「競売」は「きょうばい」もしくは「けいばい」と読みます。どちらも間違った読み方ではなく、場面に応じて使い分けがされています。

 

「きょうばい」は、一般用語（日常会話や放送用語）として使用されます。例えば、TVでは「きょうばい」という言い方をします。

 

一方の「けいばい」は、裁判所が行う不動産競売などの場面で読まれ、法律用語として使用されます。

 

例えば、TVで任意売却の取材を受ける場合は「きょうばい」を使いますが、不動産会社や任意売却の協会や会社、弁護士などの法律家とのやり取りでは「けいばい」を使う、ということです。

 

・・・競売の読み方については以上ですが、このページでは競売のメリットやデメリット、その流れ、その他の不動産の売却方法との違いについても合わせてご案内していきます。

 

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• この記事は私が監修しています
  安田 裕次
  全日本任意売却支援協会　
  代表理事

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そもそも競売って何？メリット、デメリットを解説！

「競売」とは、不動産の売却方法の1つです。裁判所の権力によって不動産が強制的に売却されることを指します。

 

競売が行われるケースで多いのが、住宅ローンを滞納し続けたときです。

 

なぜ競売が行われるかといいますと、住宅ローンを貸していた会社が、滞納されていた住宅ローンを回収するためです。

 

家を購入するとき、多くの方が銀行などの金融機関で住宅ローンを組みますよね。

 

その際、金融機関は購入した不動産に「抵当権」を設定します。

 

そうすることで、金融機関は住宅ローンが返済されなくなった際、抵当権をもとに裁判所へ競売を申し立てることができるのです。

 

競売により不動産を売却し、その売却額を住宅ローン会社が残額に充てます。

 

参考）競売とは

 

競売のメリット

 

競売にはネガティブなイメージがありますが、このように3つのメリットがあります。

 

自分で売却する場合は、売却のために不動産会社を利用したり、買い手と交渉したりする必要があります。

 

ですが、競売は強制的に売却されるため、することは特にありません。

 

売れたらその分、自動的に住宅ローンの残債が減ります。それから、特に期限がありません。

 

ですので、都心や駅近といった条件の良い不動産には多くの入札が入りますが、そうではない場合は入札が入らず、落札までに時間がかかります。

 

競売のデメリット

競売の場合、買受人にとっては購入するリスクが大きいため、売却価格は相場より2～4割ほど低い価格になります。

 

売れれば住宅ローンの残債は減りますが、本来減る額よりも少ないです。

 

また、住宅ローンの返済に充てられるため、お金は一切受け取れません。

 

それから、裁判所に強制執行の権限がありますので、落札者が引渡命令が申し立てると、強制的に退去しなければいけなくなります。

 

しかも、それがいつになるか分からないというのは不安ですよね。

 

競売のデメリットについて、より詳しくはこちらの「競売のデメリット」に記載していますので、確認してみてください。

 

競売を回避して少しでも有利に売却をするには？

競売はメリットよりもデメリットの方が大きいということは頭に入れておいてください。

 

その上で、この競売を回避する方法として任意売却という方法があります。

 

この方法だと、市場価格に近い金額で売却できますし、今後の計画を立てやすいため、多くの人が選択します。

 

任意売却をするには、住宅ローンを滞納してから、できるだけ早い段階で債権者（住宅ローンの借入先の金融機関）と話し合いをする必要があります。

 

ここで債権者の同意を得られれば、実施することができます。

 

ただし、専門性が高い手続きが必要ですし、債権者との交渉も必要ですので、専門機関に依頼することをおすすめします。

 

競売の流れは？立ち退きまでに起こる様々なこととは？

住宅ローンを3回ほど滞納すると、ローン会社から「支払ってね」という督促状が届きます。

 

それでも支払えないでいると、「残りを一括で支払ってね」という一括弁済の請求があります。

 

もちろん一括で返すことはできませんよね。すると、債権者が変わって他の会社（保証会社）が代わりに支払います。

 

この後、競売という法的手続きがスタートします。

 

まずは裁判所の執行官と不動産鑑定士がやってきて、現況調査をし、不動産の評価書が作成されます。

 

その後、入札が始まり、落札されるとその売却額は住宅ローンの残債にあてられます。

 

この後は、強制的に退去する必要があります。

 

参考）競売の流れ

 

競売と公売の違いは？任意売却との違いも解説

 

■ 競売と公売の違い一覧表

比較項目	競売	公売
理由	住宅ローンの滞納によるもの	国税などの滞納によるもの
該当する法律	民事執行法	国税徴収法
債権者	民間（金融機関など）	官公庁
入札が行われる場所	裁判所	税務署や地方自治体
任意売却までの期間	公告から5～6ヶ月	公告から1ヶ月
強制執行の制度	あり 占有者が退去に応じない場合、強制執行の手続きが可能	なし 占有者が退去に応じない場合、自ら直接占有者と話し合う必要がある。 それでも解決しない場合は、裁判を行い、民事訴訟の判決によって強制執行の手続きを行う。

税金の滞納をすると、国によって公売が行われます。競売と公売の違いは上記の表の通りです。

 

参考）任意売却ブログ

 

債権者が、民間の金融機関なのか、国なのかの違いがあります。どちらも市場価格よりもかなり安い金額となってしまいます。

 

ですので、公売や競売になった場合は、任意売却をおすすめします。

 

競売・公売と任意売却の違いはこちらの表の通りです。

 

■ 競売・公売と任意売却の違い

比較項目	競売・公売	任意売却
売却額	市場価格の6～７割	市場価格に近い
立退き	強制退去	話し合いが可能
引っ越し費用	なし	あり（ねん出できる）
住み続ける	不可（退去必須）	可能（リースバック）
プライバシー	守られない	守られる

任意売却では、市場価格に近い金額で売却できますし、退去は強制的ではありません。

 

それに、購入者とある程度の話し合いをする余地はあります。

 

また、リースバックという方法を使えば、家賃を支払うことで、その家に住み続けることができます。

 

住宅ローンや税金を滞納して、競売・公売をするよりも、任意売却を行うことができるなら、任意売却を選択してください。

 

 

 

なお、通常売却と任意売却の違いはこちらのとおりです。

 

■通常売却と任意売却の違い

比較項目	通常売却	任意売却
売却する理由	住み替えなど、所有者の意思により売却	住宅ローンを滞納し、今後も返済の見通しが立たないため、債権者と相談の上、売却
売却に必要な条件	所有者の意思があれば売却が可能 （但し、住宅ローンが完済、もしくは住宅ローンの残額を売却金額や自己資金で完済できる場合に限る）	①住宅ローンを滞納し、今後の返済も難しい状況である ②債権者（住宅ローンの借入先）の同意
売却の期間	所有者が決められる	落札されるまで（タイミングによる）
売却金額について	所有者が決められる（最終的には市場の需要との兼ね合いで決まる）	債権者との話し合いで売却金額が決まる

通常の売却と任意売却

住宅ローンを完済していたり、住宅ローンの残りが売却額より多いアンダーローンの場合、通常売却ができます。

 

その場合は通常売却を進めてください。

 

こちらの「任意売却」と「通常売却」の違いもご覧になってみてくださいね。