最近、不動産の業界新聞でおいてもリースバックの記事を

目にしない日はないと思うほど、リースバックは取り上げられています。

元々、リースバックは不動産ではなく自動車や機械設備などに

用いられることが多くありました。

それが、リーマンショック後あたりから、

自社ビルを売却して賃料を払って使用を継続する会社が増えました。

（バランスシートから切り離すからオフバランスと呼ばれます）

では、なぜリースバックが住宅に用いられるようになったのか？

ひとつには高齢化によるものがあると思われます。

老後資金に困られた方が、自宅を活用して資金を調達して、

家賃を払ってすみ続けるというものです。

全日本任意売却支援協会がリースバックに取り組んだのは、

今から10年ほど前です。

競売を前にされたご高齢の方から、

「競売を取り下げて、なんとかこの家に住み続けたい」という

ご相談を受けたのがきっかけです。

競売の開札まで、あと1週間と期限が迫った中、

借入金の全額を返済して、ギリギリのところで

競売を取り下げることができました。

誰にでも相談できないお金に関する問題を

ご家族だけで解決しようと、親類や知人にお金を貸してもらえるか

打診を続けられていたようです。

長年、住み慣れた家を出ることはとても大変ですし、

引越しをする労力と費用もかなりのものです。

また、年齢を重ねた今さら「引越ししました」

なんて案内を出す気になれないと思います。

競売を取り下げ、住み続けられるとわかった時に、

安堵されたご家族の方の表情は今でも鮮明に覚えています。

最近、働き方改革という言葉を耳にすることが多いですが、

仕事を通しての“やりがい”も忘れてはならないと思います。

人に喜ばれ「ありがとう」と言って頂けることは、

“やりがい”を感じる最たるものではないでしょうか。

そんなリースバックを始めてもう10年。

ご相談に来られた方のご要望を叶えることはもちろん、

更なるやりがいを求めて、これからもリースバックに

取り組んでいきます。

終わり

投稿リースバックに取り組む理由は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

最近、業界紙等でも話題のリースバック。

自宅などを活用して資金を調達する方法であるリースバック。

当社でも年々、リースバックに関する相談が増えてきています。

自宅を活用して資金を調達する方法は、

これまでは２つしかありませんでした。

１　自宅を売却して資金を調達する

２　自宅を賃貸に出して、家賃収入を得る

これら２つに共通していることがあります。

それは“住み続けることはできない”ということです。

“何かを得るために、何かを差し出さなければならない”

と言われたりしますが、まさにこの状態ですね。

しかし、リースバックは自宅を売却し、資金を調達して

そして、そのまま住み続けることが出来るのです。

自宅に住み続けたまま、資金を調達する方法としては、

これまで“リバースモーゲージ”が知られていました。

リバースモーゲージは、持ち家を担保に金融機関から融資を受けて、

本人が死亡した時点で売却し、融資を返済する仕組みでした。

ただ、本人が死亡することを前提に融資することで、

貸す側にリスク（いつ亡くなるかわからない）があり、

一部の金融機関しか取扱っていないのが現状です。

また、聞くところによりますと、

あまり積極的に融資をしていないとも言われています。

その点、リースバックは融資ではなく売却した後は、

賃貸借契約となりますので、貸し手（購入者）にリスクが少ない分、

リバースモーゲージより一般化する可能性が高いのではないでしょうか。

今後、更に高齢化社会になることが鮮明な中、

様々な形でリースバックを利用される方が増えてくるでしょう。

投稿リースバック　自宅を活用した資金調達は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

つくづく有り難いと感じることがあります。

自宅という不動産は多くの方にとって

人生でもっとも高い買い物であり、

生活の基盤となる部分です。

また、投資の対象としての不動産は、

もはや金融商品となり、活発に取引されています。

自宅、収益マンション、区分所有投資マンション、

事業用不動産、テナントビル、そしてREITに

至るまで、私たちの生活には不動産が溢れています。

様々な場面で、私たちの生活に密接に関係がある不動産を

仕事として扱うことができることに喜びを感じています。

そんな不動産の新しい活用法として

注目されているのが、リースバックです。

このブログでも、リースバックについて何度も解説していますが、

リースバックは今後、ますます注目されると考えています。

その理由は、日本の人口形態にあります。

世界的に見ても、少子高齢化と言われる我が国。

社会保障、医療、年金に対する不安を

抱えていることは言うまでもありません。

そんな高齢化社会への不安解消に向けて、

リースバックを活用しようという動きが活発です。

私どもへもリースバックの問い合わせが多くありますが、

その50％以上の方が、60歳以上の高齢者であります。

高齢者は医療費など突然の資金需要が、

発生することが多くあります。

ちなみに、統計によると高齢者の持ち家比率は

80%を超えているといわれています。

自宅はあるが手元資金がない・・・

そのような方にとって効率よく資金を

調達できるのがリースバックです。

これまで数多くのリースバックの

お手伝いをさせて頂きました。

リースバックを成功させ、資金を手にされた方々の

喜ぶ顔を拝見することも、私たちのやりがいにつながります。

リースバックのお取引も、「不動産の仕事をして良かった」と

思える一瞬であります。

この一瞬、一瞬が今後もますます増えてくると感じています。

投稿リースバック　やりがいのある仕事は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

このブログでも、リースバックに関することを

度々書かせてもらっています。その理由としては、ブログや

SNSなどを通して、多くの方にリースバックについて

知って頂きたいと思っているからです。

自宅を売却しても、そのまま住み続けられる

活気的なシステムのリースバック。

そのリースバックに関して、よく頂く質問のひとつとして、

「どのような場合は、リースバックができないですか？」

というものがあります。

リースバックができない理由は、大きく分けると２つあります。

１　不動産（物件）の価格よりも住宅ローンなどの借入れが多い場合

２　売却金額と比較して支払える賃料が少ない

まず、１つ目についてご説明します。

リースバックは、一旦、売却して賃料を払って住み続ける訳ですが、

売却する不動産に抵当権（住宅ローンなどの借入金）が設定されており、

仮に市場価格で売却しても、その売却価格では

住宅ローンの全額が返済できないケースです。

要するに、物件価格　＜　借入金（住宅ローン）　です。

もちろん、住宅ローンの貸主である債権者が、

『競売にして安く買い叩かれるなら、住宅ローンの全額を

回収できなくても、抵当権を抹消してあげるよ』と

言ってくれれば、リースバックの成功の道は広がります。

次に２つ目の理由について解説します。

賃料の定め方は、売却価格から割り出します。

売却価格に対して、年間支払い賃料の利回りが

6～12%の間で設定するようにしています。

6~12%と幅があるのは、その不動産の立地や流通性、

建物の価値など総合的に判断して決定します。

例えば、

「3000万円で売却したいけど、月々に支払える賃料が5万円です。」

となると、5万円×12ヶ月で60万円になります。

60万円÷3000万円＝5%

こうなると、6％に満たない利回りですので、

リースバックが不可となるのです。

簡単に説明しましたが、リースバックができない理由は

大きく分けると上記２つに限定されるといってもいいでしょう。

なかなか、ご自身では判断できない場合もあると思いますので、

「どうなのかな？」と思われる方は、一度お問合せ下さい。

今後、ますます増え続けると思われるリースバック。

最近は、不動産会社のみならず、

リース会社も取組みを始めたようです。

自宅の価値を最大限に活用して、

ゆとりある生活の一翼が担えればと思っています。

投稿リースバック　できない理由は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却のコンサルタント、安田裕次です。

リースバックに関するご相談が、日に日に増えてきており、

多くの方々がリースバックに対して、

注目されていることを実感しています。

自宅を売却して生活資金を確保し、

そのまま自宅に住み続けるリースバック。

しかしリースバックが、

住み続けながらお金の調達が出来るといっても、

経済的になんら問題なければ、リースバックを利用する必要はありません。

リースバックを利用される方のほとんどは、

自宅はあるけど、お金がない・・・

自宅に住み続けたまま、この自宅を活用して

お金を調達できないかと思う方々です。

また、その方々の多くは生活苦から、

銀行のカードローンなどの借入れがあり、

「もうお金を借りることができない」から

リースバックに関する問い合わせをされます。

その銀行のカードローンが社会問題化しつつあります。

銀行のカードローンは、貸金業の規制に掛からず、

総量規制（年収の3分の１以下の融資にとどめること）の

対象外であり、収入の少ない方にも多額の融資をすることができます。

銀行のカードローンのＣＭでは、「最短30分で審査」

「収入証明不要」などとうたい、借入れ希望者を募っています。

銀行のカードローンについて、

日本経済新聞の記事に次のようなことが書かれていました。

融資残高が増えると共に、昨年の自己破産件数が

前年比1.2％増の64,600万件で13年ぶりに増加に転じた。

また、銀行のカードローンの融資残高が、

2017年3月時点で約5兆6000億円と

5年で1.6倍に膨れ上がったとあります。

借入れをして一時的に生活の建て直しを試みても、

根本的な解決にならないことが多くあります。

そればかりか、借入れをしたことで

更に大きな負担を強いられることもあります。

自己破産をすれば、財産と呼ばれるものの保有は禁じられ、

当然、自宅は売却しなければなりません。

誰にも知られずに売却して、

そして誰にも知られずに住み続けることができるリースバック・・・

最悪の事態になる前に、資金調達のひとつの手段として、

リースバックを選択肢のひとつに入れてみてはいかがでしょうか？

投稿リースバックとカードローンは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回はリースバックについて書かせて頂きます。

「リースバックをしたいのですが、できますか？」

「リースバックをしたいのですが、家賃はいくらになりますか？」

「リースバックをしたいのですが、売却価格はいくらですか？」

このように、電話で相談される方から“リースバック”という

言葉を直接、耳にすることが多くなりました。

一頃と比較して、かなりリースバックという

言葉が浸透してきたように感じます。

それでも、リースバックの問い合わせの６割がメールで、

あとの４割が電話です。

「まずはメールをして、相手の反応を確かめてから・・・」

という気持ちになられるからでしょう。

リースバックは誰もが初めてのことで、

多くの方は不安に思われるでしょう。

私たちは、メールでのお問い合わせにも社員一同、

迅速で丁寧な返信を心がけて取り組んでいます。

しかしながら、メールでのやりとりはどうしても

説明が行き届かなかったり、活字だけが

ひとり歩きしてしまうことがあります。

リースバックのポイントは、次の２点です。

①売却価格をいくらにするか？

（これによりある程度の賃料が決まるから）

②その不動産の流通性があるのか？

（流通性がないエリアはリースバックが困難なため）

お客様の方で、この２点がある程度、はっきりしていれば、

それに向けての最善の方法にトライしたいと思います。

ちなみに、エリアとしては、首都圏では、東京、神奈川、埼玉、千葉

関西圏では、大阪、兵庫、京都、奈良で多くの問い合わせがあり、

取扱い件数も多くなっております。

今日もメール、電話での問合せが多くあるだろうリースバック、

迅速に丁寧に対応したく思います。

投稿リースバック　問合せは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回もリースバックについて書かせて頂きます。

私ども全日本任意売却支援協会に寄せられる相談の中で、

もっとも多い要望は住み続けたいというものです。

そういった方たちに、私たちは、リースバックという方法を

ご説明しています。

そのリースバックを希望される方も様々ですが、

最近、多くなっているのが、高齢者の方からの相談です。

「一生、この家に住み続けたい」

という高齢者の方が実に多くなってきているのです。

子育ても終わり、仕事も定年退職し、住宅ローンも完済。

特に大きな出費はないものの、年金だけでは

どんなに切り詰めても、生活がままならない・・・

自宅を売却すれば、まとまったお金を手にすることができる。

しかし、長年住みなれた我が家を出るなど考えたくもない・・・

そのような方にも、うってつけなのがリースバックというシステムです。

リースバックは、自宅に住みながら、

まとまった資金を手にすることが

できるという活気的なシステムなのです。

問い合わせは高齢者に限ったことではありません。

高齢者の方はインターネットを使わない方が多くいるので、

私どもの「ホームページを見た」という

お子さんからの相談も増えています。

「遺産などはいりません。

それよりも、両親を今の家に住み続けさせたい」

そのような相談も確実に増えてきているのです。

厚生労働省の国民生活基礎調査によりますと、

いわゆる「高齢者世帯」は2016年時点で

1327万世帯で、世帯全体の26.6％で過去最高になったといいます。

高齢化社会といわれて久しいですが、それに伴い

今後、ますます高齢者の「一生、この家に住み続けたい」の

声が聞こえてきそうな気がします。

家は生活の基盤であると共に、何物にも変えがたい思い入れがあります。

「一生、この家に住み続けたい」という声に、

しっかりと応えられる体制作りをして参ります。

終わり

投稿増え続ける!?高齢者のリースバックは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

リースバックに関する問い合わせが増えております。

リースバックについては、

このブログでも何度もお伝えしていますが、

リースバックは、大切なマイホームに住み続けたまま、

生活資金を確保する活気的なシステムであると思っています。

今後、高齢化や空家の問題にも対処できる

有効な手段のひとつとも考えています。

そのリースバックについて、

よくある質問は次の２点になります。

１　いくらで自宅を買ってくれるのか？

２　毎月の家賃はいくらになるのか？

この２つの質問は、全く別なものではなく

ものすごく関係性があるのです。

リースバックの賃料は、売却価格から算出されるからです。

リースバックの賃料は、その不動産の

売却価格の年利6％～12％で決まります。

例えば、2000万円で売りたいとお客様が要望されると、

2000万円×6％=120万円。

年間賃料が120万円ですから、月額10万円の賃料となります。

家賃を安くしたい方なら、出来るだけ安く売りたいとなります。

本来、売りたい人というのは高く売りたく、

買いたい人は安く買いたいという風に、利益が相反するものです。

しかし、このリースバックに限っては、売却金額で

賃料が決まるため、賃料を抑えたいなら

安く売却しても構わないとなるのです。

ただ、お客様の要望は家賃を下げたいという方ばかりではありません。

売却したお金を生活のために使いたいという方がいます。

このような場合ですと、出来るだけ高く売って

お金を残したいとなりますから、市場の流通価格と比較して

売却価格を決定します。

賃料を抑えたいのか・・・

まとまった資金を手にしたいのか・・・

お客様の要望により、これらは決まります。

ただ、どなたにとってもリースバックは、

初めてのことでわからないことだらけです。

弊社のリースバック担当者と打ち合わせをしながら、

どちらが有利なのかを考え、選択をしていただいても構いません。

マイホームを有効活用できるリースバック、

今後、ますます注目されると思っております。

投稿リースバック　よくある質問は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

多くの相談者の方が希望されるのが、

“住み続けたい”というもの。

“住み続けたい”その希望を叶える仕組みが、

セール＆リースバックと呼ばれるものです。

セールとは、売る

リースバックとは、借り戻す

ことを指す、セール＆リースバック。

最近ではセール＆リースバックではなく、

略してリースバックと呼ばれます。

ただ、リースバックとインターネットで

検索すると、不動産会社だけではなく、

リース会社が表示されます。

元々、このリースバックという仕組みは、

リース会社が使用していたものです。

企業が保有している設備や機械などをリース会社に売却し、

それをリースする（賃料を払う）という仕組みです。

この場合、企業は設備をリース会社へ売却することで、

毎月、賃料を支払う義務が生じますが、

現金を手にすることができ、キャッシュフローが改善され、

その現金を経営に活かすことができます。

車をリースする会社も、

同じ仕組みでリースバックを取り入れています。

車の所有者は買った車をリース会社に売却し、

現金を得る変わりに、使用料として賃料を支払うのです。

これを不動産に応用したのが、私どもが推奨している

不動産（家）のリースバックです。

仕組みは、企業の設備や車と全く同じです。

今、住まれている自宅や、所有している会社、工場を売却して、

従来と変わらず使用し（住み）続けるのです。

リースバックを利用される方は、

主に次の３つの方が対象になります。

・住宅ローンや固定資産税の支払いが苦しい方、

・老後の生活資金を確保したい方、

・親から不動産の相続をしたが、現金が必要な方

つい先日も、６０代のご夫婦が老後の生活資金に

不安を感じ、リースバックのご相談に来られました。

高齢化社会といわれて久しいですが、

今後、益々このような形でリースバックをご要望される方が

増えてくると思われます。

リースバックはまさに新しい形の不動産の活用方法なのです。

私たちも、お客様のご要望をかなえるために、

更に体制を整えていきたいと思います。

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