任意売却～ゴミ屋敷の弱点はメリット～

こんにちは、全日本任意売却支援協会の専門相談員の松山です。

実は、任意売却をするうえでゴミ屋敷は決して不利になりません。それどころか、普通に売る場合なら弱点となる点が、任意売却ならメリットになる場合が多いのです。

ご相談いただいた際に『ゴミ屋敷だから、どうせ売れないでしょ？』と半ばあきらめている方もいらっしゃいます。

というのも、一般的な不動産会社に売却をお願いしても敬遠されるケースが多いためでょう。

敬遠される理由は、不動産会社の営業マンは売り方があまり分からないからです。そのため先入観で『売れない』と判断されるのです。

一方、任意売却においては、ゴミ屋敷は多くの場合でメリットなります。ご自身の自宅がゴミ屋敷となっている場合、あるいは、ご両親の家がゴミ屋敷になっている場合等、いずれの場合でも同じです。

なぜなら次の３つの点で有利になるからです。

１．債権者（銀行）との折り合いがつきやすい

任意売却において、その売却金額は債権者（住宅ローンの借り入れ先の銀行）が決定し、この売却金額のことを“応諾価格”と言います。なぜなら抵当権（担保）を外すか否かは債権者が判断して決めるためです。

ゴミ屋敷は、この応諾価格が比較的低めになる傾向があります。というのも、現実的には、一般の人が内覧した後に相場価格で買うことは期待できないためです。その結果、低めに設定される傾向があるのです。

２．成立するまでの期間が短い

ゴミ屋敷は、やはり一般の人が買うことは厳しいのが現実です。

では、誰が買うのか？専門の不動産会社です。専門の不動産会社は内覧した際、ゴミに惑わされるのではなく建物そのものをしっかりと確認します。

クロス（壁紙）が汚れていても張り替えれば良いですし、畳や床に傷みがあれば変えれば良いだけなのです。

そして、専門業者が購入する場合は、一般の人が購入する際に必要な住宅ローンの審査等が必要ないため、内覧から任意売却の成立までの期間が早まります。

「早く解決したい」という人にはメリットとなります。

３．住み続けられる（リースバック）可能性がある

債権者が設定する応諾価格が低いということは、投資家にとっては「安く買える」ということになります。そして「安く買える」ということは「家賃が安くなる」ということです。

つまり、リースバックで住み続けることを希望される場合は、願ったり叶ったりなのです。

以上３つの点から、任意売却においてはゴミ屋敷は有利になるのです。

「ゴミ屋敷だから売れない」とあきらめるのではなく、「ゴミ屋敷だからこそ任意売却で解決」と考えていただきたいです。

ただし、あえてゴミ屋敷にはしないように注意してください。結果として有利になる場合があるということであり、自己判断はしないようにしてください。

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