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  安田 裕次
  全日本任意売却支援協会　
  代表理事

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＜住宅ローンの滞納～競売までの流れ＞

金融機関によって、対応のスピードは異なります。
以下は、競売までの大まかな流れになります。

（１）住宅ローンを３～６か月滞納

銀行から、支払いを求める通知が来ます。また、３ヶ月程度滞納が続くと
「個人信用情報機関」に金融事故の記録が登録されます。
（これがいわゆる「ブラックリスト」と呼ばれているものです）

（２）住宅ローンを分割で支払う権利を失う

住宅ローンは、「毎月決められた期限」に「決められた金額」を返済することを銀行と約束した契約です。住宅ローンの滞納は、この契約に違反することになります。
そうなると、ローンを分割で返済する権利を失い、残額を一括で返済することを求められます。これを“期限の利益の喪失”と呼びます。

（３）保証会社があなた（住宅ローン契約者）に代わって、金融機関に残額を返済する

住宅ローンを借りるときに、保証料という名目で費用を支払われたと思います。もし、支払っていなければその保証料は毎月の住宅ローンに組み込まれています。ちなみに、保証料は住宅ローンを借りる金額の年間0.2％程度です。3000万円を35年間借りた場合、年0.2％の保証料なら80万円ほどの保証料を別途支払う必要がでてきます。結構な金額です。（ちなみに、住宅金融支援機構のフラット３５は保証料がありません。）保証会社は、あなたが住宅ローンを滞納しても、あなたに変わって債権者に支払いをしてくれるのです。
といっても、それで住宅ローンが無くなるわけではありません。その保証会社が、「債権者に支払った分を払ってください」と請求をしてくるのです。法律用語では、保証会社があなたに代わって支払うことを代位弁済と言います。また、あなたに代わって支払った保証会社が、あなたに請求してくる権利を求償権や返還請求権と言われます。

＜保証会社ってそもそも何！？＞

保証会社といっても、住宅ローンを借りる銀行と全く別の会社ではありません。大抵の場合は、その銀行の系列会社が保証会社になっています。三菱東京ＵＦＪなら、三菱ＵＦＪ住宅ローン保証株式会社。三井住友銀行なら、ＳＭＢＣ信用保証株式会社、みずほ銀行なら、みずほ信用保証株式会社となり、これらは全てグループ会社で住宅ローンの貸し出しと保証を一緒に行っているのです。万一、住宅ローンの支払いができなくなった場合は、保証会社が支払いますが、その保証料は住宅ローンの借主が支払うというおかしな仕組みで構成されているのです。住宅ローンの借主にとって、保証料は支払うだけでなんのメリットもないのです。

（４）対象の不動産が差押さえられて、競売を申立てられる

大半の方が、自宅を担保に住宅ローンを借りています。
住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関はまず差押さえの登記を行います。差押えることにより、所有者が勝手に自宅を処分したりしないためです。それと合わせて債権の回収を強制的に行うために、その担保不動産について競売の申し立てを裁判所に申し出ます。

（５）競売開始決定

金融機関が競売の申立てをすると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。ここには、競売にいたる理由や該当の不動産の明細、債権の額などが記載されています。

（６）裁判所の執行官による自宅の調査

競売に向けての準備のため、裁判所の執行官が自宅を調査に来ます。
外観や室内の写真を撮ったり、競売の基準価格を決めるための査定を
行います。この際、不動産鑑定士を同伴させての調査となります。時間的には30分程度で終了します。

ちなみに、競売の手続きに伴い現地調査を拒んだりすると、裁判所の執行官は自宅の鍵を壊してでも調査を行います。国家権力ですから、従わない場合は、強制的に行うのです。

（７）競売入札の開始

※入札前日までが【任意売却完了】リミットです。

通常、住宅ローンの滞納から10ヶ月から１２ヶ月ほどで、入札の開始が始まります。

入札の開始が始まれば、ほとんどの金融機関は任意売却を受け付けてくれませんので、任意売却をご希望される方は、早めにご相談下さい。相談のタイムリミットは、任意売却の手続き期間を考慮すると、住宅ローンを滞納するようになって、5ヶ月～8ヶ月後あたりと思われます。

◎競売開始までに届く通知などについては、こちらをご覧ください。
◎競売までのスケジュールは、こちらをご覧ください。

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以上が、大まかですが競売までの流れになります。

住宅ローンの滞納が始まってから、競売の入札までは10ヶ月～１４ヶ月ほどです。この期間に、今後の住まいも含めた暮らしの計画を立てなければなりません。

任意売却は短期間で成功する場合もあれば、時間を要するケースもあります。競売を避けるためには、１日も早くお問い合わせいただくことが、すべてのスタートになります。