任意売却で住宅ローンの滞納・競売・差押の問題を解決したい方々のために。

競売の流れ

競売の流れ
(いつ、どんな流れで行われるのか?)

ここでは、競売を申し立てられた場合にどのようなことが起きるのかを順に見ていきます。

①住宅ローンの滞納~一括弁済

住宅ローンを3~6回滞納すると、期限の利益を失います。(※「期限の利益」とは、分割での返済が認められていること。)

つまり、住宅ローンを分割で返済する権利を失うということです。

これによって、債権者(借入先の金融機関)は一括弁済を請求します。(※「一括弁済」とは、毎月返済する約束が守られなくなったので、「住宅ローンの残りをすべて一括で返済してください。」と請求すること。)

②代位弁済

競売開始決定通知

一括弁済を請求されたとしても、ほとんどの人は一括で返済することはできません。そこで、債権者(借入先の金融機関)は、保証会社から代位弁済を受けます。

※「代位弁済」とは、保証会社が本来の債務者に代わって全額を返済することです。

その結果、次は保証会社から一括弁済が請求されます。「あなたの代わりに全額返済したから、私に返してください。」ということですね。

しかし、返済できる人はほとんどいません。そのため保証会社は「法的手続きに移ります。」という手紙を郵送してきます。(※「法的手続き」とは、裁判所に競売を申し立てること。)

保証会社の担当者から任意売却を勧められることもあります。

この後、いよいよ競売が始まります。

③競売の開始

保証会社が競売を申し立てると、裁判所から債務者の元へ「競売開始決定の通知」が届きます。これは「あなたの家が競売になりました」という通知です。

競売開始決定通知

そこには、下記の事項が記載されています。

①事件番号(通し番号)
②競売の手続きが開始したこと
③申立て債権者(借入先の金融機関や保証会社)
④債務者兼所有者
⑤担保権・被担保債権・請求債権目録
(借金の内容のこと)
⑥物件情報

などが記載されています。

それからほどなくして、「現況調査のための連絡書」が届きます。これは、「競売を進めるにあたって、家のだいたいの価値を調査するために執行官と不動産鑑定士が訪ねますよ」という通知です。

④現況調査

「担保不動産競売開始決定」が届いてからしばらくすると、「現況調査のための連絡書」という封書が届きます。

この現況調査とは、裁判所が競売を進めるにあたり、該当の家が「どんなところに建っていて、どんな状況なのか」を調べることです。これは裁判所の執行官と不動産鑑定士が、二人一組のペアで行います。具体的には次のようなことをします。

■一戸建の家の場合
①家の前の道路の幅(幅員)は何メートルくらいか確認
②隣の家との境界はどうなっているのか確認
③未登記の建物がないか、車庫はどうなっているの確認
④室内の状態を確認・写真撮影
⑤間取り図を作成

■マンションの場合
①室内の状態を確認・写真撮影
②間取り図を作成

また、個別に具体的なことを質問される場合があります。例えば、「誰が住んでいるのか」「故障している機器はあるか」「修繕したところはあるか」などの質問をされます。

④評価書が完成する

執行官と不動産鑑定士の調査からおよそ1~2ヵ月後に、裁判所に「評価書」が備えられます。これは調査の結果、落札の金額の目安が記載されたものです。また、この評価書には家の状況が事細かに記載されており、室内の写真も掲載されています。

※この段階では、まだ誰でも自由に評価書を閲覧できるわけではありません。本人や利害関係者のみです。

⑤期間入札の通知が届く

期間入札の通知

「期間入札の通知」が届きます。


「期間入札の通知」とは、入札期間・開札期日・売却基準価格など、具体的な競売の内容を記した通知です。

■入札期間とは:購入したい人が入札できる期間
■開札期日とは:誰が最も高い金額で入札した落札者が判明する日
■売却決定期日とは:購入者が決まる日
■売却基準価格とは:入札するための基準となる金額

この通知が届くと間もなく、期間入札が始まります。

⑥入札~開札

「期間入札の通知」が届いてから2~3か月後に、購入希望者により入札が始まります。

多くの場合、任意売却が可能なのは、この入札開始日の前日までです。入札開始日以降は、債権者(借入先の金融機関や保証会社)が任意売却を認めなくなります。

その後に開札が行われ落札者が決まります。その後、裁判所による落札者の審査が行われます。

⑥売却許可決定~代金の振り込み

落札者の審査の結果、裁判所から購入することが認められると、その者は代金を裁判所に支払います。債権者(借入先の金融機関や保証会社)は、その代金から住宅ローンを回収します。

⑧立ち退き

購入者が決まり、代金の支払いも終わると、立ち退きしなければなりません。購入者によっては、ある程度お話し合いができる場合もあるようですが、あまり期待はできません。

なお、以前はいわゆる“居座り”が横行していましたが、現在は不可能です。警察官の立ち合いの元、立ち退きが強制執行されます。

※競売になると、不動産会社が訪ねてくることも

競売の開始が決定すると、管轄の裁判所で、該当の不動産の地番・土地の面積、建物の構造・床面積などが開示されます。これらの情報があると、物件と所有者を容易に特定することができます。

そのため、その情報を見た不動産会社やブローカーと呼ばれる人たちが「うちで任意売却をさせてください」と訪ねて来るのです。

中には、信頼できる任意売却業者の担当者もいますが、いわゆる悪徳業者が少なくありませんので注意が必要です。そうかといって信頼できるかどうかを見極めるのは簡単ではありませんが、「ホームページがあるかどうか」、「会社の規模はどれくらいか」、「実績はあるか」、「顧問弁護士はいるか」などを判断材料にするのが良いでしょう。

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