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相続した収益アパートのローンをなんとか支払っていましたが、管理会社から…
川口正（仮名）様 41歳 会社員（販売業）
東京都の任意売却の解決事例不動産投資失敗、税金滞納/管理費滞納
所有している収益マンションの空室が増えてしまい、ローンの支払いが出来なくなっていきました。さらに税金の支払いが滞ってしまい、差押さえまで・・・。
| 相談者 | 吉田剛志（仮名）様 |
|---|---|
| 年齢 | 46歳 |
| 職業 | 会社員（販売業） |
| 家族 | 妻、子2人 |
| 住所 | 東京都武蔵野市 |
お客様の希望
早く任意売却して、支払いを楽にしたい。未納分の税金もなんとかしたい。
解決までの流れ
吉田さんは10年前に、東京都武蔵野市で収益マンション（2DK×10部屋）を建てました。場所は武蔵境駅から徒歩15分ほど。
建てた当時は家賃収入も順調で計画通りでした。このときは、まさか任意売却をすることになるなんて夢にも思いませんでした。
しかし、3年ほど前から徐々に状況が変わっていきました。なぜなら、その頃からより都心に移り住む人が増え始めたからです。そうなると収益マンションは、どんどん空室が増えてしまい、家賃が入らずローンの支払いが出来なくなってしまいます。
それに対抗するためには、家賃を下げざるをえなくなります。吉田さんは仕方なく家賃を下げました。
家賃を下げて満室にしたのは良かったのですが、そうすると家賃収入とローン支払いの収支が±ゼロになってしまい、税金を支払うことが出来なくなってしまいました。
税金の支払いが滞りはじめると、市役所から吉田さんの元へマンションの「差押さえ通知」が届きました。その時の吉田さんは、「差押さえは嫌だが仕方がないかな・・・」という程度でしたが・・・。
しばらくすると、1部屋が空室になりました。吉田さんはすぐに入居募集を募ろうと、賃貸不動産会社に募集依頼をしましたが、なかなか入居希望者が現れません。
3ヶ月が経った頃、やっとのことで入居希望者が見つかりました。吉田さんは空室期間がこれ以上長引くといよいよ厳しくなるので、すぐに契約手続きに入りました。
ところが、賃貸不動産会社から契約目前で「契約を進めたくない！」と少し怒った口調で連絡が入ったのです。理由を聞くと、「登記簿謄本に税金の差押さえの登記入っていたので、このままでは契約をしたくない」ということでした。
賃貸不動産会社は、「入居希望者は差押さえが入っている物件は不安だ」ということから、あまり薦めない現状があるのです。
結局、吉田さんは税金を支払えるわけもなく差押さえを解除することが出来ず、その賃貸契約は解除となりました。
その後、さらに空室が出てしまい、吉田さんは必死に賃貸不動産会社に契約を訴えましたが、なかなか契約まで至りません。ついにローンの支払いも滞り、借入先の金融機関から「このままでは競売にかける」と言われてしまい、全日本任意売却支援協会へ相談に来られました。
お会いした時の吉田さんの第一声は「収益マンションで儲けようなんて、もうこりごりです・・・。早く売却したいです・・・。」でした。それを聞いた私たちは、すぐに借入先の金融機関に連絡のうえ、任意売却の許可を得ました。
次は買主です。当協会のネットワークを駆使して、すぐさま買主となる不動産投資家を見つけました。
問題となっていた差押さえですが、買主はすでに任意売却の事情をよく理解しているので、その協力を得て、任意売却時に売却代金から未納分の税金をすべて支払うことができました。
お客さまのご感想
ポイントを押さえたスムーズな進行に、とても頼もしさを感じました。最終的には未納分の税金をすべて支払うことまで出来たので、本当にうれしかったです。
今回の担当者より一言
解決のポイントは次の4つです。
①任意売却に精通した投資家の情報を持っていること。
②現在住んでいる入居者の方へのフォローを怠らないこと。
③役所・税務署と、差押さえの解除交渉をしている経験があること。
④収益マンション・アパートの任意売却をした実績があること。
これまでの経験から、この4つをしっかりしたことにより、スムーズに投資家に渡すことができ、無事に任意売却が成功したのです。
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