１棟収益の任意売却～その2～
こんにちは、任意売却コンサルタントの浜崎です。
今日は、昨日の続きになります。
前回は、埼玉県にお住いの塚田さん（仮名）が退職まで
残り2か月を残してマンション2棟と借金3億を抱える
ことになったところまでお話ししました。
塚田さんが最初に購入した1棟の収益で2棟目の補てんを
すれば良いのではと思い方もいらっしゃるかもしれませんが、
塚田さんはまだ、自宅の住宅ローンもまだ500万円ぐらい
残っており、あと２年半はその1棟目の収益をローンの支払いに
回さないとならない状況でした。
当然ローンは支払えても、無職になってしまうと生活費が無く、
生活が立ち行かなくなってしまいます。
塚田さんは家族で話し合った結果、2棟目の空室が増えないうちに、
出来るだけ高い値段で売却して、リスクを減らそうという結論に
達しました。
ただ、普通に全額返済できる金額で売却できるかというと、2棟目は
諸条件が悪く、大手不動産屋に依頼しても買い手が見つかりませんでした。
困り果てた塚田さんは、インターネットでいろいろと検索し、
収益物件の任意売却にも実績がある当協会にご相談に来られたのでした。
ご相談に来られた時、塚田さんは家族に対して
申し訳ないという気持ちと、間もなく無職になり、ローンを滞納して
競売ですべてを失うかもしれないという恐怖に怯えていました。
特に、1棟目は奥様と娘さんが連帯保証人になっていたので、
自分のせいでそちらの債務まで残ってしまったらどうしようと、
不安をずっと口にしておられました。
今回のポイントはとにかく高く買っていただける買主を探すことと、
最悪残債務が発生する場合は自己資金で補てんできれば補てんし、
ダメなら任意売却を行うということでした。
通常、任意売却では残債務の補てんを自力で出来ない場合がほとんどです。
他に不動産を持っている場合は、そちらも売却して現金を用意するしかないのです。
しかし、塚田さんは1棟目を売却する時は、そちらも残債務が発生するので、
それも出来ず、最後は自宅も売却しなければならないという差し迫った状況でした。
塚田さんは何としても自宅を守りたいのと、1棟目を失いたくない
という希望がありました。
自宅を失うと、無職で家を借りることが出来なくなるし、
1棟目を売却しなければならないとなると、無職の上に
唯一の収入が途絶えてしまい、さらに残債務が発生した時に
奥様と娘さんに多大な迷惑をかけてしまうからです。
唯一の救いは、塚田さんが外資系の会社を退職する際に、
退職金が出る事でした。
これを使えば、ある程度残債務を補てんできるので、2棟目の
売却がスムーズに進む可能性があります。
直ぐに出来るだけ高く購入してくれる方を探し始めました。
ところが、駅からの距離があり満室でないので、なかなか
融資が伸びず、購入希望者は見つかっても、塚田さんの
希望金額には届きません。
今回の希望は1億4500万円でしたが、1億3000万円の
買主までは何とか見つかりました。
相場が１億2000～3000万円ぐらいなので、1億3000万円でも
十分に良い買主ですが、塚田さんは将来への不安と退職金がなくなる
恐怖から、1億3000万円の買主をお断りしました。
その後、他の買主を探し続け、2か月ほど経過した頃、ようやく
1億4000万円の買主が見つかりました。
今回は破格の条件で、塚田さんもこれ以上は無いということを
理解してくれました。
その後、すぐに契約条件を詰めて、無事に契約を終えることが出来ました。
契約から2か月後、無事に決済を終え、塚田さんは2棟目を
全額返済で売却出来ました。
残債務が多少あるので、退職金を一部補てんに使いましたが、
これ以上の条件が無いぐらい良い条件での売却に塚田さんも
たいへん満足されていました。
自宅も守ることが出来き、1棟目も守ることが出来ました。
そしてさらに良いことが続きます。
何とこの決済日の前日、塚田さんは53才というハンデも乗り越えて、
無事再就職試験に合格したのです。
これで家族を守っていけると、塚田さんは本当にうれしそうでした。
奥さんと娘さんも大変喜んだそうです。
今回は良い方向にすべてが向かいました。
しかし、これは一番最初に塚田さんが相談に来たことがなければ
始まらなかったのです。
全てのことを自力で出来るのは難しい事もあります。
その時は、周りの力を利用して良いのです。
肩の重い荷物を一人で背負わず、少し下ろす勇気を
出せば、物事が良い方向に転がり始めることも多いのです。
おわり
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