リースバック　できない理由

こんにちは。任意売却のコンサルタント、安田裕次です。

このブログでも、リースバックに関することを

度々書かせてもらっています。その理由としては、ブログや

SNSなどを通して、多くの方にリースバックについて

知って頂きたいと思っているからです。

自宅を売却しても、そのまま住み続けられる

活気的なシステムのリースバック。

そのリースバックに関して、よく頂く質問のひとつとして、

「どのような場合は、リースバックができないですか？」

というものがあります。

リースバックができない理由は、大きく分けると２つあります。

１　不動産（物件）の価格よりも住宅ローンなどの借入れが多い場合

２　売却金額と比較して支払える賃料が少ない

まず、１つ目についてご説明します。

リースバックは、一旦、売却して賃料を払って住み続ける訳ですが、

売却する不動産に抵当権（住宅ローンなどの借入金）が設定されており、

仮に市場価格で売却しても、その売却価格では

住宅ローンの全額が返済できないケースです。

要するに、物件価格　＜　借入金（住宅ローン）　です。

もちろん、住宅ローンの貸主である債権者が、

『競売にして安く買い叩かれるなら、住宅ローンの全額を

回収できなくても、抵当権を抹消してあげるよ』と

言ってくれれば、リースバックの成功の道は広がります。

次に２つ目の理由について解説します。

賃料の定め方は、売却価格から割り出します。

売却価格に対して、年間支払い賃料の利回りが

6～12%の間で設定するようにしています。

6~12%と幅があるのは、その不動産の立地や流通性、

建物の価値など総合的に判断して決定します。

例えば、

「3000万円で売却したいけど、月々に支払える賃料が5万円です。」

となると、5万円×12ヶ月で60万円になります。

60万円÷3000万円＝5%

こうなると、6％に満たない利回りですので、

リースバックが不可となるのです。

簡単に説明しましたが、リースバックができない理由は

大きく分けると上記２つに限定されるといってもいいでしょう。

なかなか、ご自身では判断できない場合もあると思いますので、

「どうなのかな？」と思われる方は、一度お問合せ下さい。

今後、ますます増え続けると思われるリースバック。

最近は、不動産会社のみならず、

リース会社も取組みを始めたようです。

自宅の価値を最大限に活用して、

ゆとりある生活の一翼が担えればと思っています。