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  安田 裕次
  全日本任意売却支援協会　
  代表理事

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「離婚すると、住宅ローンはどうなるのだろう？」とお考えではありませんか？

 

このページでは、離婚した場合の住宅ローンについてどのような選択肢があるのかをご案内していきます。

 

あなたの状況にあった選択のお役に立てば幸いです。

 

 

離婚したら住宅ローンはどうなるのか？7つののパターンを解説

どうなるのかは、「自宅を売却するか？」「誰かが住み続けるのか？」で大きく方向性が変わります。次のようなパターンがあります。

 

それぞれ解説していきます。

 

【パターン①】自宅を売却して住宅ローンを一括返済する

「自宅の売却額」が「住宅ローンの残債」を上回ることをアンダーローンといいます。

 

自宅の売却額が3,000万円で住宅ローンの残りが2,000万円のような場合です。

 

このアンダーローンの場合、家を売却したお金でローンを一括返済できます。

 

家の査定のために、不動産査定サイトを利用したり、不動産会社に訪れたりしてみてください。

 

住宅ローンを完済できれば支払い義務は無くなります。

 

離婚するにはとても労力がかかりますよね。住宅ローンの問題だけでも早く片付けられれば、精神的な負担が減ります。

 

ただし、次のようなデメリット・注意点があります。

 

自宅の売却には手間がかかりますし、自宅の売却額を少しでも高くするために、複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、さらに手間がかかります。

 

家を売却する際には、不動産会社への仲介手数料などの諸費用、引越し代が必要になります。

 

また、家の売却で発生した差額は財産分与の対象となりますので、夫婦でどうするかを決める必要があります。

 

参考）法務省

 

また、手数料として、不動産売却時の諸費用が発生します。

 

 

売値によりますが、例えば500万円で売れた物件の場合、司法書士に抵当権抹消を依頼すると

 

1,000×2（家と土地）＋15,000＋10,000＋（500×0.03＋6＋消費税）＋2,000＝278.000

 

という計算になり278,000円になります。

 

一般的に売値の3～5％ほどかかります。

 

なお、利便性の高いマンションなら値上がりしていることがありますが、戸建ての場合は10年で価値が半分ほどになってしまいます。

 

 

【パターン②】 自宅を売却して残債を返済する

ほとんどの人は、「家を売却してもローンを返済できない」というのが実情です。

 

自宅の売却額が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの状態だからです。

 

例えば自宅の売却額が3,000万円で残りの住宅ローンが3,500万円といったような場合です。

 

ただし、オーバーローンの場合でも預貯金などで返済できるなら、売却ができます。

 

このほかに、残債分だけ無担保ローン（フリーローン）を借りて返済するという手もあります。

 

ただし、消費者金融では年収の1/3までしか借りられませんので、銀行の無担保ローンを探してみてください。

 

この場合のメリットは、【パターン①】と同じです。

 

デメリットや注意点は次の通りです。

 

手持ちの資金が減るのは心細いですよね。

 

ですが、もし無担保ローン（フリーローン）を利用する場合は、金利が3～18％と、住宅ローンなどに比べると高いことを念頭にいれておいてください。

 

住宅ローンを完済しても、無担保ローンを返済する必要がありますので、住宅ローンを払い続けるのとどちらがトータルで安くするかも計算してみてください。

 

 

【パターン③】自宅を任意売却する

住宅ローンがオーバーローン（自宅の売却額が住宅ローンの残債を下回る）の状態で、預貯金などが無い場合は、通常の売却はできません。

 

ですが、任意売却という方法を利用することはできます。

 

これは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、オーバーローンであっても金融機関から合意を得て不動産（家）を売却する方法です。

 

住宅ローンの残債をかなり減らすことができますし、競売よりもメリットが多いため、選択する人が多いです。

 

また、任意売却とリースバックを組み合わせることで、今の家に住み続けることができます。

 

任意売却について、より詳しくは「任意売却を徹底解説！ 」でご確認いただけます。

」でご確認いただけます。

 

リースバックについては「任意売却とリースバックで住み続ける」をご覧ください。

 

 

任意売却のメリットは、競売よりもメリットが多いことです。

 

競売の場合、売却額が市場価格の5～7割にしかなりません。

 

ですが、任意売却なら、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。

 

この他、任意売却は競売と違って情報が公開されないので、周囲に知られずに手続きを進められますし、買った人と交渉して退去時期に猶予を持たせることができます。

 

この他のメリットはこちらの「任意売却の12のメリット」でご確認いただけます。

 

 

離婚する相手、離婚した相手と連絡を取る必要があるのと、いわゆるブラックリストに載ってしまうことなどがデメリットです。

 

それから、もし今現在、住宅ローンを滞納している場合、任意売却ができる残された期間は数ヶ月しかないのも注意点です。

 

任意売却は競売が開始されるまでに全ての手続きを完了させなければならないからです。

 

任意売却にかかる期間は平均して1～3ヶ月ですので、早く行う必要があります。

 

この他のメリットはこちらの「任意売却の9つのデメリット」でご確認いただけます。

 

 

 

【パターン④】競売

 

住宅ローンの滞納が続き、何もできずにいると競売がスタートします。

競売とは、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てを行い、債務者から不動産を差し押さえる形で、強制的に家が売却されてしまうことです。

 

住宅ローンを滞納してから数ヶ月で競売の手続きが開始されてしまいます。

 

メリットは少なく、デメリットが多いことから、その前に任意売却を選択する人がほとんどです。

 

裁判所と債権者によって競売は進んでいきます。

 

そのため、家で生活していたらいつの間にか家を売る手続きが全て完了している状態になります。

 

競売をすると、相場価格の5～7割でしか家が売れませんので、住宅ローンの残債はその分、多くなります。

 

競売で売れた家は買った人のものですので、新しい所有者の都合によって即日引っ越しを命じられるケースもあります。

 

手続きは手間かもしれませんが任意売却をおすすめします。

 

 

 

【パターン⑤】夫（妻）が住宅ローンを支払って、夫（妻）が住み続ける

オーバーローンの場合とアンダーローンの場合で異なります。

 

アンダーローンの場合は、不動産の売却額と住宅ローンの差分が財産分与の対象となります。

 

この場合、代償金を受け取ることができます。

 

例えば、家の査定が3000万円で住宅ローンの残債が2000万円なら、1000万円が財産分与の対象です。2名で500万円ずつ分けます。

 

夫が住み続ける場合は、妻に代償金として500万円を渡します。

 

オーバーローンの場合、マイナスの財産分与はしませんので、家を出ていく妻（夫）は引越し先を探すだけでかまいません。

 

デメリットや注意点は次の通りです。

 

妻が連帯保証人の場合、元夫の住宅ローンの支払いが滞ると、妻に請求が来ます。

 

連帯保証人を外れたくても、簡単に外すことができません。

 

別の保証人を立てるなど、代替案を用意して、金融機関に事情を説明・交渉する必要があります。

 

より詳しくは「離婚を機に住宅ローンの連帯保証人を解除したい」をご覧ください。

 

こちらの事例も参考にしてみてください。

 

事例）
離婚に伴い住宅ローンの連帯保証人をやめたいのですが可能ですか？

 

また、離婚によって相手の収入が無くなるため、世帯収入が減ってしまいます。

 

これまで通りの生活というわけにはいきません。

 

住宅ローンの支払いが苦しくなったら、任意売却とリースバックの組み合わせを検討してみてください。

 

事例）
離婚後、妻子が安心して暮らせるように任意売却をしたい

 

【パターン⑥】夫（妻）が住宅ローンを支払って、妻（夫）が住み続ける

後々、トラブルになってしまう可能性が高いため、おすすめではありませんが、夫（妻）名義の家であっても、妻（夫）が住むことはできます。

 

また、妻（夫）が夫（妻）に家賃を支払うというパターンもあります。

 

家に住み続ける人は引越しをしませんので、家を探さなくてすみます。

 

お子さんがいる場合は、新しい保育園や学校などの手続きをしなくてすみます。

 

ただし、次のようなデメリットや注意点があります。

 

夫（妻）が住宅ローンの支払い滞納が続いてしまうと、家が競売にかけられてしまいます。

 

落札されると、家を出ていかなければなりません。

 

また、家が単独名義の場合、1人で売却依頼から売買契約まで、相手の知らないところで手続きを進められます。

 

事前の対処法としては次のような方法があります。

 

このように、相手と家に関する取り決めをしておくようにしておいてください。

 

また、可能なら、立ち退きを迫られても対応できるように、ある程度の備えをしておくようにしてください。

 

 

【パターン⑦】家と住宅ローンの名義を妻に変えて、妻が住み続ける

住宅ローンの審査に通るだけの十分な収入が妻にある場合は、このパターンもできます。

 

自分でローンを支払うため、気付かないうちにローンを滞納して立ち退きを命じられることはありません。

 

ただし、デメリットや注意点があります。

 

住宅ローンの審査を通らなければ名義変更は行えません。

 

そのため、妻にもある程度収入・生活能力があることが前提条件です。

 

「子供が未就学児で時短勤務でしか働けない」といった場合は、この方法は現実的ではありません。

 

詳しくは「離婚を理由に住宅ローンの名義変更はできるのか？」でご確認いただけます。

 

 

離婚時の住宅ローンをどうするかを決める前に確認する5つのこと

ここまでは、離婚した場合の住宅ローンについて、どのような選択肢があるのかをご案内してきました。

 

売却する場合の4パターンと住み続ける場合の3パターンがありました。

 

いずれのパータンを実施するにしても、いろいろとメリット、デメリットがあり、具体的な計算が必要です。

 

そのために必要な情報は5つあります。

 

それぞれご案内していきます。

 

【確認すること①】住宅ローンの名義・債務者

住宅ローンの名義・債務者のパターンは次の3つあります。

 

どういう契約になっているか、住宅ローンの契約書で確認するか、金融機関に問い合わせてみてください。

 

(1)名義・債務者が夫単独

 

名義も債務者も夫の場合、仮に返済が滞っても妻に支払いの義務はありません。

 

ただし、離婚後、妻が家に住み続ける場合は注意が必要です。

 

というのも、夫がローンを返済しなければ家が競売にかけられ、立ち退かなくてはならなくなる可能性があるからです。

 

(2)名義・債務者が夫で連帯保証人が妻

 

夫が住宅ローンを滞納した場合、妻にも支払いの義務が生じます。

 

離婚後、夫が家に住み続ける場合は、別の保証人を立てるなど代替案を用意して、連帯保証人から外れる手続きをしておいてください。

 

詳しくはこちらの「連帯保証人は解除できるのか？」をご覧になってください。

 

(3)夫婦ペアローンを組んでいる場合

 

夫婦ペアローンとは、例えば3,000万円の家を夫が2,000万円、妻が1,000万円とそれぞれ住宅ローン契約を結んで家を購入する仕組みです。

 

持分はローンを組んだ割合によって決まります。共同所有なので売却する際には双方の合意があることが望ましいです。

 

こちらは離婚したとしても各々の名義でローンを契約しているため、残っている分のローンの支払いは本人にあります。

 

また、相手が返済を滞納した場合、もう一方の債務者が連帯保証人としてその残債を支払っていかなければなりません。

 

住み続ける人に名義を移すというのも考えられますが、審査によって返済能力がないと判断された場合はその許可も下りません。

 

共有名義の家の売却については、とても参考になる事例がありますので、そちらをご覧になってみてください。

 

事例）「離婚します。共有名義で購入した家を売却すべきですか？」

「離婚で共有名義の自宅を売却したいが、夫と考え方に相違があります。」

 

 

参考）
不動産の共同名義・共有名義（共有持分）とは？

 

【確認すること②】住宅ローンの残債

現在ローンがいくら残っているのか確認します。

 

ローンを借りている金融機関のサイトや返済予定表、残高証明書に記載されています。

 

残高証明書は年に1回、金融機関から送られますので、確認してみてくださいね。捨ててしまった場合は、金融機関に問い合わせてみてください

 

【確認すること③】不動産の名義

不動産（家）の名義も確認しておいてください。家を売却できるのは名義人のみです。

 

最寄りの法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで確認できます。

 

最寄りの法務局のホームページはこちらで探せます。

 

【確認すること④】不動産の価値

売却を検討していない場合でも、今の家の価値がいくらなのか知っておくことをおすすめします。

 

この場合、1社ではなく、複数の不動産会社に査定しないと損をしてしまいかねません。

 

というのも、会社によっては売却地に数百万円の差が生まれることがあるからです。

 

まずは一括査定サイトなどを利用してみてください。

 

参考）共有名義不動産買取の専門業者

 

【確認すること⑤】住宅ローンが完済できるかどうか

住宅ローンの残債と不動産の価値を確認したら、住宅ローンが完済できるかどうか計算してみてください。

 

家を売却してしまえば、今後は離婚した元夫と関わる機会が減ります。

 

アンダーローン（不動産の売却額　＞　住宅ローンの残債）の場合は、いろいろとスムーズです。

 

オーバーローン（不動産の売却額 ＜　住宅ローンの残債）の場合は、お互いの手持ち金や預貯金を確認し、完済できるようなら完済、できないようなら任意売却を検討してください。

 

任意売却とリースバックを組み合わせることで、今の家に住み続けることができます。

 

滞納し続けると、デメリットが多い競売になってしまいますので、注意が必要です。

 

 

住宅ローンと離婚に関するよくいただくご質問

住宅ローンと離婚に関するよくいただくご質問とその回答を、こちらでご案内しています。

 

住宅ローンと離婚について、よくいただくご質問をまとめました。

 

 

Q.離婚後に住宅ローンを払い続ければ養育費と相殺できる？

双方が話し合い、養育費の代わりに夫が住宅ローンを支払い続け、妻が家に住むということはできます。ただし注意点があります

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.住宅ローンの名義変更は離婚すればできる？

現実的には難しいと思います。

 

というのも、住宅ローンを組むには、家に住宅ローンの名義人が住み続けることと、ローンの返済能力を有するという条件があるからです。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.離婚したら住宅ローンの借り換えはできる？

離婚することと住宅ローンの借り換えをすることは別問題です。

 

夫名義の住宅ローンを完済するために、他の金融機関の住宅ローンに、夫名義で借り換えをすることはできます。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.離婚後の住宅ローンは財産分与の対象になる？

住宅ローンそのものは対象外です。というのも、財産分与とは、夫婦が頑張って築いたプラスの財産を、公平に分配することだからです。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.オーバーローンの状態で離婚した場合、住宅ローンは折半するの？

オーバーローンの状態では、財産分与の対象にはならないので、折半することはありません。夫が住宅ローンを支払っていたら、離婚後も支払い続けることになります。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.住宅ローンを夫が支払い、妻が住んでいますが、夫が再婚したらどうなる？

不動産の名義が夫の場合、妻が住み続けていたとしても、所有権はあなた（夫）にあります。

 

不動産の名義があなたですので、あなたの裁量で家を売却することができます。

 

住宅ローンが残っていなければ、いつでも自由に売却できます。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.住宅ローンを夫が支払い、妻が住んでいますが、妻が再婚したらどうなる？

法律的な取り決めはありません。あなたに不動産の名義があるので、あなたの裁量で売却することができます。

 

この前提で、連絡が取れるかどうか、話し合いがスムーズにできるかどうかで、取れる選択肢は変わってきます。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

Q.離婚調停で住宅ローンはどうなりますか？

こちらのページでご案内しているように、7パターンがあります。

 

知っておいていただきたいのは、住宅ローンは銀行に対して金銭を支払うものなので、相手に強制的に払わせるのは困難だということです。

 

より詳しくはこちらでご確認いただけます。

 

まとめ：離婚した場合の住宅ローンについては7つの選択肢がある

離婚した場合に、住宅ローンをどうするかについては、自宅を売却する場合と住み続ける場合とで、7パターンありました。

 

上記のどれがいいのかを検討するには、5つの確認事項がありましたよね。

 

離婚には労力がかかります。相手と連絡を取るのが厳しいという人は多いです。そういった場合は、任意売却を相談する専門機関に問い合わせてみてください。

 

今、あなたがすべき行動が明確になってきますよ。