中古住宅が活性化しない理由？建物価値と住宅ローンと銀行の評価

こんにちは。全日本任意売却支援協会の安田です。

今回も中古住宅の活性化についてお送りします。

これまでの我が国の政策として、新築住宅が建築されることが

経済発展へ大きく寄与すると考えられてきました。

新築住宅を完成させることにより、

建築資材はもちろんのこと、建築に携わる様々な

関係会社に利益をもたらすのは言うまでもありません。

また、新築住宅が売れることで、車や家具なども

この際、一新しようという気分になり経済効果が

多岐にわたることになります。

しかし、なぜこれまで新築住宅ばかりが

不動産取引の主役を演じることになったのでしょうか？

それは、中古住宅の評価に関係していると思うのです。

具体的にはこのような感じです。

我が国では、建築後20年～25年経過する木造建物は、

そもそも評価がゼロになるという慣行が存在しているのです。

欧米などは木造であっても、築100年という中古住宅が

取引されていますから、その違いは歴然です。

このため政府は、専門家の評価（不動産鑑定士など）を付けることで、

これまでの慣行を見直そうという働きかけをしているようです。

また、評価を見直すことで中古不動産取引に

欠かせない大きな要因が生まれます。

住宅ローンです。

銀行が住宅ローンの貸し出しを行う際は、当然ながら

その不動産の価値を評価し、抵当権等の担保設定を行います。

それなのに建物価値が建築後20年～25年でゼロになってしまうと、

住宅ローンの貸し出しができず、ひいては売買取引の実行に

至らないという結果になるのです。

これまで日本の銀行は、物件の価値を低く見て、

個人の属性（年収や職業）を重視してきました。

というか、建物価値がゼロになるので、個人の属性を

重視せざるを得なかったといえるのです。

仮に、価値がゼロになるという慣行が見直されて、

不動産の価値を最大限認められることで、住宅ローンの審査そのものに

プラスの影響を与えることは言うまでもないでしょう。

そうなれば、私たち全日本任意売却支援協会が

扱う任意売却の不動産にも住宅ローンがつきやすくなり、

任意売却の成立に向けて大きなプラスの効果をもたらすでしょう。

いずれにしても、中古不動産取引を活性化させるためには、

建物の評価を適正に行う必要があり、これがなされると

銀行の住宅ローンも借りやすくなり、自ずと任意売却市場にも

プラスの影響がもたらされると考えられます。

終わり