住宅ローンを滞納し、金融機関に自宅を差し押さえられてしまうと、

いずれ競売にかけられてしまいます。

しかし、滞納後すぐに競売になるのではなく、差押え後には

裁判所執行官による現地調査など下準備が行われてから競売が執行されます。

特に、競売の三点セットと呼ばれるものは、競売物件の購入を希望する人にとって

物件の入札金額を決めるうえでの判断材料となるため、とても重要なものです。

この三点セットは、

（１）現況調査報告書

（２）評価書

（３）物件明細書

の３つの構成からなる資料です。

現況調査報告書は、物件の今の状態がどのようなものであるかの報告書です。

「土地の種目は田か住宅地か？それとも他のものなのか？」

「建物は住居なのか？店舗なのか？ 」

「建物の構造は木造なのか？鉄筋コンクリートなのか？」

などといった、土地と建物にかかる現況を調べるものです。

同時に、賃貸人が住んでいるかの調査もされるため、

立ち退きの問題もおおよそ計算できます。

評価書は、不動産の価値を評価したもので、ほとんどの場合不動産鑑定士が作成します。

不動産の図面や周辺環境、評価額が記載されているため、

入札額を決めるうえで一番重要な書類となります。

ここに記載される評価額は、通常の評価額と合わせて、競売による理由で減額された評価額も記載されています。

適正な売却基準価格を算出するものです。

物件明細書は、裁判所が対象不動産にかかる権利関係の明細を書いています。

「競売物件に賃貸人がいる場合、そのまま賃貸契約を引き継がなければいけないか？」

「建物だけの競売の場合、競売後も引き続き底地として使用できるか？」

など、競売後も引き続き発生したり、競売により滅失したりする法的な権利が記載されています。

そのため、評価額がいくら安くても法的な権利が不利であれば、

入札額が下がったり入札者が減ると考えられます。

競売の場合、室内など実際に詳細を見ることが出来ません。

そこで、物件の写真なども添付されている「競売三点セット」の書類が重要な判断材料となるのです。