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投資用マンションを所有していたが、来月から空室に。家賃相場が下がったこ…
宮内圭（仮名）様 37歳 会社員
東京都の任意売却の解決事例不動産投資失敗、離婚/連帯保証人
収益マンションの家賃収入が減った中村さんのお父さん。住宅ローンの支払いが出来ない状態となり、ついに連帯保証人だった中村さんのご自宅も競売にかけられることに・・・
| 相談者 | 中村壮汰（仮名）様 |
|---|---|
| 年齢 | 38歳 |
| 職業 | 会社員（製造業） |
| 家族 | 父（65歳）、妻、子2人 |
| 住所 | 東京都新宿区 |
お客様の希望
相続税対策として購入したが・・・収益マンションを任意売却した後、銀行に連帯保証人を外してもらい、息子の家だけは守り住み続けたい。
解決までの流れ
中村さんのお父さんは、所有していた土地を担保にして銀行から借入れを行い、西武新宿線の下落合駅の近くに収益マンションを建設しました。息子である中村さんへマンションを財産として残したいと考えたためです。
新宿区ということもあり、建設直後は高い家賃設定でも空室が出ることはありませんでした。ところが数年経つと、建物が劣化し、家賃を下げざるをなくなりました。
そして建設から10年が経った頃、銀行から家賃設定を上げるために大規模修繕を提案されました。「息子さんに相続するつもりなら、定期的に大規模修繕し物件価値を維持すべきです。」というものでした。
中村さんのお父さんは、銀行の言うことだから大丈夫だろうと思い、さらに7,000万円を借入れ、大規模修繕工事に踏み切りました。この時、銀行から言われた『息子さんが社会人なので、念のために連帯保証人に入れてください』という言葉が、後々お父さんと中村さんを悩ます原因となります。
更にその10年後、また大規模修繕が必要となり、中村さんのお父さんは銀行へ借入れの相談に行きました。ところが銀行からは「不動産に担保価値がないので、これ以上は融資できません。」と言われました。
前回は物件価値を維持するためと提案されたのに、今度は価値がないからもう融資ができないなんて・・・中村さんのお父さんは銀行の矛盾あるやり方に憤りを感じながら、なすすべがありませんでした。
借入れが出来ないとなると・・・
修繕ができない⇒建物は劣化⇒空室が増える⇒家賃収入が減る⇒修繕ができない⇒建物は劣化⇒・・・という悪循環になってきます。
結果、やはり中村さんのお父さんは家賃収入が減り、ローンの支払いが出来ない状態となり、銀行から競売の申し立てをされました。
さらに、中村さんのご自宅についても悪影響が・・・連帯保証人の中村さんの自宅も競売にかけられることになったのです。
ご相談いただいたときは、中村さんのお父さん65歳、中村さん38歳のときでした。中村さんは、中学生と小学生のお子さんを抱えていました。
状況を確認したたころ、借入れのローン残額は、4,500万円。マンション１棟の市場評価は3,800万円ほどでした。ローンの残額を全額返済できないかと当協会のネットワークを活用し協力してくれる投資家を探しました。
すると、大阪の業者の方に協力してくえることになり、無事に任意売却が成立。全額返済で解決することができました。現在、中村さんとお父さんは一緒に暮らしておられます。
お客さまのご感想
銀行のやりかたには不満だらけでしたが、担当の浜崎さんには冷静・柔軟に対応していただき、無事に希望をかなえていただきまして、感謝の気持ちでいっぱいです。
今回の担当者より一言
子どもへ何か財産を残したいという親心から収益マンションを購入し、引き継ぐ前に返済できないという状況が増えています。運用が難しくなっている方は、状況が悪化する前に任意売却を含めた解決の方法を見つけることがポイントです。
不動産投資失敗の解決事例
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