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競売までのタイムスケジュール
早期段階でのご相談をお勧めする理由
任意売却は成立するまでに、平均で1ヶ月～3ヶ月程の期間が必要です。
もちろん開札日の2週間前にご相談を頂いて、無事に解決するケースも少なくはありません。
しかし、ご相談頂く時期が早ければ早いほど、解決の可能性も高くなります。
特に、裁判所からの通知が届いている方は、すぐにご相談ください。
また、ローンの返済を滞納していない段階の方であっても、今後の返済の見通しが立たない、又はローン以外の借入れや税金等の滞納でご不安がある方は、現時点でご相談下さい。
「手もとに生活準備金を残したい」、「住み続けたい」、「収入が安定したら買い戻したい」・・・等のご希望をもとに、一緒に解決までのスケジュールを立てましょう。
競売までのスケジュール
住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状が届きます。そして、滞納が３ヶ月以上続くと「期限の利益の喪失」と言って、住宅ローンを分割で返済する権利を失い、ローンの残額を一括で請求されます。
その後、保証会社があなたに代わって、金融機関に対してローンを一括返済します。（これを代位弁済と言い、窓口がローンを借り入れた金融機関から保証会社へ移ります。）そして、裁判所に対して競売の申立てがなされます。
裁判所が抵当権者などから競売の申立てを受けると、裁判所は、申し立てられた不動産の査定を行います。この査定は、事前に郵便で、「○年○月○日に室内を見る」旨の連絡があり、当日、裁判所の執行官と裁判所認定の不動産鑑定士とが来て行います。彼らは強制的に室内を見る権限を有しており、もし居留守を使ったりしても、開錠して査定を行うほどです。
査定の約１ヵ月後に、査定に基づいた最低入札価格及び入札期間の連絡があります。(この郵便を受取った段階で、焦って相談に来られるケースが多くあります。)
そして、大抵の場合、査定が行われてから約６ヶ月後に入札が行われます。民間の金融機関の場合、入札が始まると任意売却に応じてもらえないケースが多いです。公的金融機関は、開札が行われるまで任意売却を受け付けてくれることもあります。
もし入札がなかった場合
都心に限らず住宅であれば、まず入札されます。都心においての落札率は９０%を超えます。
地方の山林や道路に面せず建物が建たない土地などが入札されないケースがありますが、この場合、入札期間に入札がなかった場合、特別売却と呼ばれる方法で、先着順の入札で落札となります。
また、この特別売却でも入札されない場合は、最低入札価格を下げて再度、入札期間が設けられます。この繰り返しを3回行います。もし、この3回で売れない場合は、裁判所が債権者に対して競売中止を通達するようになっています。
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競売でお悩みの方 よく頂く質問
- 質問（1） 「競売開始決定通知」が届きました。まだ間に合いますか？
- 質問（2） 競売になっていることは近所の人に知られますか？
- 質問（3） 競売で落札人が来ました。住み続ける方法はありますか?
- 質問（4） 管理会社が依頼した弁護士から「競売にする」と通知が来た
