収益物件の不動産広告を見ると、「利回り７％」「家賃収入年間１００万円」など、

定期預金の金利が０．３％であることから考えると、

非常に魅力のある数字が並んでいます。

「１０００万円借りて収益物件を買って、ローンを家賃で支払っても利益が出る。」

そう思われるかもしれませんが、そんなに単純なものではありません。

収益物件、つまり不動産を所有していると、必要経費が掛かってきます。

その代表的なものが固定資産税。

新築減税や建物の経年による減税はありますが、毎年同じような金額がかかってきます。

当然、税金は必ず支払う必要があります。

滞納してしまうと物件が差押えされてしまうことも。

必要経費の中でも大きなウエイトを占めると言えますね。

家賃収入が年間１００万円あったとしても、

固定資産税が１０万円でマンション管理費・修繕費が２０万円だとすると、

手元に残るのは年間７０万円になります。

そこからローンの返済をすると、手元には何も残らないということも考えられます。

また、住宅ローンの金利分は必要経費として認められますが、

元金返済部分は資産と計算されてしまいます。

仮に先ほどのローン返済分の７０万円のうち５０万円が金利分で、

２０万円が元金返済部分とすると、２０万円に関しては所得税がかかってきます。

所得税は総所得の１５％～５０％の累進課税なので、

収入によって税額が違いますが、年収が３００万円ならば２０％、

６００万円ならば３０％となります。

つまり、３～１０万円を所得税として納税しなければいけないので、

実質利益が出ていない収益物件であれば持ち出しと言うことになります。

さらに入居者がいない収益物件や、

家賃を値下げしてやっと入居者があった収益物件などはもっと悲惨で、

「毎月赤字なのに、オーバーローンになっているので売るに売れない。」

と、切羽詰った状況で任意売却の相談に来られる方もいます。

そのほかにも、エアコンやガス給湯器など付帯設備の老朽化による故障などは、

基本的に貸し主の負担で修理・交換しなければなりません。

不意に大きな修理が発生した場合には、大きな赤字を抱えることになります。

収益物件を購入する際には、必要経費と固定資産税・所得税がいくらかかるかを

計算の上購入しないと、収益どころか持ち出しばかりということに成りかねません。

営業マンのうまい話に乗って勢いで購入するのは危険です。

しっかりシミュレーションを行い、

リスクを知り、万が一を予測した上で検討しましょう。