いつの間にか建築基準法に違反している？売れない？

もし、ご自身のご自宅が「“今の”建築基準法に違反している」と言われたらどう思いますか？

こんにちは、全日本任意売却支援協会の専門相談員、浜崎です。

違反建築・・・

それは、残念ながら「適法に建てられた家ではない」ということ。一戸建てに限らず、マンションにも違反建築があって、現にそこに住んでいる方が沢山いらっしゃいます。

そもそも、建築基準法に違反するとは、どういうことなのか。

簡単に言えば「その建物が、建築基準法に定める建ぺい率、もしくは容積率の基準をオーバーしている」ということです。

皆さんが住む地域では、たいていどこでも「用途地域」という形で、建ぺい率と容積率が指定されています。

例えば、「建ぺい率50％、容積率100％」のようにです。

この数値内に収めるように建物を建てないといけないはずなのに、何らかの理由で、オーバーしてしまっていることがあります。

そして、このオーバーが故意のものなのかどうかで、違反建築かどうかが決まってきます。

例えば、指定されている数値が「建ぺい率60％、容積率150％」だったのに、実際に自宅を調べたら「建ぺい率70％、容積率160％」だった・・・。

これは、違反建築物です（どちらか一方でもオーバーしていたら違反です）。

では、どうして違反になるかと言うと、何パターンかあります。

■パターン１
敷地の一部を売却した場合

■パターン２
敷地の一部の用途を変更した場合

■パターン３
役所に申請したものと違う建物が出来ている場合（2階建と申請したが、実際は3階建だった等）

■パターン４
接道の義務を果たしていないもの

・・・などなど、挙げればキリがありません。

一読しただけでは分からないと思いますが、ともあれ、故意に指定数値をオーバーしてしまったものを、違反建築といいます。

一方、建築当時の指定数値には適合しているのに、現在の指定数値にはオーバーとなっている場合があります。

これは違反建築ではなく、「既存不適格」となります。

例えば、建築した時の指定数値は「建ぺい率60％、容積率150％」だったのに、現在の指定数値が「建ぺい率50％、容積率100％」に変わってしまい、結果的にオーバーした場合は、故意ではありませんので、「既存不適格」となります。

さて、この「既存不適格」と「違反建築」の最大の違いは、住宅ローンがつくか、つかないかに集約されます。

簡単に言えば、「既存不適格」の物件を買おうとして、住宅ローンの融資を申し込んだ場合、銀行はOKしてくれます。

しかし、「違反建築」の物件は、住宅ローンの融資を申し込んでも、銀行はOKしてくれません。

何故なら、故意に数値をオーバーしてしまっているからです。コンプライアンスが非常に厳しくなってきており、違反建築にローンを融資する銀行が少なくなってきています。

ですので、「家を売りたいけど、違反建築だから売れない」という声が非常に増えてきています。

しかし、本当に違反建築かどうかは、詳細な調査をしてみないと分かりません。実は「既存不適格」という可能性もあるからです。

もし、思い当たるところがありましたら、お調べすることをおすすめ致します。

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