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任意売却が完了するまでの流れ
それでは、任意売却を進めるにあたって、その流れについて解説します。
①住宅ローンの滞納
住宅ローンを滞納すると、3～6カ月目には銀行から「期限の利益の喪失」が通知されます。期限の利益の喪失とは、「もう毎月の分割返済は認めません。ただちに住宅ローンの残債を一括で返済してください。」ということです。
実際には、ほとんどの方が一括返済は不可能です。そのため、次は代位弁済の通知が届きます。代位弁済とは、「保証会社があなたに代わって、銀行に対して住宅ローンの残債をすべて一括で返済する。」ことです。
この代位弁済とともに、今後の話し合いは銀行とするのではなく、この保証会社とすることになります。
②任意売却の申し出
代位弁済が完了すると、保証会社があなたに一括弁済を請求します。「私たちがあなたに代わって銀行に一括弁済をしたので、次は私たちに一括弁済してください。」ということです。
やはり、この場合でも一括で返済できる人はほとんどいません。そのため、このまま何もしなければ、保証会社は住宅ローンを回収するために競売の手続きをはじめます。
この段階で、任意売却をする旨を申し出ます。
「このまま競売になってしまうと安く落札されて返済額が少なくなってしまう。だから少しでも高く売却して、できるだけ多く返済させてください。」という理屈です。
多くの保証会社は任意売却を認めてくれます。
③販売活動を開始
任意売却を進めることが認められると、次は購入してくれる人（買主）を探します。リースバックをご希望の場合は、協力してくれる親族や知人、または、投資家を探します。
また、売却価格については、保証会社が決めます。なぜなら、”売却価格＝いくら回収できるか”ということなので、保証会社にとっても売却価格は重要だからです。
④契約、決済
買主やリースバックに協力してくれる人が見つかると、保証会社の応諾を取ったうえ売買契約を締結します。また、リースバックの場合は賃貸契約も締結します。
数日後、買主や投資家がローンを組む銀行で決済をします。決済とは売買代金の支払いを行い、取引が完了することです。
これで無事に任意売却が完了となります。
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住宅ローンの返済に悩んだとき よく頂く質問
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- 質問(2) 離婚を機に住宅ローンの連帯保証人を解除したい
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