税金滞納→競売→任意売却?大家さんが気をつけること

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの松山です。

 

東京は今日で8日連続猛暑日(観測史上初)となったそうです。

さすがに、ちょっとうんざりしますね。

 

この中で熱闘を繰り広げる甲子園球児たちが

かわいそうに思えてきます。

 

先日大手サブリース(家賃保証)会社が管理をしている収益マンション

をご所有の方から、とある相談を受けました。

 

「税金の差押を理由にサブリース会社が

空室の入居募集をしてくれない!」と。

 

お怒りはごもっとも。

しかしサブリース会社からすれば

募集をかけたくてもかけられないんです。

 

なぜか?

これは「賃借人」と「競売で落札した人」との関係に起因します。

 

ほんどのオーナーは銀行からの借入れで

収益マンションを運営しています。

 

借入時期は購入時・建築時などがもっとも多いでしょう。

※以後借入時期のことを「抵当権設定時」としますね。

 

抵当権設定時よりも前に契約を締結している「賃借人」の方は、

「競売で落札した人」が出ていって欲しいと思っても

「住み続ける」権利はあります。

 

しかし、それよりも後の「賃借人」の方は

出ていかざるをえないんです。

 

みなさんの心の声が聞こえてきます。

 

「いやいやちょっと待って。購入時や建築時に

抵当権設定されているならほとんどの賃借人は

競売落札されたら出ていかなきゃいけないじゃないか。」と。

 

おっしゃる通りです。

けれども、そうなるとどの物件も賃借人の募集が

かけられないということになりますが、

それは非現実的ですよね。

 

それなら競売になりそうなものに

ついてのみ募集をやめようとなります。

 

みなさんも住宅ローンなどを組んだことがあると思いますが、

約束通りしっかり返済していると銀行は競売を

かけることができませんが、なにかあると銀行は

いつでも競売をかけることが出来るような契約を締結しています。

 

そのひとつに「差押がされた時」です。

 

差押が入っている物件は、

競売になるかならないかは銀行の意向次第。

 

そんな状態で募集をかけたらなんかあった時、

サブリース会社の責任になり兼ねませんよね。

(もちろん募集するかしないかは各管理会社の

判断ですので一概には言えません。)

 

残念ながらそういった理由なのです。

 

そうなると当然ながら「募集がかけられない」

→「賃料が入らない」→「返済が滞る」の負のスパイラルです。

 

みなさんはその可能性はありませんか?

 

税金は督促が厳しくないため、ついつい支払いを後回しにしがちです。

 

しかし、放置しておくとこれまで述べたようなことになり、

最悪は競売になってしまうのです。

 

競売を避け任意売却で解決できる道もありますので、

早めの対応を心がけてくださいね。

 

終わり

 

投資収益物件の任意売却

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