離婚することになり、住宅ローンの残額（残債）がある自宅を売却したいです。

1．任意売却とは、住宅ローンの残債があるのに売却できる方法

住宅ローンが売却金額よりも多く残った自宅を売却することを任意売却と言います。この任意売却を成功させるために、まずは次の３つのことを確認して下さい。

①住宅ローンの名義が誰になっているのか？

夫（妻）の単独名義か？それとも連帯保証人、連帯債務者になっているか？（どちらかの親が連帯保証人になっているケースもあります。）それにより対処の方法が大きく異なります。

②住宅ローンの残債の額と自宅の売却価格

住宅ローンがいくら残っているのかを調べた後は、いくらくらいで自宅を売却できそうか調べて下さい。（わからなければ、こちらで無料査定します。10分もあれば概算の金額は算出できます）

住宅ローンの残債と自宅の売却金額の差額によって、金融機関との交渉の仕方が異なるからです。

（１）住宅ローンの残債 ＜ 自宅の売却価格
通常の不動産売却で売却可能です。

（２）住宅ローンの残債 ＞ 自宅の売却価格
売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう場合は差額分の現金を準備するか、任意売却で自宅を売却する。（売却せずに、住宅ローンの返済を続ける選択をする方もいらっしゃいます）

③税金の滞納の有無

不動産を所有することで、固定資産税という税金を支払う義務が生じます。固定資産税の滞納により差押え等の登記がされていれば、役所との交渉も、任意売却の交渉と平行して行わなければなりません。

もし滞納が続き差押えの登記が入っていれば、抹消登記に応じてもらわなければなりませんし、滞納による遅延損害金の支払い義務も生じてくる可能性があります。

任意売却という言葉はあまり一般的ではありませんし、とても難しいものに感じる方もいるかもしれません。しかし任意売却は通常の売却とさほど変わりません。

大きく異なる点は、住宅ローンの残債があるので債権者（銀行等）と調整をしながら進めていくこと、任意売却後に残債がある場合にどうするかという点です。

債権者との調整は、任意売却の専門相談員がすべて行います。また、任意売却後の残債についても、アドバイスさせていただきます。

次は任意売却のメリットとデメリットについて解説します。

2．任意売却の５つのメリットと３つのデメリット

＜任意売却の５つのメリット＞

①高い金額で売却することが可能
安く売却されてしまう競売と比較すると、市場価格に近い金額で売却できるため、住宅ローンの残債が少なくなります。

②引越し時期を決めることができる
競売になると裁判所に強制退去が命じられます。しかし任意売却なら、買主との話し合いで「子供が卒業するまで」「夏休みになるまで」とある程度の猶予期間を定めることができます。

③任意売却に関する費用負担がない（資金を持ち出す必要がありません）
家を売却するには、通常は仲介手数料や司法書士に支払う手数料や税金などの諸費用が必要になりますが、これらを住宅ローンを組んだ金融機関が必要経費として住宅ローンの返済分から控除してくれるのです。

④引越し費用がもらえる（10万円から30万円程度）
売却すると買主に室内を空にして自宅を引き渡す必要があります。しかし、そもそも手元にお金がないと引越しすらできません。

そこで金融機関は、引越し費用として住宅ローンの返済分より控除して支払ってくれるのです。金融機関（銀行等）も競売よりも高い金額で売却できる任意売却に協力的なのです。

⑤近隣に知られることなく売却できる
競売になるとそのことが新聞等に掲載されますが、任意売却は通常の売却と変わりませんので、プライバシーが守られ安心して自宅の売却を進めることができます。

＜任意売却の３つのデメリット＞

①個人信用情報に〝延滞“と記録される
住宅ローンを滞納することで、ローンが延滞扱いになりいわゆるブラックリストに載ることになります。これにより、5年～7年ほどはローンを組んだり、カードを作ったりすることが困難になります。

②時間が限られている
すでに競売が申し立てられている場合、任意売却は競売との時間の戦いとなります。金融機関（銀行等）は任意売却を受け付けてくれますが、平行して競売も進めることになります。

競売までに任意売却を成功させる必要があるため、迅速に売却活動を進める必要があります。そのため、早期にご相談いただくことが重要になるのです。

③金融機関（銀行等）との調整がある
通常の売却なら、買いたい人に売るだけで売却が成立しますが、任意売却の場合は住宅ローンの残債が売却額を上回ることから、金融機関に任意売却を了承してもらう必要があります。

上記②と③は、任意売却の専門相談員の経験とノウハウにより成功の確率が大きく変るので、どこに任意売却を任せるかが重要なポイントになります。

3．任意売却をした後の残債はどうすればいいの？

任意売却をしても住宅ローンの残債の全額を返済できないこともあります。この場合、新たにローンを組むのか？と誤解される人が多くいますが、ローンを組む必要はありません。

通常の場合は、任意売却が成功すると「生活状況報告書」と呼ばれる書類の提出を求められます。これに、現在の収入と支出を書いて提出するのです。その上で、支払える範囲で支払うのが一般的です。生活費はもとより教育費や治療費なども優先してくれます。

「払わない」と「払えない」は違うわけですから、そのあたりは考慮して頂けるようです。

また、通常の場合はある一定期間の経過後、そのローン（住宅ローンの残債）は他の保証機関に譲渡されます。ここで交渉することも可能ですし、支払い猶予や大幅に減額してもらえる事例もたくさんあります。家を売って残った借金1430万円が10万円になった事例もあります。

また、多額のローンが残った場合に、すぐに自己破産を選択される方もいますが、私ども全日本任意売却支援協会では自己破産をあまりお勧めしていません。

なぜなら、通常の生活を脅かすように厳しい取立てがなされるわけではありませんし、自己破産をするにしても30万円以上の資金が必要になってくるからです。誠意をもって説明すれば金融機関も理解してくれます。

4．離婚しても、そのまま住み続ける方法があります。

◇お子さんがいるご家庭に喜ばれるリースバックシステム

離婚を機に住宅ローンなどを清算することと、引越しすることはまた別の問題となります。特に学校へ通うお子さんがいて転校となると子供にも負担をかけることになります。

離婚と転校が重なるとお子さんにも大きなストレスが掛かってしまう可能性があります。

また、高齢者の方がいるご家庭ではバリアフリーの問題などで住むところが制限されてしまい簡単に引越しができる状態ではないケースが多くあります。それらを回避する方法として、リースバックという家賃を払って住み続ける方法があるのです。

リースバックの仕組みは簡単です。自宅の名義を元夫から投資家に変更するのです。その上で、その投資家に家賃を払って住み続けるのです。

※リースバックについてはわかりやすいマンガを用意しております。
　お気軽にお問い合わせください。

◇買戻しシステム

先に説明したリースバックでは、家賃を払うことで住み続けることができます。
しかし、いつまでも家賃を支払うならいっそのこと、名義を自分や家族にして財産として残したいとお考えの方もいらっしゃいます。リースバックはこのような希望にも対応することができます。

ご自身や親族、またお子さんが成人した後にでも、新たに住宅ローンを組んで名義を変更するのです。こうすることで、家賃負担が減り、将来の財産形成にもなる可能性が出てくるのです。

5．離婚時に住宅ローンの残債がある自宅を売却したい方へ

離婚を機に自宅の売却を検討する方は多くいらっしゃいます。しかし、焦って売却すると売却価格を見誤って損をする可能性もあります。

とにかく、まずはご自身の希望をはっきりさせること。その上で、任意売却の専門家の意見を聞いて、ご自身にとってもっとも有利な方法を選ばれることをお勧めいたします。