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任意売却後の住宅ローン(残債)

任意売却の相談に来られる方に、もっとも聞かれるのが「任意売却をした後に残った住宅ローン(残債)はどうなるのですか?」という質問です。

(※以下、任意売却後に残ったローンのことを残債と表記します)

答えは・・・
「その金融機関(主には銀行)によって異なる」です。

ここでは、実際にあった話を元に残った借金が劇的に減った!という事例をご紹介します。

ただし、これはあくまでもひとつの事例であって全ての方がこのように行くとは言えませんのでご了承下さい。

1.本当にあった話!1430万円の借金が10万円に!?そして、その後、消えた!?

(1)マイホーム購入から任意売却まで

◆ご相談

小山 光明さん
(仮名・40歳)

■家族構成
4人家族(妻と子供二人)

■職業
無職。会社員だったが勤務先が不況での影響で倒産し無職になり、住宅ロ―ンの支払いができなくなる。

◆自宅概要

平成15年に東京都の郊外に4450万円で自宅を購入。

4000万円の住宅ローンを金利2.2%、35年返済で借り入れ、任意売却で競売を避けるも1430万円もの住宅ローンが残ってしまった。

小山さんは、東京都内の賃貸マンションで家族4人で暮らしていました。

子供が小学校にあがるのを機に東京郊外に一戸建て住宅の購入を決意。

当時は会社員で年収が約600万円、自宅を購入するための資金として450万円を貯蓄していました。

毎週のように家探しに出かけて、遂に念願のマイホームを手に入れることができました。

この時、貯金の500万円は購入資金の頭金と家電などの購入費用として使いきりました。

また、マイホーム購入の際に、新たに自家用車も購入。こちらもクレジットを利用した分割払いで購入することにしました。

それから5年経ったある日

小山さんに信じられないことが起こりました。

それは、“勤務会社の倒産”です。

不況の影響で業績が悪化していることは知っていた小山さんでしたが、まさか倒産するとまでは思っていなかったようでした。

しかし会社の倒産により従業員は全て解雇となり、安定した収入を得ていた小山さんは一日にして無職となってしまったのです。

家を購入して貯金を全て切り崩してから、子供の学費や車のローンなどでほとんど貯金がなかった小山さんにとって住宅ローンの返済が重くのしかかって来ました。

新しい就職先が見つかれば住宅ローンの返済は出来ると思い、必死で就職活動を続けました

しかし、40代の中盤を超えた小山さんに就職先を見つけることは困難を極めました。

収入がないまま3ヶ月、遂に住宅ローンの返済が出来なくなりました。

それから、住宅ローンを借りた銀行から督促状が届くまでそれほど時間を必要としませんでした。

それに追い討ちをかけるように、滞納していた"固定資産税の差押通知"も届きました。

「もうだめだ」

奥さんに打ち明ける小山さん。

状況を把握していた奥さんは、「この家に住み続けるのが無理としても競売だけは避けたい」という気持ちがあり、なんとか任意売却を成功させ最悪の事態である競売を避けることが出来ました。

任意売却での自宅の売却価格は1770万円。住宅ローンの残債は1430万円になりました。

(2)任意売却後の残債が転売され弁護士へ相談するも…

任意売却を成功させた小山さん。

しかしあいにく自宅を売却しても、借金が1430万円も残ってしまいました。

小山さんは自宅を失っただけでなく会社を倒産した後、仕事もありませんでした。もちろん収入はゼロです。

任意売却を成功させた時に確保した30万円と、兄弟から借りたお金で引越しをして、なんとか新しい住まいを確保することができました。

また、奥さんと子供がアルバイトで稼いでくれたお金で細々と暮らしていました。

任意売却を終わらせて残債のことを気に掛けていなかったAさん。

任意売却が完了してから約6ヶ月後に、Aさん宛てに郵便が届きました。

そこには・・・「債権譲受通知書」と書かれていました。

※債権譲受通知書とは、住宅ローンの残債(債権)を保有していた銀行が、その債務(債権)を他社に譲渡し、その譲り受けた金融機関からの通知を言います。

要するに、「あなたは自宅を売却したが、A銀行に住宅ローンはまだ1430万円残っていましたね。それをB債権回収会社である私が譲り受けたので、私に支払って欲しい」というものです。

驚いた小山さん。収入がゼロで、毎月、奥さんと子供が一生懸命にアルバイトで稼いでくれたお金で生活しているのに、1430万円なんて支払えるわけがありません。

わらをもつかむ思いで、小山さんは無料で弁護士に相談できるところへ相談に行きました。

弁護士の回答は・・・

小山さん 「1430万円もの請求が来ました。今の私は1円も払えません。どうしたらいいでしょうか?」

必死な形相の小山さんに対して弁護士の回答は・・・

弁護士 「自己破産しかないですね」

小山さん 「えっ?」

弁護士 「あなた払えないんでしょう?自己破産すれば借金はなくなりますからスッキリしますよ」

小山さん 「これから仕事のこともあるし自己破産だけはしたくありません」

弁護士 「それなら支払うしかないじゃない」

小山さん 「・・・・・」

もちろん支払わなくてはならないのは分かっている。しかし、お金がない、お金が・・・
わずかな期待を持って弁護士に相談に行ったけれど、解決策を見出せませんでした。

それから、定期的に1350万円を支払うようにと督促の郵便が届くようになりました。払いたくても払えない・・・まさにそれが小山さんの生活状況でした。時には、小山さん自らが債権者に電話をして今の現状の説明をしたりして、誠実に対応していました。

その後、小山さんは掛け持ちでアルバイトを始めましたが、今度は親の介護や子どもの学費等で出費が重なり、とても住宅ローンを残債務1430万円を支払える状態ではありませんでした。

それから・・・

(3)7年間放置した結果、驚くべきことが…

小山さんは一円のお金も支払わないまま7年の月日が流れました。

ある日、小山さん宛てに書留郵便が届きました。そこに驚くべき提案がありました。

1430万円の借金を減額しますから支払いなさい。その返済方法は、次の3つから小山さんが選びなさいというものでした。

1.10万円の一括返済
2.1万円×5か月と6か月目に6万円一括
3.1万円×12か月

小山さんは10万円ならなんとか支払えるかもしれないと、迷わず1を選択して郵便を送り返しました。

ただ、「本当にそれで大丈夫なのか?」「そんな話しが本当にあるのか?」と不安になった小山さんは、直接担当者に確かめようとその会社に行くことにしました。

債権回収会社担当者から驚くべき話

債権回収会社という社名からして厳しい方が来るのかとおもいきや、とても優しそうな物腰の柔らかそうな方が対応してくれました。

小山さんは、恐る恐る、あの書面が本当がどうか確かめました。

小山さん 「あの~送られてきた郵便に書いてあったことは本当ですか?」

債権回収会社担当 「ええ、本当ですよ。今回は債務を大幅にカットしたんです。」

小山さん 「債務を大幅にカットですか?」

債権回収会社担当 「はい。10万円くらいなら支払いできるでしょう?」

小山さん 「ええ・・・10万円くらいならなんとか。ただ、どうして1430万円もの借金が10万円になったのですか?あとで何かあるのではないかと逆に怖くなってここに来たのです」

債権回収会社担当 「なるほど。そこは気になりますよね。実は、目標が達成できたのですよ」

小山さん 「目標ですか???」

債権回収会社担当 「はい。私たちは○○銀行から、小山さんの債権だけではなく他の債権もまとめて買いうけました。買い受けたときに、この買受金額ならこれだけのお金は回収しようという目標を立てるのです。その目標が達成されたので、小山さんの借金は10万円でいいだろうとなったのです。」

詳 細

金融機関から債権を購入する債権回収会社は、まとめて債権を購入します。これを"バルク"と言います。

金額にして数百億円になることもあります。

しかし、返してもらえるかどうかわからない債権を額面通りに買う人はいません。相場では1%~10%とも言われています。

今回の債権回収会社は額面よりもはるかに安い価格で買って、それにいくらかの利益を上乗せした金額を目標にしており、それが達成したから小山さんの借金を1430万円から10万円に棒引きしたのです。

納得した小山さん。それから10万円を貯めようと、これまで以上に節約を重ねました。それから10ヵ月後、また驚くべきことが起こったのです。

なんとその債権回収会社が倒産したのです。

びっくりした小山さん。

しかしすぐに冷静さを取り戻し、まだどこかの債権回収会社から請求が来るだろうから、待つことにしました。

それから5年が経過した今、一切請求は来ていません。

実質、借金がゼロになったわけではありませんが、任意売却をした後に残った1430万円に対してAさんが支払ったお金は0円であることに変わりません。

今でも当時のことを思い出すと、「本当にこれでいいの?」と思うようです。

全ての方がこのようになるとは言い切れませんが、これは実際にあった話です。

任意売却の後に債務が残ったとしても、すぐに全額支払わなければならないとか、怖い人が取り立てに来るようなことはありませんので、そのあたりはご安心下さい。

2.債権の移動

上記小山さんの例をもとに、金融機関にとっての住宅ローンという「債権」がどのように移動するのかを解説したいと思います。

保証会社とは

銀行は住宅ローンを組むときに、保証会社にその債務(借金)を保証させます。

大手銀行なら、その銀行名がついた「○○信用保証」「△△住宅保証」という会社が大半です。(※登記簿謄本に記載されています)

銀行自体は、もしあなたが住宅ローンの支払いができなくなって、ある

一定期間が経過すると、それを子会社の保証会社に移管します。その後、任意売却か競売の手続きが行われます。

私たち全日本任意売却支援協会も保証会社の方とお話合いや調整を行います。

債権回収会社(サービサー)とは

債権回収会社(サービサー)とは、法務大臣から営業許可を得て、貸付債権の管理回収業務を手掛ける会社です。

金融機関などから債権の管理回収業務を受託して、手数料収入を得たり、債権を買い取ったうえで、担保不動産を処分する業務を行うなどして収益をあげます。

従来、債権回収は弁護士にのみ認められた業務でした。

しかし、債権回収業務の重要性の高まりを背景に、1999年(平成11年)2月1日に「債権管理回収業に関する特別措置法」(以下、サービサー法)が施行され、扱える金銭債権の種類を限定する形で、民間企業の参入が可能になりました。

サービサーになるためには、以下のような点を満たした上で法務大臣の許可が必要です。

●資本金が5億円以上の株式会社であること

●常務に従事する取締役の1名以上に弁護士が含まれていること

●暴力団員等がその事業活動を支配し、あるいは暴力団員等を業務に従事させるなどのおそれのある株式会社でないこと

●役員等に暴力団員等が含まれないこと

3.任意売却をした後の残債はこうなる!

任意売却をした後に残った住宅ローンについては、多くの人が気にされるところです。

残った借金がどうなるのかは、あなたが住宅ローンを借りた金融機関によって大きく異なります。

一般的な銀行の場合は、任意売却後に残った借金は事例にあったような流れで債権回収会社(通称:サービサー)に売却されていきます。

債権回収会社は、買い取った債権を回収するために、督促を行います。

債権回収会社と言っても、厳しい法律で規制されているので、自宅へ土足で上がりこんできて、差押の赤紙を貼ると昔のドラマに出てくるようなことは致しませんのでご安心下さい。

ただし、勤務先がはっきりしていて安定した収入がある方については、給与の差押をしてくるケースもあるようです。

事例のケースのようなこともあり、時として給与の差押えなど法的な手続きを経て回収する会社もあります。

一方、住宅金融支援機構から住宅ローンを借りた場合は異なります。現在は独立行政法人となっていますが、元々、国の機関であったためか、任意売却後の債権を売却したりはしません。

自らがその債権をもったまま、自らで督促をするようです。ただ、その督促に厳しさは極めてないようで、中には任意売却の後、まったく督促がないというケースもあるようです。

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