任意売却物件とは？メリット・デメリットと探し方など徹底解説！

任意売却物件の4つのメリット

相場価格より安く購入できる

任意売却物件を購入する大きなメリットは、一般的な物件より安く購入できることです。

売主は競売にかけられるのを避けたいので、価格が一般的な相場より安くなっているケースが多いです。

購入物件の内見が可能である

物件の詳細な情報は、不動産会社が公開をしています。

内見が可能なため、購入前に物件の詳細をチェックできます。

引き渡し時期を計画的に進めやすい

不動産会社・金融機関・売主に打ち合わせをし、売り出しの時期を確認できるため引き渡し時期や引っ越しの時期などの調整が取れることもメリットです。

不動産投資に適している

任意売却物件で築年数の浅い掘り出し物件を手に入れれば、投資がしやすいのもメリットです。

また、「本当は家から退去したくない」と考えている元の持ち主に物件を貸出しする「リースバック」もおすすめです。

何故なら任意売却物件のため、物件は安く購入ができます。

そして家賃は、買い取りした金額の8％～10％前後で相場より高く設定できることが多いため、利回りの良い投資と言えます。

入居者の獲得に労力が必要ないのもメリットです。

不動産会社が購入する場合、仲介をすることで集客効果もあるため、リースバックの取り扱いは徐々に増加しています。

任意売却物件の6つのデメリット

一般的な物件より契約手続きに時間がかかる

一般的な物件に比べて、任意売却物件は契約に時間がかかります

任意売却物件は、売主の住宅ローンを完済するのが目的です。

>そのため、債権者・金融機関の承諾が必要なため、契約に時間がかかります。

・参照　任意売却物件は契約に時間がかかる

購入価格の値下げ交渉が難しい

デメリットの①で述べたように、任意売却物件は売主の住宅ローンの完済が目的となるため、金融機関の承諾も必要であり、購入価格の値下げ交渉は難しいです。

契約不適合責任が免責されている可能性が高い

「契約不適合責任」とは物件に欠陥や瑕疵があった場合、売主が修繕に対して責任を負わなくてはいけないという「責任」を指します。

任意売却物件の売主は経済的余裕がなく、契約不適合責任が免責されていることも多いです。

物件に欠陥や瑕疵があった場合、買主の負担となるので出費が増えてしまいます。

契約中に「白紙解除」や「競売にかけられること」もある

任意売却物件の売買契約には一般的には「白紙解除」できるように特約が付いています。

任意売却物件は抵当権の抹消が条件となることが多いですが、債権者（金融機関）が抵当権抹消に承諾しなければ、物件の売買契約は成立しません。

売主は経済的に余裕がないため、契約が成立しなかった場合の違約金を請求されても支払いが難しいです。

そのため、任意売却物件の契約が成立しなかった場合は、契約を白紙解除できるよう特約が付くことが一般的です。

また、任意売却物件の売買が可能な期間は競売の開札前までとなります。

売主が半年間住宅ローンを滞納すると、期限の利益を損失し代位弁済されます。

期限の利益の損失から半年～１年程で競売開札の期日となります。

しかし任意売却物件の売却を申し出ることにより、債権者（金融機関）に競売の申し立てを2か月～半年猶予してもらえる場合もあります。

競売開札前までに、任意売却物件の売買契約が成立しなければ、競売へと移行されます。

契約中の白紙解除や競売のリスクがあることもデメリットのひとつです。

残置物の撤去は買主の負担になる

任意売却物件に売主の物が残されていた場合、撤去費用は買主の負担となることが多いです。

残置物の撤去をする際は、トラブルを防ぐためにもこと前に売主と確認をした方が良いです。

任意売却物件は公簿売買が原則

「公簿売買」は登記簿謄本の記載こと項を基準として契約します。

「実測売買」は実際に土地の面積を測ったものを基準として契約します。

任意売却物件は「公簿売買」になるため、登記簿謄本に書いてある土地の面積と実際の土地の面積に差があるトラブルも多いです。

「購入した土地の実測の面積が、登記簿に記載の土地の面積より狭い」ということも起こり得るので注意が必要です。

任意売却物件の探し方

任意売却物件専用のサイトなどで、探す方法が一般的です。

しかし詐欺や利益優先の業者もあるため、良い業者かどうかしっかり確認をして探す必要があります。

国土交通省のサイトで、宅地建物取引業者を確認することができます。

また、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」を利用して過去の行政処分の情報を調べることもできます。

過去にトラブルを起こしていないか調べておくと安心です。

不動産流通業界には「公益社団法人　全国宅地取引業協会連合会」「公益社団法人　全日本不動産協会」「一般社団法人　不動産流通経営協会」「一般社団法人　全国住宅産業協会」の４つの業界団体が存在します。

団体に所属する業者の指導や教育、消費者の相談を実施しています。

不動産会社が業界団体に加盟しているかどうかも念のため確認するのも良いでしょう。

直接、不動産会社を訪問して任意売却物件について情報を得るのも良い方法です。

任意売却物件を探す場合は一社ではなく、何社か複数の業者を通してリサーチするのが良いでしょう。

また、後々トラブルになった場合を踏まえて、こと前に弁護士や司法書士に相談するのも一つの方法です。

専門外の場合も多いため、任意売却に詳しい弁護士や司法書士を調べて相談することが必要です。

デメリットでも述べたように、任意売却物件は契約不適合責任が免責されていることが多いため、不動産会社を通して物件をしっかり内見することも大切です。

>欠陥があった場合は、修繕費用は買主の負担となることが多いので細かい点までしっかりとチェックすることが重要です。

任意売却物件の購入方法

任意売却物件は、売主が競売の取り下げをしていない場合もあるため、こと前に詳細を確認する必要があります。

取り下げが必要な際は専門家に相談をして交渉した方が良いでしょう。

また、契約時の手付金は売主に直接渡すのではなく、不動産会社を通した方が良いです。

経済的に余裕のない売主が持ち逃げしてしまう可能性があります。

上記のことに注意すれば、一般的な物件と手続きの方法は変わりません。

任意売却物件のＱ＆Ａ

Ｑ.任意売却物件は値引きできる？

デメリットでも述べましたが、任意売却物件は売主の住宅ローンの完済が目標の売却物件のため、債権者（金融機関）の承諾が必要になり値引き交渉は大変難しいです。

任意売却物件は期限がきても売れなければ、強制的に競売にかけられます。

競売にかけられると、任意売却より安い購入価格で売却することになります。

債権者（金融機関）も債務の回収のため、競売は避けたいところです。

強制競売までの期間が短い物件などは、値下げ交渉に応じてもらえるかもしれません。

Ｑ.任意売却と競売の違いは？

任意売却は売主の住宅ローンの返済が困難な際に、債権者（金融機関）の承諾を得て、売却される物件です。

物件の内見も可能であり、買主は住宅ローンを組むことも可能です。

競売は、売主の住宅ローンの返済が困難な際に、債権者（金融機関）が、債券回収のために裁判所に申し立てをして売却する方法です。

物件の詳細については「物件証明書」「評価書」「現状調査報告書」の３点で確認となり、物件の内見はできません。

より詳しくは「競売の違いを比較」でご確認ください。