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緊急取材「不動産業者に聞く!」
不動産業者とスルガ銀行の実態

一棟収益物件元販売員インタビュー

毎日のように新聞紙面に出てくるスルガ銀行の不正融資問題。

不動産業者とスルガ銀行が一体となり、多くの個人投資家を巻き込んだこの問題を、より具体的に解説するために、投資マンションを扱っていた不動産業者の方の生の声をお届けします。

「今回の問題の発端はなんでしょうか?」
「女性専用のシェアハウスの販売及び家賃保証をしていたスマートデイズという会社が、保証家賃の支払いができなくなり、調査の結果、審査書類の改ざん疑惑が表面化しました。」
「シェアハウスで問題が発覚したのですか?」
「そうです。その後、シェアハウスだけではなく一般の投資用不動産に対する融資にも改ざんが発覚しました。更に経営陣も見過ごすなど、銀行としての体制にも大きな疑問を持たれるようになったのです。」
「改ざんと言われましたが、主にどのようなことですか?」
「大きく分けて2種類あります。ひとつは、スルガ銀行のローンを通すための改ざん。もうひとつは、購入する側の投資家に対する改ざんです。」
「それぞれ具体的に聞かせてください。」
「まず、スルガ銀行のローンを通すための改ざんについて説明します。大きく分けると2つあります。ひとつは、自己資金を膨らます(多く見せる)方法です。」
「どのようにですか?」
「通帳残高の改ざんです。極端な話ですが、残高が0円の場合であっても、パソコンを使って0のところに数字を足していき、残高が1000万円あるように見せるのです。」
「えっ?0円が1000万円?」
「そうです。通帳の現物を見せることはありませんから、数字を張り付けてコピーするだけでいいのです。」
「もう一つは何ですか?」
「売買価格を膨らます方法です。通帳を偽造して自己資金を多く見せても、実際にそれが自己資金(頭金)として使うことはできません。だから、売買価格を膨らませて、1円でも多く借りられるようにするのです。」
「具体的にはどうするのですか?」
「仮に2億円の売買価格とします。通常1割ほど自己資金を入れる必要があります。しかし、そんなお金はない。だから売買価格を2億2000万円にして、本当の売買価格である2億円丸々借りることにするのです。」
「それで自己資金は0円で2億円の物件を購入できるということですか?」
「そうです。ただ、実際の購入資金よりも売買価格が高くなるので、投資家の方も不安がります。だから契約書とは別に、覚書という形で書面を交わし実際の金額は2億円ですよと説明し納得してもらいます。」

スルガ銀行イメージ

「以上2つがスルガ銀行のローンを通すためのものですね。では、次は投資家に対する改ざんを教えてもらえますか? 」
「はい。これも2つあります。ひとつは、家賃保証です。」
「家賃保証は安心ですよね?」
「いや、普通の家賃保証とは違い、からくりがあるのです。実際には、入居していないのにあたかも入居者がいるような資料を出して、入居率が高いように見せるのです。更に家賃保証があるから安心でしょうと説明するのです。」
「短期間だけ家賃保証をして安心させるのですね?」
「そうです。更に、もっと手の込んだこともしていました。空室の部屋にカーテンをつけたり、空室になると電気メーターが回っていませんが、あたかも人が住んでいるかのように電気メーターが回るように、少しだけ電気をつけっぱなしにしたりしました。」
「空室かどうかわかりませんね。」
「はい。ちなみに、スルガ銀行の審査の人も当然、現地確認をしますので、カーテンを付けたり、電気メーターを回し、入居率を高く見せることで、ローンの審査も通りやすくなるのです。」
「話を聞いていると、ここまではすべて嘘で固められたような感じですね。」
「はい。スルガ銀行の担当者も、ほとんどのことは知っていましたが、ノルマがすごいので、なんとしても融資がしたいのです。だから、スルガ銀行の担当者から宿題をだされることが多かったですね。」
「宿題ですか?」
「『この人、自己資金がもう少しあれば』とか『ここの数字を改善してもらえれば融資しますよ』という感じです。」
「スルガ銀行から指示があったと?」
「そうとは言い切れませんが、彼らも融資がしたいので必死でしたよ。ひどいケースでは、何の資産もないのに、株を持っているとか、相続する予定の財産があるとか、適当に書いて渡したら、それが認められましたね。」
「なぜそこまでやるのですか?」
「やはり厳しいノルマでしょう。それと、他の銀行と比べて金利が高い。通常は年利1%くらいなのに、スルガ銀行は3.5~4.5%です。収益性の高さも彼らを積極的にさせたのでしょう。」
「では、投資家についてお聞きします。こんな嘘で塗り固められた契約なのに、どうして購入するのですか? 」
「例えば、投資用ワンルームマンションを一部屋だけ持っている人に、『一部屋しかないと、空室がでると返済に困るでしょう。一棟を購入すると、そんな心配が減りますよ』と営業します。」
「なるほど。」
「書類を改ざんすれば、たいていの人は、自己資金0円で収益マンション一棟を購入できます。初めの頃は、家賃保証もあって手元にお金が残るので、非常に喜んでいた人もいましたよ。」
「始めだけですよね?」
「そうですね(笑)」

投資マンションイメージ

「どの辺りの物件が多いのですか?」
「やはり地方が多いですね。」
「なぜですか?」
「スルガ銀行が全国対応だからです。地方には、そこの金融機関や信用金庫がありますが、スルガ銀行ほど積極的ではありません。また、都市部になれば利回り(購入価格と家賃の割合)が悪く、スルガ銀行の高金利では割に合わないので、どうしても地方になりますね。」
「そのような物件を扱う不動産会社は都市部にあるのですか?」
「そうです。東京が中心ですね。」
「不動産会社に特徴はありますか?」
「一般の不動産会社は仲介手数料を得ることが目的ですが、このような不動産会社は、一旦、自分たちで買い取って、すぐに転売することが目的です。」
「買い取ってすぐに転売ですか?」
「そうです。それで手数料以上の利益を上げるのです。具体的には、売り主から1億円で買い、それを投資家に1億2000万円で売却します。しかも、買い取る日と売る日は同日です。」
「同日ということは、一瞬にして数千万円の利益を上げるのですか?」
「そうですね。同じ銀行内で、決済する部屋だけを別にしてですね。ちなみに、その業者のことを業界では〝サンタメ業者〟と言っています。」
「サンタメ?」
「第三者のために買うから(笑)」

インタビュー風景

「なるほど・・・ では、今後この問題はどのようになると思いますか?」
「まず、地方の案件から破綻者が急増するでしょう。地方は入居率が悪く、騙されて購入した投資家は、家賃保証が切れたり、空室が増えてくると、持ち出しをしてローンの返済をする必要に迫られます。もともと資金が無い上に家賃収入が減ると、空室が出た時の修繕ができず、ますます空室率が上がり、まさに〝負のスパイラル〟に突入です。」
「スルガ銀行で借りた人すべてが?」
「全てではありません。投資マンションブームは、平成17年頃から拍車がかかり今に至ります。初めの頃はこれほどブームではなかったので価格も今よりは抑えられていました。だから安く買えた人はセーフでしょうね。ただ・・・」
「ただ・・なんでしょう?」
「スルガ銀行で借りているだけで、もう他の銀行は手を出しませんから、今後、借り換えや売却は難しいでしょう。」
「借り換えできない?」
「そうです。業界内ではスルガ銀行が無茶をしているのは有名でしたから『スルガ銀行が貸している物件には、うちは融資をしない』という金融機関は多いですよ。」
「スルガ銀行は貸し手の責任としてどのような対策を取るのでしょう?」
「すでに一部の債務者(投資家)には、金利を下げているようです。また、元金の一部カットもしているようです。」
「破綻者を増やして更に問題が大きくならないための手段としてですか?」
「そうでしょうね。すでに6カ月の業務停止処分を受けていますが、破綻者が急増すると社会的信用が益々下がりますから、銀行としての存続そのものに影響を与えるかもしれませんからね。」
「最後に、収益案件を扱う不動産会社は今後どうなりますか?」
「倒産が増えるでしょう。スルガ銀行がじゃんじゃん融資をするから彼らは収益を上げることができていました。それが完全にストップするわけですから、彼らとしてどうすることもできないでしょうね。」
「いずれにしても、今回のスルガ銀行の件で、収益不動産市場が大きく変わることは間違いないようですね。本日は貴重なお話をありがとうございました。」

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