投資マンションの売却が簡単でない理由

こんにちは、全日本任意売却支援協会の鈴木です。

今回は「投資マンションの売却が簡単でない理由」というテーマで解説していきます。

まず”投資マンション”とは、不動産投資のひとつです。

利益を得る方法は主に2パターンあります。

１つめは、「家賃収入を得ることで利益を得る方法」

２つめは、「購入価格より高値で売却して利益を得る方法」

多くの方は、１の「家賃収入を得ることで利益を得る方法」のためにマンションを購入しています。

２の「購入価格より高値で売却して利益を得る方法」については、あまりにも不確定要素がありすぎて、”素人”には非常に困難であると言えます。

不動産は、周辺環境の変化・経済状況の変化を多大に受けますので、その売却価格を想定することは難しいのです。

さて、多くの人が、投資マンションを購入するときにローンを組んでいます。その時に思い描いているのは・・・

家賃収入　＞　ローン

のはずです。

出費（ローン）より収入（家賃）のほうが多いので、毎月貯金が増えていくというイメージを持たれているでしょう。

ただし、実際はそう簡単にいきません。入居者が出て行くと、その間の家賃収入はなくなります。サブリース契約による家賃保証があったとしても、その契約期間は限られています。

また、年数が経過するほど家賃は下げざるをえません。それにもかかわらず、固定資産税・管理費・修繕積立金は必ず支払わなければなりません。

その結果、

ローン　＞　家賃収入

と、なるのです。

そんなとき、いざ売却しようとしたら、「思ったより高く売れない・・・」というケースが多発します。

先にも述べましたが、”素人”が売却価格を想定するのは非常に困難であるため、このようになってしまうのです。その結果、売値よりローンの残額のほうが多く「売りたいのに売れない」状態になるのです。

しかし、売れないと、「どんどん赤字になってしまう・・・どうしよう・・・」と負のスパイラルが始まります。

このスパイラルは絶対に断ち切らなければなりません。「もうどうしようもない」と開き直る前に専門家に相談しましょう。

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