競売を取り下げ、回避する方法

このページでは、競売を取り下げて回避する方法について解説します。

通常、住宅ローンの返済が止まってしまい、滞納状態がそのまま6ケ月ほど続いてしまうと、裁判所から「担保不動産競売開始決定」という書類が届きます。これは、「自宅の競売の手続きが始まりました。」という“競売の通知”です。

競売とは、借り入れ先の銀行が、住宅ローンの名義人が毎月の返済ができないのならば、競売によって強制的に売却して回収しようとするものです。

この“競売の通知”が届いてしまったら、もうあとは家を取り上げられるのを待つしかないのでしょうか?

1.競売にかけられるとどうなるのか?

それでは、競売をかけられるとどうなるのか見ていきます。

①不動産会社が訪ねてくる

競売の開始が決定すると、管轄の裁判所で、該当の不動産の地番・土地の面積、建物の構造・床面積などが開示されます。これらの情報があると、物件と所有者を容易に特定することができます。

そのため、その情報を見た不動産会社やブローカーと呼ばれる人たちが「うちで任意売却をさせてください」と訪ねて来るのです。

中には、信頼できる任意売却業者の担当者もいますが、いわゆる悪徳業者が少なくありませんので注意が必要です。そうかといって信頼できるかどうかを見極めるのは簡単ではありませんが、「ホームページがあるかどうか」、「会社の規模はどれくらいか」、「実績はあるか」、「顧問弁護士はいるか」などを判断材料にするのが良いでしょう。

②裁判所の調査官が調査に来る

「担保不動産競売開始決定」が届いてからしばらくすると、「現況調査のための連絡書」という封書が届きます。

この現況調査とは、裁判所が競売を進めるにあたり、該当の家が「どんなところに建っていて、どんな状況なのか」を調べることです。これは裁判所の執行官と不動産鑑定士が、二人一組のペアで行います。具体的には次のようなことをします。

■一戸建の家の場合
①家の前の道路の幅(幅員)は何メートルくらいか確認
②隣の家との境界はどうなっているのか確認
③未登記の建物がないか、車庫はどうなっているの確認
④室内の状態を確認・写真撮影
⑤間取り図を作成

■マンションの場合
①室内の状態を確認・写真撮影
②間取り図を作成

また、個別に具体的なことを質問される場合があります。例えば、「誰が住んでいるのか」「故障している機器はあるか」「修繕したところはあるか」などの質問をされます。

③評価書が完成する

執行官と不動産鑑定士の調査からおよそ1~2ヵ月後に、裁判所に「評価書」が備えられます。これは調査の結果、落札の金額の目安が記載されたものです。また、この評価書には家の状況が事細かに記載されており、室内の写真も掲載されています。

※この段階では、まだ誰でも自由に評価書を閲覧できるわけではありません。本人や利害関係者のみです。

④入札期間・開札期日が通知される

入札期間とは、落札しようとする人が実際に入札できる期間のことです。開札期日とは、落札者が決まる日のことです。

任意売却やリースバックをする場合は、入札開始日の前日までに完了する必要があります。それ以降になると、多くの債権者(借入先の金融機関)が任意売却することを認めなくなります。

⑤評価書がインターネット上に公開される

入札日のおよそ2週間前になると、上記の評価書がインターネット上で公開されます。競売に参加する人はこれを元に落札するかどうか決めます。

⑥売却許可決定・立ち退き

裁判所が、落札者に対して「この人に売却しても良いかどうか」を審査します。この審査をパスすると売却許可決定がなされ、いよいよ立ち退きをしなければなりません。

2.競売を取り下げ、回避するには?

競売を取り下げて回避するには、次の2つの方法しかありません。

①住宅ローンの残債(住宅ローンの残りすべて)を一括で返済

②任意売却(リースバック)

①の“住宅ローンの残債を一括で返済”は、現実的には非常に困難です。そもそも一括で返済できるのであれば、競売になっていないでしょう。

そのため、多くの人が②の“任意売却”を選択します。

ほとんどの金融機関が任意売却を肯定的に認めていますが、その期限を“入札開始日の前日まで”としています。

この入札日は、競売の開始が決定してからおよそ3~4ヵ月後になります。3~4ヵ月と聞くと、比較的余裕があるように感じますが、実際には任意売却が完了するまでには下記のような手順が必要になります。

①購入希望者を募集

②購入希望者からの申し込み

③購入希望者が住宅ローンを組むための銀行の審査

④不動産売買契約

⑤決済日程の調整

⑥決済(=任意売却が完了)

というふうに、任意売却の手続きは多岐にわたります。

特に住宅ローンを組むための審査には1ヵ月近くかかることもありますので、結果的に時間的な余裕はあまりありません。

やはり、任意売却を成功させるためには、“任意売却の相談は早ければ早いほど良い”のです。特にリースバックで住み続けることをご希望の場合は、投資家の選定等の行程もありますので、早めのご相談をおすすめします。

3.任意売却の障害となる差し押さえを解除するには?

実際に当協会にご相談に来る方の多くが、固定資産税等の滞納による“不動産の差し押さえ”がされています。

住宅ローンの返済が困難であれば、多くの人が固定資産税の支払いもできておらず、役所から差し押さえがされているケースがほとんどです。また、金融機関から競売が申し立てられると、それをきっかけに差し押さえをする役所もあります。

差し押さえは、通常の売却、任意売却に関わらず、売却するためには解除する必要があります。そのため、当協会では私たち専門相談員が役所の担当者と話し合いをします。

通常、任意売却をする場合、債権者(借入先の金融機関や保証会社)は、役所からの差し押さえを解除するための費用を一定額、売却金額の中から支払うことを認めています。そこで私たち専門相談員は、役所、債権者の両者の折り合いがつくように金額を話し合い・調整します。

ただし、折り合いをつけて無事に任意売却が完了したとしても、必ず税金の滞納額すべてを清算できるとは限りません。あくまで任意売却するために解除してもらうのです。

支払い切れなかった残額については、役所と相談のうえ、みなさん分納することを認めてもらっています。

税金は、たとえ自己破産をしたからといってチャラになることはありません。支払い切れるようしっかりとした分納計画を立てて、再スタートを切りましょう。

4.差し押さえを解除するためにも任意売却の相談はお早めに

多くの役所は、きっちりと話し合いをすれば任意売却に理解を示してくれます。

なぜなら、任意売却をした場合、債権者(借入先の金融機関や保証会社)が売却代金から一定額を税金納付に充てることを認めてくれるからです。役所としても一定額を回収するために、差し押さえを解除して任意売却を認めるほうが得策なのは明らかなのです。

差し押さえの解除を認めないために任意売却ができず競売になってしまうと、住宅ローンの債権者のほうが回収を優先されるため、役所はまったく回収できないことがほとんどです。

つまり任意売却は、債務者・債権者・役所にとって、より良い解決方法なのです。まさに「三方よし」と言えます。

そのためにも、“時間切れ”にならないよう任意売却のご相談はお早めにしてください。

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