任意売却と競売の違いを比較・解説

任意売却のメリットと、競売の場合を書き出し、比較してみます。

任意売却・競売

任意売却のメリット

①競売より高い価格での売却が可能

住宅ローンの返済を滞ると、金融機関が裁判所に対して競売を申し立てます。

競売は、入札方式により一番高い金額で入札した人が落札するシステムで、一般的な落札価格は、市場価格の70%ほどと言われています。

任意売却では、市場価格に最も近い金額での売却が可能になりますので、競売に比べてローンの残高が少なくなり、今後の生活再建の見通しが立てやすくなります。

②引越し費用を捻出できる

競売の場合には、ご自宅の売却代金のすべてが返済に充てられます。
一方、任意売却の場合、債権者とのお話し合いにより、引越し費用を出してもらうことが可能です。

③残ったローンについての返済計画を立てられる

任意売却は金融機関とのお話し合いの上で行います。
ローンの返済に行き詰まり、任意売却を選択された方が、今後同じように返済していくことは現実的に非常に難しいことです。

残った債務については、毎月の返済額や返済期間を計画することが可能です。収入状況・生活状況にあわせた返済計画をアドバイスさせて頂きます。

④あなたと家族のプライバシーを守る

競売の場合、インターネットや新聞に「競売物件」としてご自宅の情報や写真が掲載されます。ご近所の方に知られることもありますので、精神的にストレスを感じられる方もいらっしゃると思います。

漫画(競売になると)

一方、任意売却は通常の売却と同様の販売活動になりますので、周囲の方には競売の申し立てをされていること等は知られることがなく、普通のお引越しだと思われます。

また、投資家の方のご協力等による解決の場合には、近隣の方に知られずに販売活動を行うことも可能です。

⑤諸費用を売買代金から捻出できる

任意売却で必要になる費用(仲介手数料、司法書士費用等、滞納している管理費や固定資産税など)は、ご自宅の売却代金から支払うことができますので、現金にて別途支払って頂く必要はありません。

つまり、費用負担は一切ありません。

⑥引越し時期など、ある程度のご要望が叶う

競売は裁判所による強制力のある手続きです。そのため、引渡し時期はこちらの事情や意向に左右されることはありません。

その点、任意売却では、ご相談者の方の意向やご希望を汲んだお話し合いが可能です。

⑦住み続けることも可能

任意売却では、愛着のある大切なご自宅に「住み続ける」ことも可能です。

身内の方や知人の方にご自宅を買い取ってもらう方法、投資家の方の協力を得て家賃を支払って住み続ける方法などがあります。ご状況やお借入されている金融機関に応じた方法を提案させて頂きます。

競売は、裁判所によって行われる強制的な売却です。

競売による売却手続きは、強制的に執行され、みなさんの意向に沿うものではありません。一方、任意売却は、債権者(借入先の金融機関)との話し合い・調整のうえで手続きを進めていきます。

任意売却は、ご相談者とご家族の「これからの新生活の準備」です。

どういった解決方法があるのか、私たち専門相談員がご提案します。まずは、現在のご状況・ご希望を遠慮なくお話しください。

競売のデメリット

①相場よりも安い価格で売却される

競売のデメリット01競売は市場価格よりも大幅に安い金額で取引されることがほとんどです。

一般的には、相場の約6~7割程度の価格と言われています。競売が市場価格より低価格になるのは、競売の場合、購入者にとってのリスクが考慮されているためです。

具体的には、事前に内覧ができずリフォーム費用がいくらか分からない、立ち退きの際にトラブルになる可能性がある、等です。

売却代金が低いということは、その分、住宅ローンの残債務が多く残るということです。

②資金は一切受け取れない

任意売却は金融機関の了承のもとで行われ、売却代金から諸費用の配分が認められます。

諸費用の中に、引っ越し費用を認める金融機関もあり、債務者が資金を受け取るケースも多くあります。

しかし競売の場合は、売却代金は債務の返済に充てられ、多くの場合、債務者が資金を受け取ることはできません。引っ越し費用もまとまった金額ですので、事前に準備しておく必要があります。

③どうなるのか分からず計画を立てられない

競売のデメリット03競売の場合、基本的に退去などのスケジュールは裁判所の命令待ちとなり、はっきりとした日程が分かりません。

そのため、引っ越し準備の予定が立てづらくなります。引っ越しに伴う手続きもままならず、何から手をつけていいのか分からなくなります。

新しい生活に向けて、自分の意思で予定を立てられないのは非常にストレスになります。

④インターネットや新聞に情報が掲載される

競売のデメリット04競売となると、インターネット(裁判所運営の情報サイト)や新聞に情報が掲載されるため、近所の方にも知られてしまいます。外観写真や室内写真も公開されるのでプライバシーが守られているとは言えません。

また、悪質な業者が自宅付近で聞き込みをしたり、チラシを配布したりすることもあります。このように、競売物件として情報が公になると、生活しづらい状況に陥ります。

⑤税金等の滞納がそのまま残る

競売のデメリット05税金滞納による差押さえがされている場合、任意売却によって税金の清算も可能です。(多くの金融機関が差押さえ解除料の捻出を認めているため)

しかし競売の場合、売却代金は、競売費用と住宅ローンの返済に優先して充てられるため、多くのケースで税金の滞納はそのまま残ります。

税金滞納は自己破産によっても免責される訳ではありませんので注意が必要です。

⑥落札者の都合で立ち退きを迫られる

任意売却は、購入希望者との話し合いによって決済や引っ越しのスケジュールを決めます。そのため、ご相談者の希望についてもある程度考慮してもらえます。競売の場合はそうはいきません。

落札者が裁判所にお金を納めると、登記上も新所有者に変わります。また、落札者は不動産引渡命令を申し立てます。引渡命令が発令されると、退去しなければなりません。

⑦必ず立ち退かなければならない

競売のデメリット07任意売却の場合、リースバックという解決方法により、売却後も引き続き住み続けることができます。ですが、競売の場合は、必ず立ち退かなければなりません。

仮に自宅に居座ろうとしても、落札者により引渡命令が申し立てられると、裁判所は強制執行を行い、退去させます。

実際に強制執行が行われる際には、執行官の立ち会いのもと、強制執行業者により家具や荷物が運び出されます。

 

もっと知りたい!競売について

不動産競売とは、民事執行法という法律に基づいて、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所の主導のもと売却する手続です。

競売には、【担保不動産競売】と【強制競売】の2種類あります。それぞれ説明させて頂きますね。

担保不動産競売とは

債権者が債務者や保証人から抵当権及び根抵当権の設定を受けた不動産に対して、その不動産を管轄する裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることを言います。

裁判所では、担保不動産競売の申立てを受理すると「平成○○年(ケ)第◇◇号」事件と事件番号を付けて担保不動産競売を進めます。このような抵当権を実行する競売のことを、業界では「ケ事件」と呼びます。

圧倒的に多い例として、住宅ローン(抵当権)の返済ができなくなり競売を申立てられることです。

競売は裁判所が売却までの全ての手続きを行ってくれるので、競売を申し立てる側(債権者)にとっては、資金を回収するメリットがあります。ただ、市場の相場よりも2〜3割は低く売却される可能性が高いことはデメリットと言えるでしょう。

強制競売とは

債権者が、債務名義(借金の存在や範囲を公的に証明した文章)に基づいて、債務者及び保証人の所有する不動産に対して、その不動産を管轄している裁判所に対して強制競売の申立てをすることを言います。

裁判所では、強制競売の申立てを受理すると「平成○○年(ヌ)第◇◇号」と番号を付けて強制競売を進めます。当然ながら、債務者の意思は全く反映されず裁判所は法律に基づいて粛々と競売を進めます。裁判所が強制的に進めることから強制競売と呼ばれます。このように、抵当権を実行しない競売のことを、業界では「ヌ事件」と呼びます。

多い例として、事業者が無担保で借り入れた事業資金や分譲マンションの管理費を滞納して管理組合に競売を申立てされるなどがあります。

尚、競売の情報は裁判所で閲覧できるだけでなく、裁判所のホームページでも見ることができます。

競売と聞くとダークなイメージがある人も少なくありませんが、平成16年に法整備がなされ、今では一般個人の入札も増えています。

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