任意売却とリースバックで住み続ける

リースバックとは?

リースバック(セール&リースバック)とは「今住んでいる自宅を一度売却して、そのまま借りて住み見続ける」ことです。

当協会では、このリースバックを利用して住み続けたいという方からのご相談を非常に多くいただきます。

任意売却と組み合わせることで、住宅ローンの支払いが困難になったとしても、そのまま住み続けることが可能になるためです。

それが“リースバック”です。

1.リースバックとは

リースバックとは、本来「セール&リースバック」と言い、機械などの設備を売却してそのまま借りて使い続けるために行われてきました。それを不動産に活用することで「今住んでいる自宅を一度売却して、そのまま借りて住み見続ける」ことを可能にします。

つまり、買主となる当協会(または投資家)がオーナーとなり、売主は“賃貸住宅の借り主”として毎月の家賃を支払うことで、以前と変わりなく住み続けられるということです。

このリースバックは、住宅ローンを滞納している場合、税金を滞納して差押さえがされている場合であっても利用することができ、任意売却をした後にそのまま住み続けることも可能になります。

リースバックの仕組み

上記の図のように、任意売却によるリースバックなら、「現在、住宅ローンの支払いが苦しい。」または「すでに住宅ローンを滞納してしまった。」という状況の人であっても、住み続けることが可能になるのです。

つまり、住宅ローンが支払えなくなったら、必ず引っ越しをしなければいけない・・・というわけではないのです。

2.このような方にオススメの方法です

実際、リースバックをご希望される方は次のような理由で選択されます。

子どものことを考えると、学校区を変えたくない

長年住み続けた家や地域を離れたくない

ご近所に今さら引越しするとは言えない

事業のために、この場所を継続的に利用したい

3.リースバック 5つのメリット

では、リースバックの主なメリットを紹介します。

リースバックのメリット1

家族で住み続ける

そのまま住み続けることが可能

"住み続けることができる"ということは、リースバックをするうえで最大のメリットと言えます。

生活環境を変えず、今までどおり住み続けることができます。

特にお子さんがいらっしゃるご家庭では、学校区の変更や友達との別れが必要ないので、非常に喜ばれます。

リースバックのメリット2

家賃

負担が減る

月々の家賃が、以前の住宅ローンより安くなる可能性がある。

それまでは銀行に対して月々住宅ローンを支払ってきていたものが、任意売却によるリースバックをすると、月々の家賃を支払う形に変わります。

売却する価格によっては、月々の支払い額が以前の住宅ローンよりも大幅に安くなる可能性があります。そうなれば、家計がずいぶん楽になりますね。

リースバックのメリット3

固定資産税

固定資産税の支払いがなくなる。

リースバック後、固定資産税は新しい所有者の負担義務になります。つまり、任意売却によるリースバック後は固定資産税を支払う必要がありません。

また、固定資産税を滞納していた場合は、売却する際にすべて清算できるケースが多くあります。

リースバックのメリット4

マンションの管理費

マンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いがなくなる。

マンションの管理費・修繕積立金も、新しい所有者の負担義務になります。

こちらも固定資産税と同様、万が一滞納していた場合、売却する際にすべて清算します。

リースバックのメリット5

買戻し

将来、買い戻すことが可能。

例えば、お子さんが成人され、お仕事に就けば、お子さんの名義で住宅ローンを組めるようになります。そうするとお子さんの名義で買い戻すことも可能になります。

※リースバックについてはわかりやすいマンガを用意しております。
 お気軽にお問い合わせください。

リースバック漫画

マンガを読む

4.リースバックのデメリット

リースバックは、自宅を売却し現金を受け取る方法ですので、ご自宅の所有権は当協会(または投資家)に移ることになります。(所有権が移ることで、ローンや固定資産税の支払いから解放されます)

そのため、資産としてお子さんにご自宅を残したいという方にとっては、デメリットになります。

ただし、この“所有権が移る”というリースバックのデメリットは、買戻しにより補うことが可能です。リースバックの契約時に、あらかじめ買い戻すことを条件にするのです。例えば、3年後にお子さん名義で買い戻すことが可能です。

5.リースバックに必要な条件

①安定した収入があること

リースバックとは、自宅を一旦売却し、家賃を払って住み続ける方法です。通常の賃貸住宅を借りる際と同様、賃貸契約を結び、毎月の家賃を支払うために、安定した収入のあることが条件となります。

ただし、会社員である必要はありません。一定の収入が見込めるようであれば、パートや派遣社員の方、年金生活の方にもご利用いただいております。

②名義人すべての同意が必要

リースバックはご自宅の売却ですので、ご自宅の名義人全員の同意が必要になります。

例えば、お家を兄弟3人で相続し、3分の1ずつの共有名義だったとします。兄がそのお家に住んでおり、リースバックを希望した場合には、共有名義人である弟2人の同意・承諾が必ず必要になります。具体的には契約への署名・捺印等が必要になります。

名義人すべての同意

 

そのため、リースバックをする場合には事前にご連絡をとり、リースバックをしたい旨をお伝えください。(疎遠であったり、直接ご連絡できない事情の方は当協会の専門スタッフよりお話しすることも可能です)

6.リースバックについて知っておくべきポイントとは

リースバックをするうえで、知ってほしいポイントが2つあります。

1.「いくらで売却できるか」

リースバックで住み続けるためには、自宅を当協会に一旦売却することになります。また、より良い条件でリースバックをする場合は”投資家に売却する”ほうが良いケースがあります。つまり、大家さん(オーナー)になってくれる人が必要なのです。

※身内、親戚、知り合いに購入してもらえる場合は、お互いの合意だけで十分です。

リースバックは、単に売却をして他人に不動産を売却するだけではありません。「住み続けたい」という希望を叶えるため、よりその希望に応えてくれるオーナーを探さなければならないのです。

投資家

その際、自宅を”いくらで売却できるか”が成功するかどうかのポイントとなります。

例えば、一般的に売買される相場価格より高い金額では、投資家にとってはリスクが大きく、投資したいとはなかなか考えません。逆に、相場価格より低い価格で購入できるとしたら、それは投資家にとって魅力的な投資先となり、より良い条件のリースバックが成功する可能性が高くなります。

投資家は例えば「投資金額があと10年で回収できる」などと計算するのです。

2.「いくらの家賃で合意できるか」

”いくらの家賃で合意できるか”、つまり、”家賃がいくらになるか”は、リースバックをするうえで、もっとも大きなポイントと言えます。

極端な話ですが、毎月支払う家賃が、それまで支払っていた住宅ローンの月額より高くなってしまっては解決になりません。それどころか、かえって生活を圧迫するようになってしまっては逆効果になってしまいます。

では、家賃が決まる仕組みについて解説します。

家賃は、いくらで売却するかによります。年間の家賃が売却金額のおよそ“6%~”となり、それを12カ月で割った金額が毎月の家賃となるケースがほとんどです。

家賃の設定方法

なお、敷金、礼金については、原則必要ありません。

ただし、この売却金額で住宅ローンを返済しきれない場合、金融機関の了承が必要です。この場合、金融機関より「最低〇〇万円で売却してくださいね」との金額が提示されますので、その金額も基準となります。

7.私たちが選ばれる理由

(1)リースバックに協力してくれる投資家の方が多い

協力してくれる投資家当協会では、今まで任意売却によるリースバックで、多くのご家族が住み続けられるようお手伝いしてまいりました。

私たちが選ばれる最も大きな理由は、会員登録していただいている投資家の方々の多さです。

その数は全国におよそ1,000名。(法人・個人含む)

そのため、より良い条件でのリースバックが可能なうえ、他の不動産会社などで「リースバックが不可能」と言われた方々であっても、何度も成功することができました。

(2)知識と解決実績の多い専門家

弁護士、司法書士、宅地建物取引士など、多数の専門家が在籍しており、あなた専任の"競売回避のスペシャリスト"が解決にあたります。

専門家

スペシャリストと言われるには、基本的な不動産の知識に加え、お金や法律、業界の動向に至るまで幅広い見識が必要です。

また、ご相談者のお話に耳を傾け、精神面でも深いサポートをするため、コミュニケーションスキルの向上にも力を注いでいます。

勉強会

(3)テレビ出演を中心に多数のマスコミ取材協力、書籍を出版

マスコミ実績 私たちは、任意売却があまり知られていなかった頃から、任意売却を広く知ってもらう活動を続けてきました。

その活動が認められ、数多くのメディアへの取材に協力してきました。

また、住宅ローンについての正しい知識を伝えるための書籍も出版してまいりました。

マスコミ取材協力

(4)年間1500件を超える解決実績、競売回避率78.8%

2015年にはご相談件数が年間1500件を超えました。また、ご相談頂いた方たちの競売回避率は78.8%になります。

これらの知識や解決データに基づき、複雑なご相談の解決にも対応しています。

「他社で断られた」「名義人と連絡が取れない」等、あらゆるケースも解決してきました。

お金の問題は正しい知識と対応で必ず解決できます。

ご相談件数の推移

8.法人・事業主の方もリースバックは有効です

商業施設・店舗・工場でも

店舗や工場 自社ビル・工場等のローンの返済が難しくなった場合でもリースバックは可能です。

金融機関への返済が苦しくなった場合、また、資金繰りを改善したい場合は、リースバックをご活用ください。事業に必要なビル、工場などの不動産を利用して、債務の圧縮や資金の捻出が可能になります。

一度売却した不動産を買い戻すことも可能ですので、買戻しを前提にして事業を継続させる事が可能となります。

また、会社の不動産だけでなく、ご自宅や土地、投資用不動産等を利用した資金捻出も可能です。

キャッシュフローの改善にも

リースバックをすると、不動産のローンの返済に代わって毎月の家賃を支払うということになります。

つまり、債務の元金の支払い(費用として計上ができない)が減り、家賃の支払い(費用として計上が可能)が発生します。

その結果、利益が圧縮され、法人税が減ります。よって、キャッシュフローの改善につながるのです。

9.リースバックの事例

リースバックの事例1
事例1

年収の減少と子どもの進学費用が重なって

神奈川県川崎市
加藤 様(仮名)

事例1
年収の減少と子どもの進学費用が重なって
神奈川県川崎市
加藤 様(仮名)

<ご相談のきっかけ>

加藤さんは大学卒業後に大手メーカーに営業として就職し、決して裕福とまでは言えませんでしたが、奥さんと子ども3人と仲良く暮らしていました。

しかし、リーマンショックのあおりを受け、会社の業績が悪化。それからは年度が変わる度に給与が下がり、ボーナスもカット。そして、ついにリストラが始まりました。

50代の加藤さんもその対象になり、給与が年収ベースで150万円も減ってしまいました。同時期、上のお子さんが大学へ進学、2番目のお子さんが私立の高校へ進学と、進学費用が重なりました。

2年後には、一番下のお子さんの進学も控えています。奥様もパートで家計を支えるものの、生活は苦しくなる一方です。

カードローンで借入れをしても追いつかず、ついには住宅ローンの返済も厳しくなってしまいました。

「このままでは競売になってしまう」という不安の中、任意売却という言葉にたどりつき、ご家族で当協会にご相談に来られました。

<解決までの流れ>

ご相談に来られた加藤さんご家族は、「家族みんなで住み続けたい」、「いつの日か買い戻したい」という希望もお持ちでした。

私たちは、「任意売却であれば、住宅ローンを滞納していてもリースバックや買い戻しが可能であること」、「残債務が生活を圧迫するほどの返済にはならないこと」をお話しし、加藤さんご家族に安心していただきました。

まずは、銀行等に任意売却で進める旨の連絡を入れるととともに、ご協力いただける投資家の募集を開始しました。

スピード勝負の結果、複数の投資家の方にご協力頂けることになり、任意売却によるリースバックが可能となりました。

加藤さんはこれまで通り、ご自宅に住み続けることができました。

また、後日、加藤さんより「息子が将来僕が買い戻すから、一緒に頑張ろうと言ってくれました。任意売却やリースバックという言葉を知らなければ今ごろどうなっていたことか・・・。ありがとうございました」と感謝のお電話をいただきました。

リースバックの事例2
事例2

共同経営者が去り、取引先も倒産

大阪市港区
熊田 様(仮名)

事例2
共同経営者が去り、取引先も倒産
大阪市港区
熊田 様(仮名)

<ご相談のきっかけ>

熊田さんは29歳の時、友人と2人で運送会社を立ち上げました。

軌道に乗り始めた頃にはお子さんにも恵まれ、2人目が産まれた時に奥さんの実家近くに一戸建てを購入しました。

その後、社員が3人に増え、熊田さんは家族や会社が成長していくことを本当に楽しみにする毎日でした。

ところが数年後、共同経営者の友人と経営方針について喧嘩になり、友人は会社を去ることになったのです。その半年後、大口の取引先が倒産。

みるみるうちに業績不振に陥り、雇っていた3人の従業員への給料を支払えなくなり、やむなく辞めてもらうことに。

そのことを申し訳なく思った熊田さんは、自分の貯金を使い果たして3人の退職金を支払いました。

その影響は家庭にも及ぶようになりました。とうとう住宅ローンどころか、毎日の生活費もままならなくなり、奥さんとの間には離婚の話が出るように・・・。

仕事、家庭、銀行からの督促のストレスに悩まされるようになりました。

このままでは仕事も家族もすべて失ってしまうと思った熊田さんは、パソコンで「住宅ローンを滞納したらどうなるのか」と検索しました。

そこで初めて、任意売却とリースバックという言葉を知り、当協会に相談に来られました。

<解決までの流れ>

「仕事のことで迷惑をかけた妻と子のために、住み続けたい」というのが熊田さんの希望でした。

希望をかなえるため、リースバックに協力してくれる投資家の方を募りました。結果、何名かの投資家の方が手を挙げて下さいました。

銀行も任意売却で進めることに合意してくれ、熊田さんは無事に任意売却によるリースバックに成功。住み続けられることが可能になりました。

決済の日、熊田さんは奥さんと一緒に来て「あの時相談して本当に良かったです」とおっしゃってくださいました。

リースバックの事例3
事例3

工場兼自宅のリースバックを断られ

東京都杉並区
岡野 様(仮名)

事例3
<b工場兼自宅のリースバックを断られ
東京都杉並区
岡野 様(仮名)

<ご相談のきっかけ>

岡野さんのご両親は、長年空調機器の部品作りを夫婦二人三脚でして来られました。幼い頃から自宅1階の作業場で朝から晩まで一生懸命に働くご両親の姿を当たり前の様に間近で見て育ちました。

自宅兼作業場は夫婦2人だけのスペースなので小さいものの、真面目な性格なご両親は、メーカーからの信頼も厚く、仕事は絶える事がありませんでした。そして、ささやかながらも何不自由のない楽しい毎日を過ごされて来ました。

岡野さんは、大学卒業後、IT会社に就職をし、勤めてこられましたが、当時収入が安定していた事、そして何より両親が年老いてきたので、後を継ぐ事を決断し、勤めていた会社を退職されたのです。

当時、日本の製造業は圧倒的に単価の安い中国生産へとシフトし、様々なメーカーが乗り出していたのです。岡野さんの得意先であったメーカーもコストを抑える為に中国生産を検討していたのです。

そして、得意先から伝えられたのは、「中国生産した場合の単価と同等額まで請負価格を下げてほしい。」というもの。

断ればたちまち仕事が無くなる・・・。

悩みに悩んだ結果、メーカーからの提案を受けることにしました。そして、言われた通りの単価で仕事を継続した結果、収入はあっと言う間に激減し本来の収入の3分の1にまで落ち込んでしまいました。

住宅ローンと事業資金が払えない状況に陥り、このままでは家庭も仕事も全てが崩壊してしまうと思い、急いで調べてある会社へと相談をしました。

しかし・・・最初に相談した会社には「工場がある不動産はリースバック対象外なので無理です。」と電話であっさりと断られてしまったのです。

<解決までの流れ>

岡野さんは諦めずに再び調べ、当協会へと相談に来られました。

「今まで両親も私も長年一生懸命働いて来ました。メーカーの言う事も分かるのですが、少しでも良い部品をと心を込めて仕事をしてきたので悔しい。」

「家族3人の小さな工場ですが、良い物を作る技術と自信はあるので、新しい取引先を見つけて、もう一度復活したい。その為にはこの工場と自宅が必要なのです。何とかリースバックさせて欲しい。」

岡野さんの熱い想いにこちらも心を打たれました。

まずは、協力してくれる投資家の方を募りましたが、普段から数多くの取引をさせていただいている事もあって、募集してから5日程で数名の投資家の方が協力を申し出てくださいました。

迎えた決済当日は、ご両親までわざわざお越しいただき、「これからがスタートだという気持ちで、一から頑張ります。そして毎日製造の音が響く工場にもう一度してみせます。」との力強いお言葉に私たちも力を貰えました。

少し誇らしげに両親と未来を見る岡野さんの強く優しい目に、私たちも大丈夫だと確信し、嬉しくなりました。

10.リースバック よくいただく質問(Q&A)

Q.リースバックをしたことは、近所に知られますか?

リースバックは一般の販売(広告)活動を行わないので、ご近所の方に知られることはありません。

Q.事業用の不動産もリースバックできますか?

工場、事務所、店舗兼自宅など、事業用の不動産もリースバック可能です。

Q.買戻しができないのですが、契約期間が終わったら同時に引っ越さないといけませんか?

買戻し予定でなくても、リースバックの再契約することで住み続けることはできます。

Q.他社で住宅ローンの残額が多いことを理由にリースバックを断られました。できないのでしょうか?

当協会では、任意売却でのリースバックも積極的に行っています。この場合、住宅ローンを借り入れている金融機関や関係各所との調整が必要です。専門スタッフが行いますのでご安心ください。

Q.途中で引っ越しはできますか?現状回復費は必要ですか?

基本的にいつ退去されても構いません。原状回復費(リフォーム費)に関しても、余程の大きな欠陥がない限り、費用を請求されることはありません。

11.リースバックも早期のご相談がポイント

リースバックで住み続けるためには、「早期のご相談」は大変重要なポイントになります。

なぜなら、任意売却によるリースバックを成功させるためには、ほとんどの金融機関が競売入札決定までにすべての手続きを完了させることを求めているからです。

つまり、行える期間が決まっているということです。特に、

 ・お借入れ先が複数ある
 ・税金の滞納がある
 ・現在別の会社に依頼している
 ・名義人と連絡が取れない

といった状況の方は、お話合いや調整に時間を要することが予想されます。下記のスケジュールを確認のうえ早急にご相談ください。

競売までのスケジュール

①滞納前

返済予定日までは特に何もありません。リースバックについては、この段階でご相談いただくのがベストです。

②滞納1~3ケ月

借入先の金融機関から、住宅ローンの返済について督促されます。郵便での通知が届き、また、電話での督促の場合もあります。また、滞納すると遅延損害金が加算されていきます。

③滞納4~6ケ月

この頃になると、「代位弁済の予告」が届き、「期限の利益の喪失」について催告されます。

「期限の利益の喪失」とは、それまで毎月ごとに返済していた住宅ローンの分割返済の権利を失うということです。その結果、住宅ローンの残債務すべてを一括して返済する義務を負うことになります。

④代位弁済

代位弁済とは、保証会社があなたに代わって、金融機関に対して住宅ローンの残債務すべてを一括して支払うことです。

その結果、債権が保証会社に譲渡されるため、これ以降は保証会社が債権者となり、保証会社があなたに一括返済の請求をします。

⑤競売開始決定

債権者(保証会社)が競売を申立し、裁判所がそれを受理したら「競売開始決定通知」が届きます。

この後、裁判所から執行官と土地家屋調査士が、ご自宅の調査と写真撮影を行うために訪問して来ます。これは競売への入札者を募集するにあたって、目安となる価格や物件の状況を記載した調査書を作成するためです。

このまま何もせずにいると、数ヵ月後には競売が開始され他人に落札されてしまいます。

⑥競売入札決定

実際に競売の入札を受付する期間の通知が届きます。これが「競売入札決定通知」です。ここまで来ると、競売が完了するまで残された時間は残りわずか。この時点でまだご相談されていない場合は、急ぐ必要があります。

また、この頃に、競売物件の情報を広く一般に提供するため裁判所や新聞、インターネットなどでの公告がなされます。これによって近所の方にも知られてしまう可能性が高くなります。

12.ご相談の流れ

ご相談受付

①お電話/メールでのご相談受付
ご相談は完全無料です。
また、個人情報については秘密厳守で対応しますのでご安心ください。

こちらからお伺いすることは次の3点です。
1.お名前
2.ご住所
3.現在のご状況
(ご住所は、対応可能な地域かどうかの確認ができる範囲でも結構です)

個別相談

②個別面談
ご相談は完全無料です。
あなたの一番のご希望をお話しください。解決策・選択肢をお伝えします。

 <お時間> 
 60分程度
 <お持ちいただくもの>
 (1)裁判所や銀行からの通知書
 (2)ご自宅を購入した際の資料
 (3)認印

ご自宅の査定

③ご自宅の査定
リースバックを成功させるにはご自宅の適正価格がポイントになります。そのためのご自宅の査定は、地域の専門スタッフが行います。

債権者交渉

④債権者交渉、販売活動
リースバックを進めるため、すべてのお借入れ先の同意を得ます。(専門相談員が行います)

その後、リースバックにご協力いただけるお身内や知人の方、投資家の方を募ります。

競売取り下げ

⑤競売取り下げ
ご自宅のご購入者が決まると、契約・決済を行います。 必要書類の準備等、事前準備は私たちがすべて行います。

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