任意売却とは

任意売却の相談員・松山です。

今回は「任意売却とは」というテーマについて、わかりやすく解説します。

実際、「任意売却とは、どういうことですか？」というご相談を毎日のようにいただきます。

もちろん、ほとんどの人にとって、任意売却をするのは初めての経験ですから、「任意売却なんて、よくわからない・・・」というのは当然ですね。

一言で表すと、

任意売却とは、金融機関の同意を得て家を売却することです。

そして、任意売却をするためには、主に下記２点が条件となります。

①住宅ローンを滞納している

かつ、

②家の価値より住宅ローンの残債務のほうが高い

では、具体的に説明します。

住宅ローンの残りが2,000万円のマイホームに住んでいるとします。毎月の住宅ローンの返済が苦しいので売ろうとした場合、売ることはできるのでしょうか？

もちろん自由に売却することは可能です。通常の売却では、住宅ローンを組んでいる金融機関から同意を得る必要もありません。

ただ、金融機関からは決済日の確認がされます。

決済日とは、売主から買主にお金が支払われる日のことです。それはつまり、金融機関に住宅ローンの残りをすべて返済して抵当権（担保）を抹消する日です。

住宅ローンの残りをすべて返済できなければどうなるか？

金融機関は抵当権の抹消に応じなくなり、売買は中止されます。

一方、任意売却の場合は、あらかじめ「住宅ローンをすべて返済することはできないが、抵当権の抹消に応じてください」という同意を得ます。

先の例では、住宅ローンの残りは2,000万円です。しかし、実際に売れる金額が1,500万円だとすると、500万円の差額があります。

2,000万円－1,500万円＝500万円（＝差額）

つまり、「500万円足らないけど抹消してください。」「わかりました。」という話し合いをするのです。

ただし、金融機関も簡単には同意しません。

通常は、「全額返済できないのであれば、今まで通り毎月返済してください」と言われるでしょう。

しかし、すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合は話が変わります。なぜなら、住宅ローンを滞納している状態が続くと、競売になってしまうからです。

そのため、「500万円足らないけど抹消してください。」「わかりました。」という話し合いを進めて、任意売却をすることが可能になってきます。

つまり、

①住宅ローンを滞納している

かつ、

②家の価値より住宅ローンの残債務のほうが高い

という条件を満たしたということですね。

このように、金融機関と話し合いをしながら任意売却をして競売を避けるのです。

以上、「任意売却とは」について解説しました。

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