住宅ローンが残ってる自宅を売却する方法とは

住宅ローンが残ってる自宅を売却することは可能です。
その方法として「任意売却」があります。

説明風景

通常、自宅を売るときは、残ってる住宅ローンをすべて返済しなければなりません。なぜなら、住宅ローンの借入先の銀行が売ることを認めないからです。

具体的には、抵当権という担保を抹消することを認めてくれません。

では、どうすることもできないのかというと、そうではありません。借入先の銀行と話し合いをしたうえ了解を得ることができれば売ることができます。これを「任意売却」と言います。

それでは任意売却のしくみについて見ていきましょう。

1.自宅を買った際に「抵当権」が設定されています

多くの方々はマイホームを購入するときに、銀行の住宅ローンを利用されます。その際、銀行は抵当権という担保を設定します。

抵当権とは?

銀行が、住宅ローンの担保として不動産に設定する権利を抵当権と言います。

これは、万が一住宅ローンの返済が滞ったときに備えて銀行が設定するものです。この抵当権を設定しておくと、銀行は他の債権者(お金を貸している人)よりも優先的に返済を受けることができます。

そのため、銀行で住宅ローンを組んだ場合は、必ず抵当権が設定されるのです。

2.自宅を売るには「抵当権」を抹消する必要があります

抵当権の交渉風景

いざ自宅を売ろうとしても、抵当権が設定されているままでは買う人はいません。というのも、抵当権がついている限り「いつ競売になるか分からない状態」だからです。

そのため、この抵当権を抹消する(消す)必要があります。

通常、住宅ローンが残っている状態で自宅を売却するには、その残っている住宅ローン(残債務)をすべて返済しなければ、銀行は抹消に応じません。そこで売却金額がいくらになるかが重要になります。

自宅の売却金額が、残債務より高ければ、すべて返済できるので問題なく売却できます。逆に、売却金額が残債務より低い場合は、足りない金額を用意する必要があるのです。

例)

売却金額/1,500万円
住宅ローンの残り(残債務)/2,000万円の場合

この場合、売却金額と住宅ローンの残りの差額は500万円です。つまり、500万円が足りない状態です。よって、500万円を現金で用意する必要があります。

さらに、諸費用として、不動産仲介手数料および登記費用などで約60万円が必要になります。

合計で約560万円の現金を別途用意する必要があるのです。

現実的に、これだけの大金をご自分で用意するのは、困難な方が多いでしょう。

仮に560万円を銀行や消費者金融から借り入れしたとしたら、次はそれを返済していかなければならないので、問題解決になっていません。

3.では、どうすればいいのか?

実際、自宅の売却金額は、残っている住宅ローン(残債務)より低いケースがほとんどです。

売却せずに毎月返済し続けていれば、問題にはなりませんが、その返済が難しくなりそう、または、すでに難しい状況だと・・・

「毎月の住宅ローンの返済が苦しい・・・」「しかし、売却しようにも、残債務がすべて返せないので、売却もできない・・・。」

と、なってしまうのです。

では、どうすればいいのか?そこで任意売却という方法があるのです。

4.任意売却とは?

任意売却とはどういうことなのでしょうか。

任意売却とは、「自宅の売却金額より、残っている住宅ローン(残債務)の方が多い場合でも、専門のコンサルタントが借入先の銀行と話し合い、合意を得たうえで売却すること」です。

つまり、先の例のように、差額の500万円を用意する必要なく売却できるのです。

なぜ、そんなことができるのでしょうか?

毎月の住宅ローンの返済ができなくなった場合、その返済ができない状態が続くと、いずれ銀行は残債務の回収方法として、自宅に対して競売を申し立てます。

競売は、一般的な市場価格と比べると、およそ5~6割と非常に低い価額で落札されることがほとんどです。任意売却と比較すると、残債務が多く残ってしまいます。

そのため、より高い金額で売却が期待できる任意売却が有効となるのです。

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