機関)もそれを理解しています。そのため、任意売却が成立すれば、その売却代金の中から引越し費用を確保することが認められます。

当然ですが、競売になった場合はご自分で捻出しなければなりません。

また、通常の売却では仲介手数料や登記費用を用意する必要がありますが、任意売却の場合は売却代金から支払うことが認められるので別途用意する必要はありません。

任意売却のメリット③ 競売と比較して高い価格で売却できる

競売になった場合の落札価格は、一般的な売却価格のおよそ5~7割に下がってしまうと言われています。つまり、価格が低くなる分、住宅ローンの残債が多く残ってしまうということです。

一方、任意売却の場合は、一般的な市場価格に近い価格で売却するので、住宅ローンの残債は競売の場合よりも少なくなる場合がほとんどです。

任意売却のメリット④ 家族のプライバシーを守ることができる

任意売却は、債権者(借入先の金融機関)との話し合いが必要ですが、それ以外は一般的な不動産売却と同じです。そのため、ご近所に任意売却をすることが知られることはまずないでしょう。

対して競売を申し立てられた場合は、裁判所で公示され、誰でもその情報を見ることができます。また、それを見た不動産会社や競売屋といわれるブローカーが自宅周辺を見て回ったり、チャイムを鳴らしてくることが増えます。

任意売却のメリット⑤ 住宅ローンの残債の返済計画が立てられる

任意売却は、競売より高く売却することができますが、住宅ローンをすべて返済できず残債が残る可能性があります。そこで、多くの債権者(借入先の金融機関)が住宅ローンの残債の返済については、柔軟に対応してくれます。

例えば、「支払える範囲で支払う」「生活を圧迫しない限りにおいて支払う」などです。

残債の返済のために新たにローンを組む必要はまずありません。

任意売却のデメリット① 内見・内覧に協力する必要がある

任意売却は、表向きは一般的な売却とさほど変わりません。そのため、購入する人は一度は室内を見学することを希望します。

特別に掃除する必要はありませんが、ある程度整理しておいたほうが印象は良くなります。

任意売却のデメリット② 書面による契約の締結、本人確認がある

購入者が決まれば、通常の不動産売買と同様に「売買契約」を締結します。
また、司法書士による本人確認がありますのでご協力いただく必要があります。

3.任意売却は多くの金融機関が認めている解決手段

任意売却は、都市銀行・地方銀行や住宅金融支援機構をはじめ多くの金融機関が住宅ローン問題の解決手段として認めています。

その理由は、競売よりも多くの債権額を回収できるからです。

任意売却は、ほとんどの場合で競売よりも高値で売却することが可能になります。高値で売却することが可能ということは、金融機関にとってはそれだけ多く回収できるということになるのです。

また、金融機関は競売を申し立てる際に予納金といわれる費用を裁判所に納付しなければなりません。予納金とは、競売が申し立てられた不動産の調査等に必要な費用を、裁判所が申立人にあらかじめ納付させるものです。

競売が完了してしまうと、金融機関は納付した予納金額を、債務者であるみなさんに請求します。債務者にとっては余計な費用になり、また、金融機関にとっても余計な手続きとなります。

そのため、競売になるのではなく、やはり任意売却での事前解決のほうがお互いにメリットがあるのです。

4.ただちに任意売却の手続きができないケース

すべての方がただちに任意売却を進めることができるわけではありません。例えば、順調に住宅ローンを返済しており、滞納していない場合は、すぐに任意売却をすることはできません。

なぜなら、債権者(借入先の金融機関)からすると「売却するのは自由ですが、住宅ローンの残債はすべて返済してくださいね」となるからです。

そのため、自宅の売却金額が住宅ローンの残債より低い場合は、その差額金額を用意する必要があるのです。

例)住宅ローンの残債/2,500万円 自宅の売却金額/2,000万円
この場合、2,500万円-2,000万円=500万円を用意する必要があります。
※実際には別途、不動産仲介手数料・登記費用等がかかります。

多くの人にとって、これだけの金額を用意することは事実上不可能でしょう。しかし、任意売却の場合は、債権者との話し合いのうえ、この差額金額を用意する必要はなくなります。

では、どうすれば任意売却ができるのでしょうか?

およそ3~6ケ月ほど住宅ローンを滞納すると金融機関は任意売却を認めてくれます。

これは「このまま滞納を続けると競売になります。競売になると安い金額で落札されるので、できるだけ高く任意売却をしてください。」ということなのです。高く売却できれば、それだけ回収金額が増えるからですね。

これは、意図的に住宅ローンを滞納することを推奨するわけではありません。任意売却は、住宅ローンを滞納せざるを得ない人のための救済方法なのです。

5.任意売却が完了した後の残債はどうなる?

無事に任意売却が完了すると、ほとんどの方が残債が残ります。残債とは、残った住宅ローンの金額です。およそですが、700~1,000万円ほど残るケースが多いです。

この住宅ローンの残債については、金融機関は柔軟に対応してくれます。

大きく、次の2通りの方法があります。

①可能な範囲で返済していく

多くの金融機関が提案している方法です。

任意売却が完了した後は、新居の賃料が発生し、また、生活費やお子さんの学費など費用も必要ですね。そこで、金融機関と話し合いのうえ、”可能な範囲で返済していく”方法があるのです。

注意しなければならないのは、金融機関からのお知らせや連絡には誠実に応える必要があるということです。

住宅ローンの残債は、あくまで借金です。そのため、金融機関は回収のために給与の差押さえをする可能性があります。誠実に対応している限りは問題ない場合がほとんどですが、そうでない場合は差押えられる可能性があります。

②サービサー(債権回収会社)と話し合う

債権者である金融機関は、残債についての債権を、サービサー(債権回収会社)に売却する、または、回収を委託する場合があります。

サービサーとは、法務大臣による許可を受けて、金融機関や保証会社から債権を買取り、または、委託を受けて債権を回収する会社です。

サービサーに債権窓口が移ると、その後はサービサーと話し合いをしていくことになります。収支状況や返済計画を話し合っていきますが、その話し合いによっては金額が大幅に圧縮される場合が多々あります。


任意売却後に残った住宅ローンについて ≫

6.任意売却と連帯保証人の関係

連帯保証人とは、住宅ローンの名義人(債務者)が返済できない場合に、代わりに返済する義務を負っている人のことです。日本で単に”保証人”といえば、この連帯保証人を指すことが多いようです。

住宅ローンを滞納すると、連帯保証人にも通知が届きます。つまり、債権者(借入先の金融機関)は、連帯保証人に返済を請求するのです。

そのため、任意売却をする際には、連帯保証人とも話し合いが必要になります。

連帯保証人についてよくあるご相談

「離婚する予定ですが連帯保証人を外せますか?」

家を購入する際、”夫がローンの名義人、妻が連帯保証人”になっているケースはよくあります。この場合、いざ離婚する際に連帯保証人を外したいとおっしゃる方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、連帯保証人と離婚はまったくの別物です。銀行は、連帯保証人を外すことを簡単には認めないでしょう。

仮に、競売になった場合、当然に連帯保証人の被害も大きくなります。被害を最小限に抑えるためにも、連帯保証人になっている方は、みなさん任意売却を選択されるようです。

7.任意売却の流れについて

それでは、任意売却を進めるにあたって、その流れについて解説します。

①住宅ローンの滞納

住宅ローンを滞納すると、3~6カ月目には銀行から「期限の利益の喪失」が通知されます。期限の利益の喪失とは、「もう毎月の分割返済は認めません。ただちに住宅ローンの残債を一括で返済してください。」ということです。

実際には、ほとんどの方が一括返済は不可能です。そのため、次は代位弁済の通知が届きます。代位弁済とは、「保証会社があなたに代わって、銀行に対して住宅ローンの残債をすべて一括で返済する。」ことです。

この代位弁済とともに、今後の話し合いは銀行とするのではなく、この保証会社とすることになります。

住宅ローンを滞納すると? ≫



②任意売却の申し出

代位弁済が完了すると、保証会社があなたに一括弁済を請求します。「私たちがあなたに代わって銀行に一括弁済をしたので、次は私たちに一括弁済してください。」ということです。

やはり、この場合でも一括で返済できる人はほとんどいません。そのため、このまま何もしなければ、保証会社は住宅ローンを回収するために競売の手続きをはじめます。

この段階で、任意売却をする旨を申し出ます。

「このまま競売になってしまうと安く落札されて返済額が少なくなってしまう。だから少しでも高く売却して、できるだけ多く返済させてください。」という理屈です。

多くの保証会社は任意売却を認めてくれます。

販売活動を開始

任意売却を進めることが認められると、次は購入してくれる人(買主)を探します。リースバックをご希望の場合は、協力してくれる親族や知人、または、投資家を探します。

また、売却価格については、保証会社が決めます。なぜなら、”売却価格=いくら回収できるか”ということなので、保証会社にとっても売却価格は重要だからです。

④契約、決済

買主やリースバックに協力してくれる人が見つかると、保証会社の応諾を取ったうえ売買契約を締結します。また、リースバックの場合は賃貸契約も締結します。

数日後、買主や投資家がローンを組む銀行で決済をします。決済とは売買代金の支払いを行い、取引が完了することです。

これで無事に任意売却が完了となります。

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