任意売却のメリット・デメリット

任意売却をしたらどんなメリット、デメリットがあるの?

任意売却をした場合、競売と比較してどんなメリットがあるのでしょうか。

また、デメリットはないのでしょうか。

ここでは、任意売却をした場合のメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

任意売却5つのメリット

任意売却は、何もせずに競売になるよりもメリットがあります。
ここでは、任意売却を選択した場合のメリットを5つ挙げて解説します。

メリット1 リースバックにより住み続けることが可能です

「住み続けたい」はもっとも多い要望

全日本任意売却支援協会に寄せられる相談の中でもっとも多い希望は、「今の家に住み続けたい」というものです。

もし競売になると、落札者になんら対抗することができず、即座に退去しなければなりません。

一方、任意売却の場合は、親子間で売買することや身内の方に購入してもらうことで、そのまま住み続けることが可能です。

これをリースバックと言います。

また、全日本任意売却支援協会では多くの投資家の方に登録をして頂いているので、この投資家の方の協力があれば、同じく住み続けられる可能性があります。

さらに、一旦、投資家の方に買い取って頂き、投資家に賃料を払いながら、その後買い戻すことも可能になります。

リースバックの詳細はこちら

メリット2 引越し費用など、費用の配分が認められる

任意売却で銀行が認めてくれる費用は何があるのか?

住宅ローンの債権者である銀行などの金融機関は、所有者の意思を尊重してくれる傾向にあり、また競売よりも高く売却できるために任意売却には積極的に応じてくれます。

※金融機関によります。引っ越し費用を認めていない金融機関もあります。

ただ、不動産の売却となると、仲介手数料登記費用などの諸費用、税金の清算マンションの場合は管理費・積立金の清算が必要になります。また、任意売却が成立すると、新しい買主から明け渡しが求められます。

その際に引越し費用が必要になってくるのは言うまでもありません。

銀行などの債権者は、所有者が負担すべきこれらの費用の全てを、任意売却の必要経費として、売却代金の中から捻出することを認めてくれます。

当協会で任意売却をお手伝いしたお客様は、皆さん引越し費用を確保されています。

対して競売の場合は、引越し費用は実費です。さらには強制退去を命じられる場合もあります。

メリット3 競売に比べて市場価格に近い価格で売却できる

なぜ、任意売却は高く売れ、競売は安くなるのか?

結論から申し上げましょう。

競売で落札して購入する場合は、室内が見ることができないからです。

通常、不動産を購入する時は、室内を見て判断します。家の中を見ないで不動産を購入する人はいないと言っていいでしょう。

しかし、競売で購入する場合は、家の中を見ずに決めなければならないのです。

そんな中、参考になる資料は、裁判所が公開している資料です。

一般的に3点セットと呼ばれるもので、物件明細書現況調査報告書評価書からなります。

購入希望者は、この3点セットと呼ばれる資料だけを頼りに入札に参加しなければならないのです。

<物件明細書>

物件明細書には、作成した裁判所の書記官の氏名や事件番号、作成日付のほか、不動産の表示、競売により売却において成立する法廷地上権の概要、買受人が負担することとなる他人の権利、物件の占有状況等に関する特約事項などがあります。

<現況調査報告書>

現況調査報告書には、執行官と呼ばれる裁判所の職員が、不動産鑑定士を伴ってその競売物件を調査した書類になります。

土地の現況地目、建物の種類、構造など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその占有する権限を有しているかどうかなどが記載されています。

現況調査の際、室内の写真も撮りますので、外観や室内の写真も添付されています。

<評価書>

評価書は、裁判所が選任した不動産鑑定士が、その物件の価格評価とその算出課程などについて記載した書類です。

評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。

これらを見れば、なぜその価格になったのかという算出された評価額の理由や、不動産の現況、それらを巡る公法上の規則など法律関係の概要がわかるようになっています。

任意売却なら、市場価格に近い金額で売却ができる

一方、任意売却は通常の売却と同じように、室内の確認ができます。

ほとんどの場合、現在の所有者が住んでいるので、家財道具等はそのままの状態ですが、全く室内が見ることができない競売と比較しても購入に対する不安は一掃されます。

また、競売で購入するには室内を見ることができないために、多くの不確定要素があります。

「誰が住んでいるのか?」

「スムーズに立ち退きをしてくれるのか?」

「室内の状況はどうか?荒らされていないか?」

「撤去するのに多大な費用が掛かるようなものは存在しないか?」

など、競売の落札者(購入者)にとっては、様々な不確定要素がリスクとなりますので、一般の売り物件と同じように販売される任意売却よりも価格が安くなってしまうのです。

また、一般の人が購入しないことも競売価格が安くなる理由のひとつです。

不確定要素が多い物件を一般の人が買って住もうとは思いませんし、縁起をかつぐ人が多いと言われる日本では「前に住んでいた人が競売になった」というだけで敬遠したりするようです。

そのような理由から、”競売のプロ”と呼ばれる専門家が入札するのが現状です。

強制執行手続き

競売物件を落札したが前の入居者が退去してくれない場合

競売になって落札者から退去して欲しいと申し出たにも関わらず、そこに居座り(占有)続けるとどうなるでしょうか?

十数年前は、占有して膨大な退去費用を請求することが出来たようですが、現在は、平成16年4月に施行された”担保物件および民事執行制度の改善”により短期賃貸借制度というものが廃止されほぼ不可能です。

この法律により、裁判所の執行官の立会いの元、競売後の占有者(居座っている人)を強制的に退去させることができるのです。

これを強制執行と言い、鍵を取り替えたり、場合によれば家財道具を処分する権限も有しています。

裁判所が行うことですから、居座り続けることは不可能と考えられます。

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メリット4 家族のプライバシーを守ることができる

競売になるとインターネットで公開される

競売になると裁判所の権限で、現況調査を行います。

この調査の目的は、競売の入札者がより入札に参加しやすくするためと言ってもいいでしょう。

裁判所は競売の入札者への情報として、3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)を用意します。

そこには競売になる人の住所や氏名、住宅ローンなどの借入れの状況はもちろんのこと、外観や室内の写真までも公開されています。

これは、裁判所に行けば誰でも見ることができますし、更にはインターネットの不動産競売物件情報サイトや各誌新聞などにも公開され、おおよそどの家が競売になっているかがわかります。

不動産競売物件情報サイトはこちら

そればかり、入札を検討している不動産会社がその物件の調査に来ます。

中には、ご近所の方に「どんな人が住んでいますか?」などと聞いたりするようです。

こうなれば、誰にも知られずに売却したいなどと言っていられません。

更に、もっと悪質な業者も存在します。次のチラシをご覧下さい。

ある調査によると、不動産の購入者はその物件の近所の人が60%以上の確率で購入するといわれています。

そのあたりを付いて、物件の近くの家にチラシをまいているのです。

不動産オークションとは名ばかりで、裁判所の競売情報を載せているのです。このチラシを見て、オークションに参加したいと言って来た人を競売に参加させ、もし落札できれば仲介手数料を頂こうという手はずなのです。

外観写真付きですから、近所の方なら「あの家だな」と、すぐに検討がついてしまうことでしょう。

メリット5 残った住宅ローンの返済計画が立てられる

任意売却をした後に残った住宅ローンについて解説します。

多くの人が誤解しているので整理します。

誤解には2つのパターンがあります。

1つめは、任意売却が成功すれば住宅ローンの残債務も消えてなくなると思っている人

2つめは、残った住宅ローンのために新たにローンを組みなおす必要があると思っている人

両方とも間違いで、住宅が競売になったからと言って住宅ローンの残債務が消えてなくなることはありませんし、また、新たにローンを組んだりする必要もありません。

こちらを参考にしてください

次の3つのパターンから選ぶことになるでしょう。

1.一括して支払う 
2.分割して支払う 
3.支払える範囲で支払う

ちなみに、全日本任意売却支援協会のご相談者の80%の方は、”3.支払える範囲で支払う”を選択しています。

任意売却が終了すると、大抵の場合は債権者から“返済計画書”の提出が求められます。これに記入して、毎月、余力があるならその分を支払うというものです。

私たちの知る限り、厳しい取り立てを受けたということは聞いたことがありません。

ただし、お勤めの方で、安定して収入がある場合は、給与の差押さえの手続きがなされることもあるようです。

給与の差押さえに関する法律

民事執行法に基づき”差押さえの禁止額”が設定されています。

給与の差押さえには限度額があります。

原則として給与の4分の1までとされています。

この場合の給与とは、税金や社会保険料を除いたいわゆる“手取り”と言われる額です。

例えば、手取り額が20万円の場合なら5万円までが差押えできる額となります。

ただし注意点があります。
手取りの給与が33万円以上になった場合、33万円を引いた残り全額が差押さえの対象となります。

この場合、上記の4分の1の金額と比較して金額の高い方が優先されます。

例えば、手取りが40万円の場合なら、4分の1だと10万円。33万円を引いた場合なら7万円です。よって、高い方である10万円が差押さえの対象になります。

手取りが50万円の場合なら、4分の1は12万円5千円。33万円を引いた場合は17万円です。よって、高い方である17万円が差押さえの対象となるわけです。

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任意売却2つのデメリット

任意売却のメリットについては多くのホームページで紹介されています。

「いいことばかり書いてあるけど本当なの?」

「いいことしか書いてなくて・・・なんか不安・・・」

こう感じる方が多いようです。

そのためここでは、任意売却を選択した場合に考えられるデメリットを2つ解説します。

ただ、デメリットというよりは、少しの手間といったところでしょうか。メリットと比較して検討してみてください。

デメリット1 購入希望者による内覧に協力する必要がある

購入を検討している人はどんな家なのか見たい。

みなさん、今の家を選ぶとき、どんな間取りなのか下見をしたかと思います。

下見のことを内覧(内見)と言います。

任意売却においても同様で、購入を希望される人の多くは、やはり気になるので内覧を希望します。

そのため、この内覧にご協力をいただきます。

特別に何かする必要はありません。

ただし、隅々まで掃除をする必要はありませんが、ある程度片づけておくほうが、見学に来た際に印象が良くなります。

デメリット2 書面による売買契約の締結や、本人確認手続きがある

任意売却が決まれば書類を取り交わします。

購入者が決まると、いよいよ売買契約書に記名・押印していただきます。これは購入したときと同様です。

また、売買契約のあと(通常は後日)、金融機関にて売買金額の振り込み手続き等があります。

その際、司法書士による本人確認手続きがあり、また、権利証・実印・印鑑証明書が必要になりますので、ご用意いただきます。

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