投資用マンション売買時のトラブル
こんにちは、任意売却コンサルタントの浜崎です。
当協会には投資用マンションをお持ちの方からのご相談も数多く寄せられております。
投資用マンションの販売会社の営業担当者の中には、何とか買ってもらおうと、
都合の良いことばかりを並べて説得し、都合の悪い事には触れないという人もいるようです。
今回は投資用マンションを任意売却しようとしましたが、
賃貸の解約に際して苦労をしたお客様よりアンケートハガキをいただきましたので、ご紹介させていただきます。
東京都にお住いの時田直樹さん（仮名）です。
時田さんは3年前に都内の投資用マンションを購入し、
販売会社とサブリース契約を締結し、賃料収入を得て来ました。
しかし、1年前から本業のシステム開発の仕事が不振になり、
債務整理も検討しなければならない状況になりました。
少しでも債務を減らさなければという思いから、任意売却を当協会へ依頼されました。
時田さんのマンションは、それ自体が立地も良く、
販売活動を初めて直ぐに何件かの引き合いをいただきました。
しかし、実際に購入に際しては、非常にハードルが高いサブリース契約となっていました。
現在のサブリース契約は、マンション販売会社の関連会社との間で締結されていましたが、
その契約書は普通の賃貸借契約で契約期間が10年間に設定され、
加えて転貸借を認める条項が入っていました。
解約条項を見ると、正当事由がない限り、中途解約は一切出来ず、
中途解約時には転借人も必ず退去というものでした。
そして、正当事由である新オーナーの自己使用により解約する場合でも、
1年前の解約申し出が必須で、さらに6か月分の賃料相当額を賃借人へ支払わなければならず、
さらに解約申し出後の家賃も支払わないというビックリするような内容でした。
さらに賃借人の法人担当者に解約の話を詳しく聞くと、上記の条件に加えて、
転借人の退去費用全額を負担しなければならないのと、オーナーチェンジ後、
直ぐに新オーナーの居住の事実が無ければ訴訟を起こすとまで言われたのです。
この厳しい条件の為に、引き合いのあった話も、次々と消えてしまいました。
しかし、何とか時田さんを苦境から救いたいとの思いから、
弁護士も含めていろいろなルートを通じてその賃貸借契約の解約条件の中で
妥協してもらえる部分を探り続けました。
時田さんにも購入時の営業担当に話をしてもらい、多くの人を巻き込みました。
すると、あれだけ頑なに中途解約を拒否していた、賃借人の法人も、
少しずつ話を聞いてくれるようになり、最後には、今回はオーナーチェンジ後の1年後に解約で、
6か月分の家賃相当額の支払いも無く、自己使用しなくても良く、転借人との契約も継承出来ることになりました。
無事に条件の合う買主さんも見つかり、
時田さんのマンションはローンを全額返済できる金額で売却が出来ました。
成功のポイントは、時田さんも含めて多くの方を巻き込み、諦めなかった事です。
元々、10年間の賃貸借機関を設定しているのも疑問ですが、時田さんは購入した際は、
それが何を意味するのか深く考えず、長く借りてもらえて安心というように思ったそうです。
何の問題もなく10年間過ごせれば、良いのですが、
10年という長い期間の間には必ず何か変化やトラブルが発生すると思っていただいた方が良いです。
売却時にはサブリース契約を解約することが多く、
その解約を巡ってトラブルや売却自体が困難になることもあります。
投資用マンションを購入する際には、サブリース契約の期間や条件、解約条件に特に気を付けてください。
おわり
投資マンション・収益物件に関するQ&A
目次：任意売却について
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