任意売却の流れを知りましょう。
こんにちは。
全日本任意売却支援協会の松山です。
実際のところよくわからない
任意売却の流れを解説します。
任意売却の流れを知るには、
“競売を申し立てられる前”なのか、 “競売を申し立てられた後”なのか、
で分けて考える必要があります。
■競売を申し立てられる前の場合
１．「現在の状況を整理」
任意売却を進めていく前に、
下記のようなことを洗い出します。
・住宅ローンは何か月滞納しているのか？
・代位弁済をされたのか？
・税金の滞納はあるのか？
・差し押さえはされているのか？
・マンションにお住まいの場合、管理費・修繕積立金は滞納しているのか？
２．「金融機関との話し合い」
これらを整理していき、すでに代位弁済をされていた場合は、
すぐに金融機関と任意売却について話し合いをしていきます。
ここで特に重要なことは売買金額についてです。
金融機関としても、「いくら回収できるのか？」ということは
任意売却を進めていくうえで非常に重要なことなので、
ここでしっかりと調整します。
また、税金の滞納があったり、差し押さえがされているならば、
同時に役所とも話し合っていきます。
ちなみに、これらの話し合いは専門の相談員がするので心配ありません。
３．「買主を募集」
各々との話し合いを進めながら、
次は買主を募集します。
任意売却は、不動産の売買の一種です。
買主が現れないかぎり成立しません。
売主（＝相談者）と買主が揃って、はじめて成立するのです。
４．「契約」
金融機関、役所、その他の関係者との話し合いが終わり、
買主が決定すれば、契約を結びます。
この場合の契約とは、「不動産売買契約」です。
売主と買主とのあいだで、
記名・押印をして正式な売買契約を結ぶのです。
５．「決済」
契約が終われば、あとは”決済”を迎えるだけです。
決済とは、銀行などで実際に金銭のやりとりを行い、
司法書士による所有権の移転が行われることです。
この決済により任意売却が無事終了となります。
■競売を申し立てられた後の場合
１．「金融機関へ連絡」
何はともあれ、まずは借入先の金融機関に連絡をします。
金融機関はすでに競売で進めようと考えているので、
早急に任意売却をしたい旨を申し入れたうえ、
そもそも任意売却を認めてくれるのか確認する必要があるのです。
２．「金融機関との話し合い、買主の募集」
任意売却で進めることが可能となった場合、
各金融機関、役所などとの話し合いを進めると同時に、
すぐに買主を募集します。
競売が申し立てられた後ということは、
タイムリミットが決められているということです。
およその目安としては、
「競売開始決定通知」という書面が届いたら、
タイムリミットまで3～4か月です。
3～4か月と聞くと、余裕があるように感じますが、
・買主が決まるまでの期間
・買主のローンの申し込み・審査などの期間
・契約の段取り
などを考慮すると、あっという間にタイムリミットになります。
そのため、一気に物事を進めていく必要があるのです。
４．「契約、決済」
すべてを一気に進めていき、
買主・売買金額が決定すれば、契約→決済とどんどん進めていきます。
タイムリミットまでに決済を終えることができれば、
無事に任意売却が完了となります。
以上、任意売却の流れについて、
競売の”申し立て前”、”申し立て後”に分けての解説でした。
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目次：任意売却について
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