任意売却を成功させるポイント

鍵を握るのは債権者（借入先の金融機関）

～任意売却は金融機関が推奨する方法～

任意売却とは、住宅ローンを全額返済できない場合でも、債権者（借入先の金融機関）に抵当権を抹消してもらう売却のことを指します。

そのため、借入先の金融機関が「任意売却を認めません」となると、そもそも任意売却は成立しません。

ただし実際には、ほとんどのケースで金融機関は任意売却を推奨しています。その理由としては、やはり顧客（所有者）の意向を最大限汲み取ろうとするところにあります。

日本でもっとも多くの住宅ローンを取り扱っている住宅金融支援機構は、ホームページで住宅ローンが払えなくなった場合に任意売却を勧めています。また、住宅金融支援機構と同様に、各銀行も大抵の場合は任意売却に応じてくれます。

任意売却の価格は借入先の金融機関の査定金額による

それでは、任意売却をすることを認めてもらったあと、その売買価格は誰が決めるのでしょうか？

答えは、債権者（借入先の金融機関）です。

任意売却をするということは、例えば、住宅ローンの残額が3,000万円あった場合には、金融機関は3,000万円の住宅ローンを返済してもらう権利を有していながら、それよりも少ない金額で抵当権をはずそうと協力してくれることです。

そのため、金融機関は、自ら対象となる不動産を査定して、「〇〇〇万円以上で売却してください」と金額を提示するのです。

具体的には、
・住宅ローンの残額　3,000万円
・市場価格　2,500万円
・金融機関の査定価格　2,700万円
の場合、金融機関から「2,700万円で任意売却してください」と言われ、その金額での販売となります。

2,700万円で売却を開始しても、もし購入希望者が現れず時間だけが経過してしまった場合は、残念ながらそのまま競売となってしまいます。

「競売ならもっと安くなるのではないか？」
「それならはじめから市場価格の2,500万円で売却すればいいのに？」

と思われますが、債権者は競売で仮に2,000万円の落札価格であっても、競売は裁判所という中立的な機関を介した売却になりますので、金融機関としても「競売でのこの金額になってしまったので仕方が無い」と判断をするようです。

早期のご相談

任意売却は行える期限が決まっています。多くの金融機関は「競売の入札が始まるまで」としています。ですから、任意売却のスタートとなる「ご相談」が早ければ早いほど、時間を確保することができます。

任意売却を進めるためには、関係各所との調整が欠かせません。そのため、調整に時間を要する場合や、お家の売却が難航しそうなケースなどは、早期に任意売却の活動をスタートすることで可能性の幅が広がります。

下記のようなケースは特に早期にご相談ください。

・関係者（連帯保証人、元配偶者等）と連絡がとれない
・税金の滞納による差し押さえがある
・家が不便なところにあるなど、条件が良くない
・リースバックで住み続けたい
・相続した家

信頼できる業者を選ぶ

～任意売却は専門的な不動産売買の方法です～

任意売却というのは、通常の不動産の売買と異なり、専門的な不動産取引となります。経験と実績、更には任意売却の知識と迅速な行動力などが求められます。

ちなみに、大手と呼ばれる不動産会社は、任意売却を取り扱いません。なぜなら、任意売却は、債権者（借入先の金融機関）、役所との交渉、利害関係人の調整など、通常の不動産売却と比べると業務が多過ぎるためです。

また、多くの街の不動産会社も任意売却を取り扱っていません。その理由は、「任意売却をやったことがないから」です。任意売却はとにかく専門知識と経験が求められるのです。

そのため、任意売却を成功させるためには、信頼できる任意売却業者を選ぶことが不可欠なのです。

※詳しくは「任意売却の専門家を見つける５つのポイント」をご覧下さい

２社以上に相談しましょう

任意売却を希望する人は多くいますが、誰もが初めての経験です。だから、何をどうしていいかわかりません。また、周りに相談する人もいないのがほとんどです。

大抵の方は、ひとりで悩み、苦しんでいらっしゃいます。だからと言って、たまたまインターネットで見た任意売却業者に相談して任意売却を進めるのは危険です。

先にも述べましたが、任意売却は特殊な不動産取引で、その業者の経験や実績、知識が問われます。

「1社だけの話を鵜呑みにして、競売になってしまった・・・」というケースがたくさんあります。まったく任意売却のことを知らなくても、2社以上の話を聞けば、ある程度は理解できますし、2社以上の話を聞くことで任意売却業者の比較ができます。

また、「近所の不動産屋さんに相談に行ってそのまま頼んだものの、その後は音沙汰がない」、「弁護士に相談していたが、任意売却については一言も説明されず、自己破産しかないと言われた」というケースが残念ながら少なくありません。

全日本任意売却支援協会では、2社以上の任意売却業者から話を聞くことを推奨しています。

夫婦（家族）の力を合わせる

全日本任意売却支援協会では、延べ1万件以上のご夫婦から、任意売却のご相談をいただきました。しかし、そのうち約95％が夫婦関係が良いとは言えない状況でした。

既に離婚されているケースや、すでに別居（家庭内別居）している、または、任意売却が終われば離婚する予定になっている場合がほとんどです。

さて、任意売却を進めるにあたっては、ご夫婦の協力が必要です。

なぜなら、”離婚をしてもどちらかがその家に住んでいる”、または、”離婚したが妻が連帯保証人（連帯債務者）になっている”という場合があるので、任意売却に際しての同意の署名が必要になるためです。

「あの夫（妻）には絶対に協力したくない」などという方もいましたが、夫婦（家族）が同じ方向を向かないと、任意売却の話が前に進まないこともあるのです。

※詳しくは「離婚と住宅ローン問題」をご覧下さい。