任意売却をした後の住宅ローン（残債）について

任意売却の相談に来られる方に、もっとも聞かれるのが「任意売却をした後に残った住宅ローン（残債）はどうなるのですか？」という質問です。

（※以下、任意売却後に残ったローンのことを残債と表記します）

答えは・・・
「その金融機関（主には銀行）によって異なる」です。

ここでは、実際にあった話を元に残った借金が劇的に減った！という事例をご紹介します。

ただし、これはあくまでもひとつの事例であって全ての方がこのように行くとは言えませんのでご了承下さい。

１．任意売却後の残債はどうなる?

任意売却が無事に完了したとしても、ほとんどの方は住宅ローンはすべて返済できずに残債（残った住宅ローン）が発生します。平均すると800～1,000万円くらいです。そして、多くの方が「残債のために新しくローンを組まないといけないの？」「1,000万円も払っていけない」と考えています。

しかし、実際にはそんな無理な支払いが強制されることはほとんどありません。任意売却をするということは住宅ローンが支払えない状態が続いたということです。債権者もそれは重々理解しているので、無理な残債の返済は強制されない場合がほとんどです。そこで次の３つの中から可能なものを選択することになります。

１．一括して支払う
２．分割して支払う
３．支払える範囲で支払う

以上の中でも、ほとんどの人が「３．支払える範囲で支払う」を選択されており、みなさん新生活を圧迫しない程度の支払いをされています。また、その中でも、更に残債が劇的に減ったという方がいらっしゃるのです。

任意売却の残債の利息はどうなる？

任意売却後の残債にかかる金利は、住宅ローンのように決まっているわけではありません。

残債の金額や債務者の生活状況を考慮しながら、債権者との交渉により設定されます。

ですので、新生活に無理のない範囲で返済することができるよう、債権者と粘り強く交渉していくことが必要です。

任意売却後に残債があるが、連帯保証人はどうなる？

連帯保証人は、任意売却後も残債の支払い義務があります。

ですので、債務者が返済不能となった場合、連帯保証人が返済を行うことになります。

2．任意売却後の残債はどうなる?

競売をして家を失っても、住宅ローンの残債の返済を免除されることはありません。

ですので、そのまま返済を続けることになります。

どうしても返済ができない場合は、自己破産を検討してみてください。

自己破産をすると、税金を除いた残債の返済は免除となります。

連帯保証人がいる場合は連帯保証人が返済義務を負うことになりますので、十分に話し合いをした上で判断してください。

詳しくは「自己破産とは」でご確認いただけます。

3．本当にあった話！１43０万円の借金が１０万円に！？そして、その後、消えた！？

(１)マイホーム購入から任意売却まで

小山さんは、東京都内の賃貸マンションで家族4人で暮らしていました。

子供が小学校にあがるのを機に東京郊外に一戸建て住宅の購入を決意。

当時は会社員で年収が約６００万円、自宅を購入するための資金として５００万円を貯蓄していました。

毎週のように家探しに出かけて、遂に念願のマイホームを手に入れることができました。

この時、貯金の500万円は購入資金の頭金と家電などの購入費用として使いきりました。

また、マイホーム購入の際に、新たに自家用車も購入。こちらもクレジットを利用した分割払いで購入することにしました。

それから５年経ったある日

小山さんに信じられないことが起こりました。

それは、“勤務会社の倒産”です。

不況の影響で業績が悪化していることは知っていた小山さんでしたが、まさか倒産するとまでは思っていなかったようでした。

しかし会社の倒産により従業員は全て解雇となり、安定した収入を得ていた小山さんは一日にして無職となってしまったのです。

家を購入して貯金を全て切り崩してから、子供の学費や車のローンなどでほとんど貯金がなかった小山さんに、住宅ローンの返済が重くのしかかって来ました。

新しい就職先が見つかれば住宅ローンの返済は出来ると思い、必死で就職活動を続けました。

しかし、40代の中盤を超えた小山さんに就職先を見つけることは困難を極めました。

収入がないまま3ヶ月、遂に住宅ローンの返済が出来なくなりました。

それから、住宅ローンを借りた銀行から督促状が届くまでそれほど時間を必要としませんでした。

それに追い討ちをかけるように、滞納していた"固定資産税の差押通知"も届きました。

「もうだめだ」

奥さんに打ち明ける小山さん。

状況を把握していた奥さんは、「この家に住み続けるのが無理としても競売だけは避けたい」という気持ちがあり、なんとか任意売却を成功させ最悪の事態である競売を避けることが出来ました。

任意売却での自宅の売却価格は１７７０万円。住宅ローンの残債は１４３０万円になりました。

(２)任意売却後の残債が転売され弁護士へ相談するも…

任意売却を成功させた小山さん。

しかしあいにく自宅を売却しても、借金が１４３０万円も残ってしまいました。

小山さんは自宅を失っただけでなく会社が倒産した後、仕事もありませんでした。もちろん収入はゼロです。

任意売却を成功させた時に確保した３０万円と、兄弟から借りたお金で引越しをして、なんとか新しい住まいを確保することができました。

また、奥さんと子供がアルバイトで稼いでくれたお金で細々と暮らしていました。

任意売却を終わらせて残債のことを気に掛けていなかったＡさん。

任意売却が完了してから約６ヶ月後に、Ａさん宛てに郵便が届きました。

そこには・・・「債権譲受通知書」と書かれていました。

※債権譲受通知書とは、住宅ローンの残債（債権）を保有していた銀行が、その債務（債権）を他社に譲渡し、その譲り受けた金融機関からの通知を言います。

要するに、「あなたは自宅を売却したが、Ａ銀行に住宅ローンはまだ１４３０万円残っていましたね。それをＢ債権回収会社である私が譲り受けたので、私に支払って欲しい」というものです。

驚いた小山さん。収入がゼロで、毎月、奥さんと子供が一生懸命にアルバイトで稼いでくれたお金で生活しているのに、１４３０万円なんて支払えるわけがありません。

わらをもつかむ思いで、小山さんは無料で弁護士に相談できるところへ相談に行きました。

弁護士の回答は・・・

小山さん　「１４３０万円もの請求が来ました。今の私は１円も払えません。どうしたらいいでしょうか？」

必死な形相の小山さんに対して弁護士の回答は・・・

弁護士　「自己破産しかないですね」

小山さん　「えっ？」

弁護士　「あなた払えないんでしょう？自己破産すれば借金はなくなりますからスッキリしますよ」

小山さん　「これから仕事のこともあるし自己破産だけはしたくありません」

弁護士　「それなら支払うしかないじゃない」

小山さん　「・・・・・」

もちろん支払わなくてはならないのは分かっている。しかし、お金がない、お金が・・・
わずかな期待を持って弁護士に相談に行ったけれど、解決策を見出せませんでした。

それから、定期的に１４３０万円を支払うようにと督促の郵便が届くようになりました。払いたくても払えない・・・まさにそれが小山さんの生活状況でした。時には、小山さん自らが債権者に電話をして今の現状の説明をしたりして、誠実に対応していました。

その後、小山さんは掛け持ちでアルバイトを始めましたが、今度は親の介護や子どもの学費等で出費が重なり、とても住宅ローンの残債務１４３０万円を支払える状態ではありませんでした。

それから・・・

(３)７年間放置した結果、驚くべきことが…

小山さんは一円のお金も支払わないまま７年の月日が流れました。

ある日、小山さん宛てに書留郵便が届きました。そこに驚くべき提案がありました。

１４３０万円の借金を減額しますから支払いなさい。その返済方法は、次の３つから小山さんが選びなさいというものでした。

１．１０万円の一括返済
２．１万円×５か月と６か月目に６万円一括
３．１万円×１２か月

小山さんは１０万円ならなんとか支払えるかもしれないと、迷わず１を選択して郵便を送り返しました。

ただ、「本当にそれで大丈夫なのか？」「そんな話しが本当にあるのか？」と不安になった小山さんは、直接担当者に確かめようとその会社に行くことにしました。

債権回収会社担当者から驚くべき話

債権回収会社という社名からして厳しい方が来るのかとおもいきや、とても優しそうで物腰の柔らかな方が対応してくれました。

小山さんは、恐る恐る、あの書面が本当がどうか確かめました。

小山さん　「あの～送られてきた郵便に書いてあったことは本当ですか？」

債権回収会社担当　「ええ、本当ですよ。今回は債務を大幅にカットしたんです。」

小山さん　「債務を大幅にカットですか？」

債権回収会社担当　「はい。１０万円くらいなら支払いできるでしょう？」

小山さん　「ええ・・・１０万円くらいならなんとか。ただ、どうして１４３０万円もの借金が１０万円になったのですか？あとで何かあるのではないかと逆に怖くなってここに来たのです」

債権回収会社担当　「なるほど。そこは気になりますよね。実は、目標が達成できたのですよ」

小山さん　「目標ですか？？？」

債権回収会社担当　「はい。私たちは○○銀行から、小山さんの債権だけではなく他の債権もまとめて買いうけました。買い受けたときに、この買受金額ならこれだけのお金は回収しようという目標を立てるのです。その目標が達成されたので、小山さんの借金は１０万円でいいだろうとなったのです。」

詳 細

納得した小山さん。それから１０万円を貯めようと、これまで以上に節約を重ねました。それから１０ヵ月後、また驚くべきことが起こったのです。

なんとその債権回収会社が倒産したのです。

びっくりした小山さん。

しかしすぐに冷静さを取り戻し、まだどこかの債権回収会社から請求が来るだろうから、待つことにしました。

それから５年が経過した今、一切請求は来ていません。

実質、借金がゼロになったわけではありませんが、任意売却をした後に残った１４３０万円に対してＡさんが支払ったお金は０円であることに変わりません。

今でも当時のことを思い出すと、「本当にこれでいいの？」と思うようです。

全ての方がこのようになるとは言い切れませんが、これは実際にあった話です。

任意売却の後に債務が残ったとしても、すぐに全額支払わなければならないとか、怖い人が取り立てに来るようなことはありませんので、そのあたりはご安心下さい。

＞＞任意売却に関する詳しい情報はこちら

4．債権の移動

上記小山さんの例をもとに、金融機関にとっての住宅ローンという「債権」がどのように移動するのかを解説したいと思います。

保証会社とは

債権回収会社（サービサー）とは

5．任意売却をした後の残債はこうなる！

任意売却をした後に残った住宅ローンについては、多くの人が気にされるところです。

残った借金がどうなるのかは、あなたが住宅ローンを借りた金融機関によって大きく異なります。

一般的な銀行の場合は、任意売却後に残った借金は事例にあったような流れで債権回収会社（通称：サービサー）に売却されていきます。

債権回収会社は、買い取った債権を回収するために、督促を行います。

債権回収会社と言っても、厳しい法律で規制されているので、自宅へ土足で上がりこんできて、差押の赤紙を貼るといった、昔のドラマに出てくるようなことは致しませんのでご安心下さい。

ただし、勤務先がはっきりしていて安定した収入がある方については、給与の差押をしてくるケースもあるようです。

事例のケースのようなこともありますが、時として給与の差押えなど法的な手続きを経て回収する会社もあります。

一方、住宅金融支援機構から住宅ローンを借りた場合は異なります。現在は独立行政法人となっていますが、元々、国の機関であったためか、任意売却後の債権を売却したりはしません。

自らがその債権をもったまま、自らで督促をするようです。ただ、その督促に厳しさは極めてないようで、中には任意売却の後、まったく督促がないというケースもあるようです。

任意売却後の残債にかかる金利は、住宅ローンのように決まっているわけではありません。

残債の金額や債務者の生活状況を考慮しながら、債権者との交渉により設定されます。

ですので、新生活に無理のない範囲で返済することができるよう、債権者と粘り強く交渉していくことが必要です。

任意売却後に残債がある場合、連帯保証人は、任意売却後も残債の支払い義務があります。

ですので、債務者が返済不能となった場合、連帯保証人が返済を行うことになります。

6．任意売却後の生活はこうなる！

賃貸の場合は、家賃の支払い方法としてクレジットカードを選択することはできません。

今の家に住み続けるには、リースバックという方法があります。

これは、家の買受人と交渉して、一定の賃料を払うことで合意が必要になります。

リースバックについてはこちらの「任意売却とリースバックで住み続ける」をご覧になってみてください。

残債を完済するまでは色々と制約のある生活を送ることになります。

そのため、任意売却後の生活に不安を抱く方は多いと思います。

ただ、5～10年後には新たにローンを組んだり、クレジットカードを発行できたり、住宅や車の購入もできるようになったりと、制約が少なくなります。

ですので、住宅ローンの残債については、誠実に返済していくことが大切です。

7．競売後の住宅ローンの残債はこうなる！

競売をして家を失っても、住宅ローンの残債の返済を免除されることはありません。

ですので、そのまま返済を続けることになります。

どうしても返済ができない場合は、自己破産を検討してみてください。

自己破産をすると、税金を除いた残債の返済は免除となります。

連帯保証人がいる場合は連帯保証人が返済義務を負うことになりますので、十分に話し合いをした上で判断してください。

詳しくは「自己破産とは」でご確認いただけます。

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• この記事を書いた人
  安田 裕次
  全日本任意売却支援協会　
  代表理事

  住宅ローンアドバイザー、任意売却コンサルタント
  宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
  不動産賃貸管理士、定期借家借地アドバイザー等、不動産やお金、保険に関する資格を有する。

  住宅ローン破綻者を競売から救うための「任意売却全国ネットワーク推進計画」 で、経営革新の承認を受けるなど、住宅ローン破綻者救済、任意売却事業の第一人者として活躍。

  ＞＞プロフィール詳細

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