リースバックの家賃設定。投資家の目線で考えてみると！
みなさん、こんにちは。
全日本任意売却支援協会の松山です。
本日はリースバックについてです。
ご存知の方も多いかと思いますが、
「リースバック」とは一旦ご自宅を投資家に売却し、
投資家（貸主）とお客様（借主）との間で賃貸借契約を締結し
住み続けるという手法です。
近年は「リースバック」という言葉がかなり世間に認知されているため、
ご相談の段階で「リースバックできますか？」とご質問いただくことが多いです。
みなさん、しっかりとお調べされているなぁと感心しております。
それでは今回は一度投資家さんの目線で考えてみましょう。
みなさんは以下の条件の場合A,Bどちらを購入したいですか。
不動産の相場 2000万円 利回り8％
A 購入価格1000万円 利回り8％ 月額賃料 約67,000円
B 購入価格1800万円 利回り8％ 月額賃料 約120,000円
（※購入価格＝投資家の方の購入金額=ご相談者の売却価格）
ほとんどの方の場合Aを選ばれると思います。
相場との乖離があるため、リスクは少ないですよね。
リスクが少ないということは金融機関からの借入もしやすくなります。
つまりこういう公式が当てはまります！
| 売却金額が上がると、投資家のリスクが高まるため求める利回りも高くなる（≒賃料が高くなる）。 |
私も何十件とリースバックのお手伝いをしておりますが
お客様の相談パターンは大きくわけて3パターンに集約されます。
1、買戻しをしたい
2、高い金額で売却しつつ住み続けたい
3、手元に現金が欲しい
それぞれの特徴についてご説明します。
1、買戻しをしたい
競売もしくは差押されている方がほとんどですなのですが、
限られた時間の中で競売を回避し、かつ数年後に確実に買戻しをしたい
というご希望をもっていらっしゃいます。
よって買戻し金額のことも踏まえ、なるべく金額を抑えて投資家に売却されます。
2、高い金額で売却しつつ住み続けたい
ご高齢の方に多いです。ご自宅を売却して現金化したい。
ただし長年住み続けたご自宅から引っ越しをするのは避けたい。
将来の買戻しは不要。安い賃料を選ぶか、高い売却金額を望むか悩まれます。
3、手元に現金が欲しい
ご自宅を相続で取得、ただし収入が少ないケースが多い。
住宅ローンが残っていないため、売却金額のほとんどを手元に残すことができる。
将来の買戻しについては流動的。無理なら引っ越す程度。
よって手元に現金を残すことを希望されている。
どのパターンでも対応は可能ですが、
高い売却金額と安い賃料、これは相反する関係になります。
よって私達も投資家さんから最大限の条件を引き出しますが、
皆様にはどれを優先すべきなのか、じっくりと考えていただく必要があります。
難しいご決断です。
もちろんわがままは言っていただいても構いません（笑）
ただし投資家さんから条件が出てくれば必ず考えるべき時が来ます。
そこから一緒に考えていきましょう。
おわり
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