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投資用・収益物件と任意売却

投資マンション販売会社の驚くべき実態!

目次

投資マンション販売会社の驚くべき内情
こんにちは。今日はよろしくお願いします。
よろしくお願いします。
投資マンション販売会社の内情についてお聞かせ下さい。
早速ですが、あなたは何年くらい投資マンション販売会社にお勤めでしたか?
5年3ヶ月です
お勤めの会社はどんな会社でしたか?
創業して10年くらいでしょうか。社長が元々、投資マンションの販売を行ってた流れで、その時の社員を引き連れて独立したと聞いています。投資マンション販売会社ではよくあるケースですね
社員の方は何名くらいいましたか?
社員50人くらいだったと思います。

ただ、あまりにも人の入れ替わりが激しくてはっきりとした数はわかりません。中途で入社した人は1日で辞める人も多かったし、新卒で大量に採用しても、3ヵ月後に残るのは5名ほどでしたから。とにかく人の入れ替わりは激しかったですね。
ランチに出かけてそのまま帰ってこなかった人も何人かいましたよ。(笑)
中途、新卒に限らず電話することに抵抗がある人は1週間以内に辞めますね。
また、半年頑張っても1戸も売れなかったら、辞めますね。
朝から晩まで電話をし続けるわけですから、本当に大変でしたね。逆に言うと、これに耐えることができればどんな仕事でも出来るかもしれませんね。
また、投資マンションという高額で必要でないモノを売るわけですから、これを売ることができれば何でも売れるぞと励ます上司もいました。(笑)
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デスクを蹴るのは当たり前、アポを取るまで帰れない
会社の雰囲気はどうでしたか?
営業部は完全に体育会系でした。
数字が上がらない人は上司がデスクを蹴るのは日常茶飯事で、アポイントを取るまで帰らせないのも当たり前でした。とにかく結果がだせない営業マンはクズだ。みたいな感じでしたね。
成績の上がらない男性社員は殴られたりもしていましたよ。本当に毎日が数字に追われる日々でした。
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受話器と手をガムテープで巻きつけて・・・
私が入社する少し前までは、成果の上がらない営業マンは受話器と手をガムテープでグルグル巻きにされていて、『受話器を置くな。置かずに次へ電話しろ。』とゲキと飛ばされていたようです。
渋谷など投資マンション販売会社が多いところでは、受話器を手にくくり付けたままコンビニで買い物している人を見たことがあります。
それはすごいですね
その一方で、遊びも派手でした。
慰安旅行は年に2回ありました。国内だけでなく海外にもよく連れて行ってもらいました。旅行先でも毎日がドンちゃん騒ぎでした
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驚きの高額給与システム
給与システムはどのようなものでしたか?
私の場合、固定給が25万円で、歩合給が多くつきました。
歩合給は1件売れたら、物件価格の数%という具合です。多いときは月に100万円以上の給与がありましたよ。
中には、月に300万円以上の給与を稼ぐ人もいました。給与が現金で支給だったのですが、あれほどの現金を見たのは初めて、給与日はいろんな意味でドキドキしました。
主な仕事はなんでしたか?
電話です。ひたすら電話です(笑)とにかく朝から晩まで電話をしていました。一日400件も電話をしたこともありました。
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公務員、大手企業に勤める人を狙う電話営業(学校の先生には教え子になりすまし・・・)
どういったところに電話していましたか?
公務員のところが多かったですね。特に学校の先生や役所の方ですね。
後は大手企業に勤める人、とにかく安定した収入のある方ですね。
なぜ、そのような方なのですか?
ローンが通りやすいから。それだけです。(笑)
あと、公務員とか大企業の方は、あまり人を疑うことを知らない人
も多いからではないでしょうか(笑)
そのような名簿があるのですか?
会社にはなぜか名簿があって、それを元に電話をしていました。そこには、その学校に誰が在籍しているかがわかる。
代表にかけて○○先生いますか?と教え子のような雰囲気を出しながら電話していました。

学校に電話するときは、何時何分くらいに休み時間に入るから、その時間を狙っていました。何時何分に休み時間が始まるかは会社でも情報が共有されており、そのわずかな時間に、集中して電話しますから、みんなピリピリしていましたよ。
役所はどうでしたか?
役所は学校より受付窓口が厳しかったです。
しかしその中でも、土木系が狙われていました。土木課や道路課など工事関係の人によく電話していました。男性が多そうなところへ電話していましたね。
ただ、セールストークが税金対策って言っているから、間違っても税務課には電話できませんよね(笑)
いろんなことを考えているのですね?
『1戸持っているから、もう買わない』なんて言われると逆にテンションがあがりますね。

『1戸持っているのですか?すごいですね。』『いやいや、たいしたことないよ』という感じで会話が進みます。このような人はまず買ってくれますね。(笑)

そもそも、投資マンションを買っている人はガードが甘い。自分からいろんな情報を提供してくれる。また、1戸持っているということは、投資に興味がある証拠です。まったく興味が無い人に売るのは大変ですからね。
それ以外の電話するところは?
大手企業ですね。
昔は、大手企業に勤めている人の名簿があったのですよ。それを使いまわしていましたね
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良い事ばかりの電話営業マニュアル
電話ではどんなことを話すのですか?
マニュアルがあったのです。

『税金対策のご案内で電話しています。』とはじめに言って、次に質問をします。『毎月の給与から所得税や住民税って引かれていますよね?』と。マニュアルを見て、完全に棒読みしていました。
10人に電話したら10人ともに同じ質問をしていました。その中で、反応を見て素直そうな人に対しては深く入っていく。
『税金を何割か戻る仕組みがあるのですよ』
とたたみかけるのです。更には『税金が戻ってきたら嬉しいですよね』と質問をしていました。
要するにはいと言わせる質問ですね
そうです。『はい』を重ねてこちらのペースに巻き込むのです。
その後は?
最終的には会って話しをする必要がありますから、『お仕事が終わった夕方ならお時間ありますよね』と、更に『はい』を引き出す質問をします。
アポイントをとるために『いいえ』『NO』と言わせないように訓練で鍛えられていました。(笑)
セールストークはどのようなものが?
『生命保険代わりにどうですか?』
『団体信用生命保険に加入しているから、万一のことがあった場合、マンションのローンがゼロになりますよ』
と言って勧誘していました。

更には、生命保険会社が倒産した資料や新聞記事などを購入予定者に見せて『保険会社が倒産すると何も残りませんが、不動産(マンション)は無くなることはありません』と言って購入を促していました。
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ガチャ切り、社内イジメ、腱鞘炎になるまで電話を・・・
そもそも、いきなり電話して聞いてくれますか?
そうですね。
すぐに切られる人は5~6割。ちなみに、何も言わずに切られることを、社内では『ガチャ切り』と言っていました(笑)電話をして、実際に会えるのは、500件電話して1人会えるくらいです。
だから0.2%くらいですかね。
それだけ断られたら、精神的に辛くなかったですか?
社内にイジメもありました。
私自身の成績はまあまあ良かったのですが、ちょっと売れないときがあったのです。そのときは、きつかったですね。上司から毎日のように厳しい叱責を受けました。
『何しに会社に来ているんだ』『売れないなら辞めろ』
など、みんなの前で大声で怒鳴られましたよ。それでも、頑張れたのは見返してやろうと思ったからです。
それが辞めた原因?
いや、そうではなく。一日中受話器を握っていて、ひじが腱鞘炎になって腕が上がらなくなったのです。(笑)
私の場合は左手で受話器を持っていたので左のひじなのですが、今でもまっすぐなりませんよ。右手でもできたのですが、さすがにもう疲れたので辞めることにしたのです。
腱鞘炎ですか?
そうです。5年もやっていましたから
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営業マンは不利になるリスクを説明しない
ところでマンション購入者は、当初の計画どおりに進んでいましたか?
はっきり言って予定通りには進みません。

そもそも、空室が出たり、修繕費が掛かったりするなどのリスクを説明しないからです。空室になれば収入がゼロになりますから。その分、すべて所有者の方が負担することになりますからね。

税金対策と言って購入を促しますが、実際の税金の戻りは数年(5年位)しか続きません。また、ほとんどの人は、変動金利で借り入れをされているので、金利が見直されたときは支払額そのものも上がり、更に苦しくなりますね。
空室のリスクを避けるために、販売会社が家賃を保証するケースがありますが、それについてはどうですか?
はい。家賃保証も行っていました。
しかし、家賃を保証するということは、販売会社もリスクを背負うことになりますから、結構高額な保証手数料をとっていまいた。
保証手数料はいくら位ですか?
家賃の15%です。仮に100,000円の家賃でしたら、家主さんに支払うのは85,000円になります。
15%は安くないですね。
更に、ほとんどの場合2年間という契約期間でしたから、2年後には保証する家賃そのものの減額交渉をします。投資マンションの販売会社が損をしないようになっているのです。
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投資マンション購入者のその後は・・・
あなたが売った人はどうなりましたか?
なかには成功している人も少しだけいます。(笑)。
立地が良くて空室のリスクがなく、安定した家賃収入が見込める物件を買った人ですね。更に、空室や修繕費が掛かるなど一時的に費用が発生するときに対応できる人ですね。
マンション投資は10年、20年、30年という長期スパンで収益を図る必要がありますから何か合った時に対応できる人ですね。
一方、失敗している人は?
高額な物件を売りつけられ、入居者がいても収支がマイナスな物件を持っている方は辛い思いをされていますね。毎月、貯金を切り崩しているという人も少なくありません。
更に空室や修繕費が発生する。そうなると夜も眠れないという生活になるでしょう。

やっぱり、投資は投資ですからね。物件を見極める目が必要ですよね。
まあ、私たち販売会社は、それができない人に売るわけですから、マンション投資で成功するのは、完全な運になってしまいますよね。運に頼った投資は恐いですね。
あなたが勤めた、その会社は?
今でもまだ、存続しています。ただ、かなり縮小したと聞いています。相変わらず、人の入れ替わりは激しいようですが。
投資マンション販売をするのにも、悪徳業者が横行し、そのせいで規制が厳しくなり事業そのものが厳しい状況になっているでしょうね。
そもそも、買いたいと思っている人に対して、あの手、この手を使って購入させるわけですから、問題が起こらない方がおかしいですよね。
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投資マンション会社を辞めて思う事
投資マンション会社を辞めてどうですか?
地に足が着いた感じです。(笑)
働いている環境もひどかったし、必ずしも購入した人みんなが幸せになれないし、電話をかけるだけの毎日に疑問を抱いていましたらからね。その上、電話の相手からは罵声を浴びせられることもしょっちゅうでしたし・・・。
今は仕事をしていないとのことですが、もう戻りませんか?
高額な給与は魅力ですが、かなり疲れましたから戻らないでしょうね
そうですか。今日はありがとうございました。
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