競売とは不動産を強制売却して住宅ローンを回収すること

競売とは

このページでは、不動産の競売について解説します。

“競売”と書いて「けいばい」または「きょうばい」と言います。

多くの方は、家を買うとき、銀行などの金融機関で住宅ローンを組みます。その際、金融機関は抵当権という担保を不動産に設定します。住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関はこの抵当権をもとに裁判所に競売を申し立てます。

これは、金融機関からすると「毎月の住宅ローンの返済による回収ができないので、不動産を強制的に売却して住宅ローンをまとめて回収する」ということです。

競売は、裁判所が競り売りの方式で購入者を決めます。オークションをイメージしていただければわかりやすいでしょう。入札した人の中から最も高値の人に購入する権利が与えられるのです。

1.競売が行われるケース(どんなときに行われるか?)

それでは、金融機関はどんなときに競売を申し立てるのか見ていきます。

①住宅ローンの返済ができなくなったとき

住宅ローンの引き落とし

そもそも住宅ローンは、分割で返済をすることを前提とした“借金”です。多くの方は20年~35年の返済期間を組みます。

毎月、滞ることなく返済していれば何も問題はありません。仮に、1~2回滞納しても、大きな問題にはならない場合がほとんどです。「住宅ローンの引き落としができませんので、入金してください」という感じです。

ところが3回以上滞納すると、金融機関はいよいよ競売の手続きを始めます。残りの住宅ローン(残債)をすべて一括で回収しようとするのです。

②カードローンや借金の返済ができなくなったとき

カードローンのイメージ

競売を申し立てるのは、住宅ローンの滞納に限りません。

例えば、自営業者の方が不動産を担保に事業資金を借り入れているケースで、その返済を滞納し続けると、やはり競売を申し立てます。

また、不動産を担保としていないケースであっても、競売は申し立てられます。例えば、カードローンや消費者金融などからの借金も、同様に滞納を続けてしまうと競売になってしまいます。

返済ができないのであれば、強制的に資産を売却して回収するのです。

③マンションの管理費を滞納したとき

マンションのイメージ

マンションの管理費や修繕積立金の滞納が続いた場合も、競売を申し立てられます。同じマンション内の他の住民との公平性が保たれなくなるために、そのマンションの管理組合が申し立てるのです。

通常は、管理組合が弁護士に競売の申し立てを依頼します。そのため、申し立てられた後は弁護士との話し合いになります。

④固定資産税を滞納したとき(公売)

公売のイメージ

固定資産税等の税金の滞納が続いた場合は、市役所、区役所や国が「公売」という手続きをします。

公売は競売と異なり、裁判所に申し立てるのではなく、各自治体が自らオークションに出します。主にホームページやインターネットのオークションサイトで購入者を募集します。

2.競売の流れ(いつ、どんな流れで行われるのか?)

次に、実際に競売を申し立てられた場合の流れを見ていきます。

①住宅ローンの滞納~一括弁済

住宅ローンを3~6回滞納すると、期限の利益を失います。

※「期限の利益」とは、分割での返済が認められていること。

これによって、債権者(借入先の金融機関)は一括弁済を請求します。

※「一括弁済」とは、毎月返済する約束が守られなくなったので、「住宅ローンの残りをすべて一括で返済してください。」と請求すること。

②代位弁済

一括弁済を請求されたとしても、ほとんどの人は一括で返済することはできません。そこで、債権者(借入先の金融機関)は、保証会社から代位弁済を受けます。

※「代位弁済」とは、保証会社が本来の債務者に代わって全額を返済することです。

その結果、次は保証会社から一括弁済が請求されます。「あなたの代わりに全額返済したから、私に返してください。」ということですね。

しかし、返済できる人はほとんどいません。そのため保証会社は「法的手続きに移ります。」という手紙を郵送してきます。

※「法的手続き」とは、裁判所に競売を申し立てること。

保証会社の担当者から任意売却を勧められることもあります。

この後、いよいよ競売が始まります。

③競売の開始

保証会社が競売を申し立てると、裁判所から債務者の元へ「競売開始決定の通知」が届きます。これは「あなたの家が競売になりました」という通知です。

通知のイメージ

そこには、下記の事項が記載されています。

①事件番号(通し番号)
②競売の手続きが開始したこと
③申立て債権者(借入先の金融機関や保証会社)
④債務者兼所有者
⑤担保権・被担保債権・請求債権目録
(借金の内容のこと)
⑥物件情報

などが記載されています。

それからほどなくして、「現況調査のための連絡書」が届きます。これは、「競売を進めるにあたって、家のだいたいの価値を調査するために執行官と不動産鑑定士が訪ねますよ」という通知です。

④現況調査

現況調査とは、裁判所の執行官と不動産鑑定士が2人1組になって家の調査に来ることです。

マンションの場合、各部屋について写真を撮りながら調べていきます。いくつか質問されることがあります。

一戸建ての家の場合、前の道路、家の外観、各部屋について写真を撮りながら調べていきます。マンションと同様にいくつか質問されることもあります。また、場合によってはご近所に聞き取り調査を行うこともあります。

現況調査に来る日時ですが、ある程度は柔軟に調整してくれます。ただし、通知を無視したり、何度も日時を変更した場合は、たとえ不在にしていても、また、鍵を閉めていたとしても解錠して強制的に調査が実施されます。

⑤期間入札の通知が届く

現況調査が終わって約1ヵ月後には調査結果が「評価書」として裁判所に備え付けられます。この「評価書」には、現況調査の結果、落札するにはこれくらいが妥当ですよという金額が載っています。

そして、「期間入札の通知」が届きます。

※「期間入札の通知」とは、入札期間・開札期日・売却決定期日・売却基準価格の通知のこと。

■入札期間とは:購入したい人が入札できる期間
■開札期日とは:誰が最も高い金額で入札した落札者が判明する日
■売却決定期日とは:購入者が決まる日
■売却基準価格とは:入札するための基準となる金額

⑥入札~開札

「期間入札の通知」が届いてから2~3か月後に、購入希望者により入札が始まります。

多くの場合、任意売却が可能なのは、この入札開始日の前日までです。入札開始日以降は、債権者(借入先の金融機関や保証会社)が任意売却を認めなくなります。

その後に開札が行われ落札者が決まります。その後、裁判所による落札者の審査が行われます。

⑦売却許可決定~代金の振り込み

落札者の審査の結果、裁判所から購入することが認められると、その者は代金を裁判所に支払います。債権者(借入先の金融機関や保証会社)は、その代金から住宅ローンを回収します。

⑧立ち退き

購入者が決まり、代金の支払いも終わると、立ち退きしなければなりません。購入者によっては、ある程度お話し合いができる場合もあるようですが、あまり期待はできません。

なお、以前はいわゆる“居座り”が横行していましたが、現在は不可能です。警察官の立ち合いの元、立ち退きが強制執行されます。

3.競売を避けるためにできること(任意売却で解決)

解決後のイメージ

競売を申立てられたからといって、もうどうしようもないというわけではありません。

まだ競売を避けることはできます。競売を避けるためには2つの方法しかありません。

①住宅ローンの残りをすべて一括で返済する方法
②任意売却をする方法

一括で返済することは、現実的には不可能でしょう。そのため、実質的な解決手段は任意売却のみとなります。

多くの金融機関や保証会社は、入札開始日の前日まで任意売却をすることを認めています。つまり、競売の進行と同時並行で任意売却も進めて、期日までに任意売却が完了すれば、債権者(借入先の金融機関や保証会社)は競売を取り下げます。

任意売却ができれば、引っ越し代を確保することも、場合によってはリースバック(住み続けること)をすることもできるのです。まだ、あきらめる必要はないのです。

任意売却3つの解決方法はこちら

競売でお悩みの方 関連ページ

競売でお悩みの方 よく頂く質問

お電話でのお問い合わせの際は、こちらをクリックしてください。

東日本:0120-69-1108/西日本:0120-57-1108【無料相談・秘密厳守】受付/9:00~18:00
メール相談

任意売却について、メールでのご相談は24時間受付しております。

資料請求はこちらから

任意売却についての詳しい資料を無料でお送りします。

メールの相談はこちら 24時間受付中

Page Top