投資用ワンルームマンションが破たんする理由
こんにちは、任意売却コンサルタントの谷口です。
さて、今回は、最近相談件数が急増している投資用ワンルームマンション
破綻の傾向についてお話しさせて頂きたいと思います。
まず、どのような方が投資用ワンルームマンションをお持ちになるかというと、
公務員の方が非常に多いです。学校の先生、警察官、自衛隊員などなど。
なぜかというと、ローン審査が必ず通るからです。
公務員の給与水準は低くありませんし、社会的信用も高く、
リストラもまずありえません。
ワンルームマンション販売業者はそのような方のリストを
持っているので、片っ端から営業電話をかけます。
学校の先生だと昼休みなどピンポイントで狙い打ちしているとの話も・・・。
では、なぜ破綻するのか？
その理由を見ていきたいと思います。
1つ目は、新築を購入するからです。
新築は事業主（売主）の利益が価格に乗せられています。
金額でいうと価格の20％～30％が相場ではないでしょうか？
仮に購入金額2000万円だとしたら500万円前後は事業主（売主）の利益です。
ですから市場相場は1500万円前後になります。
そもそも、はじめから高い買い物をさせられていることになります。
2つ目は、1部屋だけではなく、3部屋～5部屋以上を持っている
というのも理由になります。
販売業者の営業マンは、1件購入した顧客に対して、必ず
2件、3件勧めてきます。なぜなら3件までならほぼ間違いなく
ローンも通るし、空室リスクの軽減とか何とかいいながら
うまく商談をまとめます。
ただ、そもそも1部屋だけでも高い買い物をしているのに
2件3件になると、キャッシュフローも歪（ゆがみ）がでてきます。
ここで気付いて軌道修正できればいいのですが、ほとんどの方が不動産投資初心者です。
誰にも相談できないので、販売業者の担当者に相談する方もよく見受けられます。
こうなれば、その営業マンにとってはいいカモです。
軌道修正どころか、追加で違う物件を勧めてきます。
持てば持つほど空室リスクも減るし、キャッシュフローも改善されるような
説明にうまく乗せられてしまうようです。
しかも、当初は銀行の低金利で借り入れ可能でしたが、3件を
超えてくると、銀行の審査は厳しくなるので、ノンバンクの
高い金利になります。私が担当している相談者で金利7％超で
借り入れをされている方もいました。
不動産投資利回りが約8％で金利が7％超？？？破綻するのは
当然ですよね。
いかがでしたかでしょうか？
他にもいろいろな要因があると思いますが、ほとんどの人が不動産投資初心者です。
巷では、不動産投資の書籍が何冊も出ていますが、そんなに簡単なものではないかと思います。
現在、投資用ワンルームマンションの所有でお悩みの方は、
専門家にアドバイスをもらうのも、大切な一手です。
おわり
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