任意売却増加！新築投資用ワンルームは危険？！

こんにちは。全日本任意売却支援協会、

任意売却コンサルタントの安田です。

 

毎朝、日本経済新聞を読むことが日課になっていますが、

その時々に掲載されている不動産投資の広告。

 

新築投資用ワンルームマンション、

２３９０万円と書かれています。

 

収支明細が載っています。

 

収入７５，６００円

 

支出７４，４８７円

 

収入は月々の家賃収入とあります。

 

一方の支出の内容は、ローンの返済７２，８８７円、

修繕積立金が１，６００円の合計です。

 

ローンの内容は、２３９０万円の物件を頭金２４０万円用意して、

残りの２１５０万円がローンとのことです。

 

ちなみに、ローンは３５年返済で金利が２．１５％。

長プラ連動型の変動金利です。

 

これを見ただけで、プロの投資家は絶対に買いません。

（見るまでもなく新築投資用ワンルームは買いませんが）

 

なぜ、プロは買わないかを解説しましょう。

 

まず、収入７５，６００円から支出７４，４８７円を引きます。

残りは、１，１１３円です。

 

頭金２４０万円だして、更にリスクを取って２１５０万円も借り入れして

残るお金が毎月、１，１１３円。（悲）

 

年間でも、わずか１３，３５６円。

 

ちなみに、この広告には固定資産税や不動産取得税、

登録免許税など税金のことは書かれていません。

 

年間１３，３５６円では、税金を賄うことすらできません。

 

新聞広告には、収入と支出の横に、“確定・手取り家賃収入”とあります。

その額、４年間で３４７万８０００円。

 

４年間は、このマンション販売会社が家賃を保証してくれるとのことです。

 

一見すると、「いいのかな」と思うかもしれませんが、

あくまでも最初の４年間だけです。

 

大きく３４７万円と書かれた下に、小さい文字で

（４年間は変更なし、経過後は更新可）と書かれています。

 

要するに、４年後は家賃の変更もするし、

場合によれば更新もしないよ。ということになります。

 

家賃を保証してくれるのは、もっとも入居者が集まるであろう

完成から４年間だけですから保証する側にリスクが少ないことが伺えます。

 

 

収支の話しに戻します。

入居者があっても税金を支払えば

買主の手元には１円も残らないマンション経営。

 

４年後に、入居者が退去すればどうなるのでしょうか？

 

ローンの返済は３５年間・・・

その間、入居者が居続ける可能性は皆無です。

 

何度も言いますが、入居者が居ても収支はマイナスです。

 

ここに、空室のリスク、更には退去後のリフォーム費用、

１５年、２０年もすれば水周りの大改装の必要性も迫られるでしょう。

 

考えただけで背筋が凍りそうになります。

 

完全に投資マンションではなく、凍死マンションです。（笑）

 

 

そもそも、一ヶ月の家賃収入が７５，６００円、

年間でも９０７，２００円です。

 

家賃の利回りから逆算して物件価格を弾き出すと、

表面利回り１０％なら９００万円ほどの価値しかない物件なのです。

 

それを２３９０万円で購入するわけですから、

何をどうひっくり返しても、利益がでるわけがないのです。

 

商売の格言に、「利は元にあり」というものがあります。

 

不動産に限らず、投資でも商売でも、

仕入れが大切であると説いた言葉です。

 

 

これ以外にも金利の上昇リスクや建物の大規模修繕のリスクなど

書ききれないほどの沢山のリスクが潜んでいるのです。

 

今回のブログのように、新築投資用ワンルームのリスクを

書き並べると、投資用ワンルームを販売している人が言います。

 

「もしものことがあれば、団体信用生命保険でローンが一切なくなる」と。

 

「それなら、掛け捨ての生命保険に入ればいいじゃないですか」

と返せば、相手は黙ってしまいます（笑）

 

 

それでも、これからも販売が続く新築投資用ワンルーム・・・

 

まるで、それと比例するかのように、

私ども全日本任意売却支援協会へ任意売却の相談が増えています。

 

「だまされた」

「話と違う」

「家賃保証がなくなった」

「妻には内緒なのでどうにかしてほしい」

 

家賃収入で悠々自適を夢見たものの、それは、それは

想像を絶する悪夢だったということになり兼ねません。

 

既に投資用マンションを買って、収支が悪化している方は、

お早めに私ども全日本任意売却支援協会へご相談下さい。

 

問題の先送りは傷口を深めるばかりです。

 

最悪は、給与や退職金の差押、もっと言えば

自宅までも競売にかけられるという事態になり兼ねません。

 

購入してしまったことは仕方ありません。

 

お早めに私ども全日本任意売却支援協会へご相談下さい。

電話で説明を受けるだけで、未来に希望を見出す人もいらっしゃいます。

 

最悪の事態である差押、競売を回避するために、

任意売却などの手法を用いて解決して参りましょう。

 

 

終わり