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住宅ローンを滞納すると?

住宅ローンを滞納すると?

住宅ローンの延滞・滞納を継続すると、競売になります。

当協会にご相談されるほとんどの方々が、住宅ローンを滞納したくて滞納しているわけではありません。
致し方なく支払えない状況に追い込まれています。

例えば、リストラ、減給、病気、離婚・・・さまざまな理由によって、住宅ローンを延滞・滞納してしまうことがあるのです。
返済が1回、2回の遅れた場合であるならば、その後の支払いを滞納しなければ大きな問題にはならないでしょう。
しかし、その後も住宅ローンの滞納を続けると、いずれ借入先の銀行等の金融機関は、競売の手続きを進めます。

ここでは、住宅ローンの滞納~競売まで、どのような順序で進んでいくかを説明します。

住宅ローンの延滞・滞納~競売までの流れ

では、どれくらい住宅ローンの延滞・滞納が続くと、銀行や金融機関は競売の申し立てをするのでしょうか?
滞納後1~2ヶ月ですぐに競売の手続きが始まる訳ではありません。
住宅ローンを滞納すると、通常、銀行や金融機関から電話や郵便で何度も連絡が入りますので、その際にきちんと返済をするか、返済猶予の手続きをとる等の対処をしていれば大きな問題にはなりません。

しかし、住宅ローンの滞納後2~3ヶ月、何も対処せずにいると、金融機関からの通知内容は徐々に厳しいものに変わっていきます。
ここでは、住宅ローン滞納~競売までの流れをおさらいしたいと思います。

住宅ローン滞納 1ヶ月~2ヶ月
書類銀行からの支払い請求

住宅ローンを滞納してから1ヶ月〜2ヶ月経つと、銀行から支払い請求書が届き、滞納している住宅ローン、遅延損害金が請求されます。

この段階では、圧着された二つ折りのはがきでの督促の場合がほとんどです。
中を開くと左記のように、住宅ローンを何か月滞納したか、また、いくら滞納したかが記されております。

また、銀行からはお電話での督促もありますが、この段階ではまだ厳しい取り立てのようなイメージはありません。

ご請求の明細
住宅ローン滞納 2ヶ月~3ヶ月
書類催告書

滞納してから2ヶ月〜3ヶ月経つと、銀行から催告書が届きます。この催告書は、茶色の封書で届くことが多く、前のはがきよりも厳しい督促内容になっております。

その中には、期限の利益の喪失一括弁済保証会社代位弁済個人信用情報の登録など、より専門的な用語が記されており、銀行の強硬な姿勢がうかがい知れます。

 

具体的には、催告書に記載している期日までに滞納している住宅ローンの元金、金利、遅延損害金を支払わないと『債務者(ローン名義人)は住宅ローンを分割して支払う権利を失います』という内容が書かれています。
そして、『期日までに支払いがない場合、銀行は保証会社に代位弁済を求めます』という内容が書かれています。

 

■期限の利益の喪失
 →住宅ローンを月々の分割で返済する権利を失うこと。
■一括弁済
 →残りの住宅ローンを一括で返済すること。
■保証会社
 →住宅ローンの返済が止まった場合に備えて、支払いを保証している会社。
■代位弁済
 →保証会社が債務者(ローン名義人)に代わって、ローン残額を銀行に支払うこと。
■個人信用情報の登録
 →信用情報機関に住宅ローンを滞納したという情報が記録されること。

つまり、滞納が続き期日を過ぎた場合、住宅ローンの残額を一括で支払わなくてはならない、ということです。

催告書
住宅ローン滞納 3ヶ月~6ヶ月
書類期限の利益喪失通知

滞納してから3ヶ月〜6ヶ月経つと、いよいよ期限の利益喪失通知が届きます。住宅ローンというのは、毎月、決められた期限に決められた額を支払うものです。これは、銀行との間で取り交わした契約に基づいて、住宅ローンを毎月分割して支払って良い、という契約内容によるものなのです。これを「期限の利益」といいます。

住宅ローンの滞納を続けてしまうと、銀行との契約を破ることになり、分割して支払う権利を失います。
これを「期限の利益喪失」と言い、以後は住宅ローンは一括して返済しなければならなくなります。

期限の利益喪失通知
書類代位弁済通知書

住宅ローンの滞納後に「期限の利益喪失通知」が届くと、割とすぐに代位弁済通知が届きます。保証会社があなた(債務者)に代わって住宅ローンの残額を銀行に支払いました、というお知らせ。はがきで通知されることもあれば、特別送達などで送られることもあります。

保証会社が代わりに住宅ローンの残額を払ってくれたらもうおしまい、という訳ではありません。引き続き保証会社から請求が来ます。住宅ローンの残額、滞納時の遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、競売の手続きが進められます。

代位弁済通知書

申し出をすることで、競売を待って貰える可能性があります。

代位弁済後、競売の申し立て前であれば、「任意売却をしたい」と伝えることで競売の手続きをストップしてくれる金融機関もあります。

通常であれば、代位弁済後、競売の申し立てがなされ、1年足らずで競売になります。 しかし、金融機関によっては任意売却をしたいと伝えることで競売への手続きが止められ、任意売却を行う期間を設けてもらえる可能性があります。
任意売却を行う期間として認められているのは、通常3ヶ月~6ヶ月ほどです。
住宅ローン滞納 6ヶ月~10ヶ月
書類競売開始決定通知

滞納してから6ヶ月〜10ヶ月経つと、競売開始決定通知が届きます。
金融機関の申し立てにより、裁判所は競売手続きを開始し、担保不動産を差し押さえましたよ、というお知らせ。不動産の差し押さえ情報は登記簿謄本にも記載され、第三者が知りえる情報になります。

この通知が届いた段階で慌ててお問い合わせ頂くことも少なくありませんが、任意売却により競売の取り下げは可能です。(ただし、時期的にはあまり余裕がありませんので1日も早くお電話ください)

競売開始決定通知
裁判所の執行官による現況調査

競売の基準価格を査定するため、裁判所の執行官が自宅に調査に来ます。事前にその日時をお知らせする通知が届きます。

これは法律に基づいたものです。

 

調査当日は、裁判所の執行官と不動産鑑定士の2名で来ることがほとんどです。
主な調査内容としては、自宅前の道路調査、隣人からの聞き取り、自宅内の各部屋の確認・写真撮影、自宅の状況についての聞き取りなどです。

もし、当日に都合が悪ければ事前に連絡をしましょう。

連絡なしで当日に不在にした場合も、裁判所は開錠し、調査をすることができます。

裁判所の執行官による現況調査
住宅ローン滞納 12ヶ月~16ヶ月
書類期間入札の通知

住宅ローンを滞納してから12ヶ月〜16ヶ月経つと、期間入札の通知が届きます。この通知には、入札期間、開札期間等の具体的な日時が記載されています。

 

入札期間とは、その不動産を買いたいという人が裁判所に対して、買いたい金額で購入を申し込むことができる期間です。

通常、この入札期間は1週間~1ヶ月ほどの範囲で定められています。通知が届いたら間もなく競売がスタートします。

入札開始まで2週間での解決事例もありますが、非常に厳しい条件となります。もっと早い段階でお問い合わせください。

期間入札の通知
競売入札スタート

多くの場合、競売の入札がスタートしてしまうと、多くの金融機関は任意売却を認めてくれません。

この段階で任意売却での解決は現実的ではないと言えます。

 

ただし、イレギュラーではありますが、中には開札日の前日まで任意売却を認めてくれる場合があります。

 

■開札日とは
 →入札期間終了後、裁判所がすべての入札を開封し、最高額を入札した人=落札者を決定する日です。

※タイムスケジュールはこちら

競売入札スタート

任意売却を選択するタイミング

住宅ローンの滞納を続けて6カ月ほど経つと、「任意売却か競売か」といった選択に迫られます。
また、金融機関から任意売却をするかどうかの打診をされるケースもあります。
そして、実際に任意売却を行うタイミングも非常に重要なポイントになります。

任意売却で解決するために、押さえておきたいポイント
  • 任意売却は競売の入札前までに完了しなければいけない
  • 解決に充てる時間に余裕がある方が、解決方法の選択肢の幅が広がる
  • 代位弁済後、競売の申し立て前であれば、任意売却を行う期間を認めてくれる金融機関がある
  • 任意売却とあわせて自己破産を検討している場合、任意売却の前後どちらで手続きを進めるべきかは ケースバイケース(そもそも自己破産が不要な場合も非常に多い)

これらのことを踏まえると、なるべく早くお問い合わせ頂くことで、任意売却の必要性、自己破産の必要性も含めた今後の流れを的確にアドバイスできます。
「任意売却を行うべきかまだ分からない」「まだ住宅ローンの滞納前」といった場合もお気軽にお問い合わせください。

このタイミングでのご相談の場合、どういった方向性で任意売却をすすめるのか、例えば「リースバックで住み続けたい。」「引っ越し費用を残したい。」、「なるべく高く売って、残りの住宅ローンの額を減らしたい。」などなど、専門相談員とじっくりと打ち合わせをしながらすすめることができます。

また、すでに裁判所から「競売開始決定通知」が届いているという方も、まだまだ任意売却を行うことができます。決してあきらめる必要はありません。
ただし、お問い合わせ時期が遅くなればなるほど、競売までの期間が短くなり、最悪の場合は時間切れになることも・・・。

特に、「住み続けたい」というご希望の方は、できる限りお早めにご相談いただけると、その分だけ可能性が高まります。

裁判所からの通知が届いている方は早急にお問い合わせください。

 

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