投資マンション問題の本質　その２

全日本任意売却支援協会の松山です。

ますます表面化してきている投資マンション問題。

前回の記事「投資マンション問題の本質」が非常に好評でしたので、今回は「その２」と題してサブリースの問題について解説します。

サブリースとは、簡単に言うと「不動産会社に一括で借り上げてもらい、その不動産会社から賃料を受け取る」というものです。

通常、賃貸マンションを経営する場合、オーナーと入居者が賃貸契約を結び、入居者から家賃を直接を得ます。そのため空室の場合は家賃を得ることができません。

一方、サブリースの場合は、不動産会社が借り上げたうえ空室でも一定の家賃を支払ってくれる「家賃保証」をしてくれます。また、管理もすべて請け負ってくれてるので、オーナーにとって非常に魅力的です。

しかし、このサブリースが大きな問題となっているのです。なぜでしょうか？

問題点１「契約期間が定められている」

サブリースは通常、契約期間が定められており、多くの場合が２年間となっています。

さて、この何が問題かというと、“期間があること”や“契約更新に制限がある”ことについて、多くの人が事前に説明を受けていないのです。

しかし、契約書の約款をよくよく見ると、契約期間があることや、契約の更新に制限があることが小さく書いてあります。

そのため、２年後の契約期間満了時に突如としてこの事実に気づくのです。

問題点２「契約更新が困難」

いざ、契約を更新しようと申し出た場合、以前と同じ内容の契約が結べる可能性は極めて低いです。

というのも、契約書には「経済事情の変化や周辺相場の変化によって賃料を改定する」旨の一文が記載されています。

これはつまり、家賃の保証額が減るということを意味しています。そして、この減額を受け入れなければ契約の更新ができません。これはオーナーにとっては非常に不利な内容ですので、多くのオーナーが困り果てているのです。

また、リフォームや修繕については、契約書上で業者が指定されているケ―スが多く、これについても受け入れなければ契約が破棄され、さらに高額な中途解約の違約金を請求されるなどの相談が後を絶ちません。

問題点３「まかせっきりになっている」

サブリース契約をする多くの方々は、家賃や建物の管理をすべて不動産会社に任せているケースがほとんどです。

そのため、今現在の状況が把握できていないことが少なくありません。

例えば、“入居者がいるのか空室なのか知らない”という人がたくさんいらっしゃいます。中には、“物件そのものを見たことがないし、どこにあるのかもよく知らない“という人もいらっしゃいます。

そして、契約期間満了後にはじめて「空室だった」「欠陥があった」などと気づくのです。

いずれの問題も、不動産会社とオーナー側の知識の差や盲点を突いた問題です。実際に当協会にも、投資マンションを購入してから２年後にご相談いただくケースが最も多い状況です。

もし、今の状況に不安をお持ちでしたら、できるだけ早めにご相談されることをおすすめします。

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