私ども、全日本任意売却支援協会では、

毎朝、スタッフ全員で社内の掃除をしています。

全日本任意売却支援協会では、掃除を始めとする

環境整備に力を入れています。

“環境整備は全ての仕事の基本”という合言葉の元、

全員が雑巾を片手に、社内をピカピカにしています。

やはり、いい仕事はいい環境からです。

お金と環境の関係について、感じることがあります。

全日本任意売却支援協会に相談に来られる方のご自宅を

訪問することがあります。

その際、室内が整理整頓されている方は2割、

それ以外の方が8割です。

お金が心配で整理整頓どころではないかもしれませんね。

ただ、お金と掃除には、何かしらの

因果関係があると思っているのです。

カレーハウス、ココイチを展開する壱番屋の

創業者である宗次徳二さん。

一度、お会いしてお話しをお伺いしたことがありますが、

今でも朝4時に起きて地域の掃除をされているとのこと。

“掃除は成功の秘訣”とおっしゃっていました。

また、カー用品を扱うイエローハットの創業者である

鍵山秀三郎さんは“凡時徹底”という言葉のもと、

掃除を重要視されていました。

社長自らトイレ掃除に取り組み28歳で創業されてから

83歳の今でも取り組まれていると言います。

それも素手で行なっていらっしゃいます。

また、毎朝、会社付近の掃除をしていて、

隣の方から土地を譲り受けたという逸話もあるほどです。

現役を退いた後は、“日本を美しくする会”の会長も務められ、

掃除が行き届いていない公園のトイレの掃除をされているそうです。

この活動が日本中はもとより世界にも広がっているといいます。

一代で優良上場企業に育て上げた方々が掃除の威力を

語られることの意味に深みを感じます。

掃除の不思議な力に魅せられながら、

今日も社内をピカピカにして、任意売却の相談に来られる方を

お迎えしたいと思います。

投稿掃除を通して気づくことは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

顧問弁護士である中里妃沙子先生。

予約の取れない弁護士として、

マスコミにも多く出演され多方面で活躍されています。

お仕事のスキルは当然ですが、

明るく、気さくな方で、お人柄も、

とても尊敬できる方です。

その中里先生が、日本経済新聞の弁護士費用に

ついて解説されていました。

中里先生のもとには、年間３００人以上が離婚の

相談に訪れるとありました。

記事によると、一般の離婚相談の場合の費用は

着手金と報酬金に分かれており、

総額６０万円ほどというケースが多いといいます。

（報酬金は成果によって増減します）

全日本任意売却支援協会に任意売却の

相談に来られる方の５０％以上の方が、

離婚や別居など夫婦の問題も合わせて抱えています。

全日本任意売却支援協会に相談に来られる方でも、

親権や財産分与など問題が複雑化すると、

中里先生をご紹介させてもらったりしています。

弁護士と言うと、一般の方には敷居が高く感じる一方、

最近は、テレビの影響からか、正義の味方的な

印象をお持ちの方も少なくないようです。

しかし、弁護士の先生によってもその力量や

対応の仕方には差があるようです。

家族、夫婦の問題を抱えながら、

中里先生を始めとする真摯に相談者と向き合い

解決に向けて尽力して下さる弁護士を探さなくてはなりません。

これが結構、たいへんな作業になります。

新聞記事の最後には、人柄や経験、

自分との相性も弁護士を選ぶ上で大切になると、

締めくくっておられました。

全日本任意売却支援協会では、

任意売却の相談を２社以上にした方が良いですよと

アナウンスしています。

今、弁護士選びもスマートフォンで検索して、

弁護士の先生への相談も、複数する、

そんな風習ができつつあるようですね。

いずれにしても、高額な費用を払うわけですから、

それに見合った成果を期待したいですね。

おわり

投稿離婚と弁護士選びは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

私たちの元へも「任意売却で掘り出し物の投資用マンションはありませんか？」

という問合せが後を絶ちません。

その一方で、「投資用マンションを買って失敗した。なんとかしてほしい」という

相談も後を絶ちません。

買いたい人と、買って失敗した人の両方を対応するなんとも微妙な立ち位置。

そもそも、投資用マンションで失敗する人は、買った段階で失敗。

要するに高い値段で買わされているのです。

投資マンション販売会社は「税金対策になる」だの

「生命保険がわりになる」だの適当なことを並べ立て販売します。

特に新築マンションはひどい！

販売価格には、物件原価そのもののほかに、営業マンの歩合給や

広告宣伝費、そしてその不動産会社の利益が、たっぷりと上乗せされています。

それなのに、利回りが3～5％でありながら、

全額をノンバンクで借入するケースが大半。

入居者が決まり、家賃収入があっても、そのほとんどは借入金の返済に充当。

手元に残るどころか、物件によっては持ち出しということも。

それでも多くの人は、不動産会社の営業マンの勢いと、

わけのわからない誠意とやらに押され喜んで（渋々？）買ってしまうのです・・・

不動産を高値で買わされることを、

業界では“ババをつかむ”という表現をします。

“ババをつかまされた人”が、“藁をもつかむ思い”で相談に来られます。

借金だけを抱え、最悪は自宅も競売で取られようとする人もいます。

投資マンションを売りつけた会社に怒りを覚えつつも、

自宅を守るという責任の大きさを感じずにはいられません。

終わり

投稿あなたは何をつかむ？は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

住宅ローンの支払いができず自宅が差し押さえられ、

競売になる人を多く見てきて共通する点があることがわかりました。

【習慣】【教育】【価値観】の３つに分けて説明します。

【習慣】

時間にルーズ、家が汚い（特に玄関、水周り）、頭金を用意せずに自宅購入

夫婦の会話がない、貯金する習慣がない、靴を揃えない

エンゲル係数（収入に占める食費の割合）が高い、親孝行しない、

【教育】

成長のために自己投資をしていない、子供が挨拶しない、

新聞を読まない、本を読まない、パソコンが苦手、

【価値観（性格）】

成り行き任せ、すぐに投げやりになる、いやなことを後回しにする、

見栄っ張り、言い訳、人の責任にする、依存症、愚痴が多い、

もちろん、どれかひとつやふたつに該当するからと言って

そうなるとは限りません。

あくまでも、転ばぬ先の杖として参考にして頂ければ幸いです。

ちなみに、上記に掲げたことは自らで改善できることばかりです。

あえて否定的な言葉で表現しましたが、すべて肯定的な言葉に変換できます。

例えば、時間にきっちりする、家を綺麗にする、・・・といった具合です。

それでも、万一、住宅ローンの支払いが厳しくなったら、

早めにご相談ください。

お役に立てると思います。

終わり

投稿競売になる人の特徴は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田です。

ご相談者とお話ししていると、

「○○が終わったら向き合おうと思ってました」

と皆さん、おっしゃられます。

どうしてもお金の問題は後回しにしたくなるものです。

そして、任意売却の中には

「残念な相談」もあります。

それは、すでに競売の開札が行われているご相談です。

私ども全日本任意売却支援協会の任意売却コンサルタントは、

任意売却の成立に向けて最後の最後まで諦めない姿勢で挑みます。

しかし・・・・・

どうしようもないこともあります。

それが、この競売の開札が終了してしまっている案件なのです。

この9月も、そのようなご相談がありました。

その方は、身体を悪くされ退職を余儀なくされました。

貯金を切り崩して住宅ローンの返済を続けるも、

底をつき住宅ローンを滞納することになりました。

銀行から届く督促郵便・・・

精神的に参られてしまい外出はおろか

郵便物を見ることもなくなったといいます。

そんな折の突然の訪問者・・・

それは、裁判所からの執行官でした。

競売を開始するための査定をするために、

不動産鑑定士と一緒に来たのです。

その頃には、「もうどうにでもなれ！」と

開き直られていたそうです。

それから6ヶ月後・・・

競売で落札した方が自宅を訪ねて来たのです。

「今すぐ出て行けと・・・」

そこで、当、全日本任意売却支援協会のホームページを見て

慌ててご相談に来られたのでした。

しかし・・・

先に述べましたとおり、競売が始まり開札までされてしまっては、

私たち任意売却コンサルタントでもどうしようもありません。

誤解の無いように言葉を選びながら、いま置かれている状況を

説明しお手伝いが出来ない旨をお伝えしました。

「わかりました」という言葉と裏腹にがっくりと

肩を落とされ、背中を丸くされ帰って行かれました。

私たち任意売却コンサルタントにとって一番、辛い瞬間です。

「どうしてもっと早くに・・・」と言いたくなることもあります。

しかし、この言葉は相談者を傷つける言葉でもあります。

なぜなら、相談者の方がそのことを一番、わかっているからです。

このようなことが無いように、

私たちは早めの相談を呼びかけるのです。

「相談したけど、無事に住宅ローンが払えるようになった」

「まだ今は滞納していないけど、万一のことを聞けて安心した」

という声をたくさん耳にします。

相談は無料ですし、場合によれば電話だけで解決することもあります。

転ばぬ先の杖として、私たち全日本任意売却支援協会をご利用下さい。

終わり

連休明け、任意売却の相談が相次いでおります。全日本任意売却支援協会、

任意売却コンサルタント全員、フル活動で頑張っています。

投稿任意売却！残念な相談とは・・・は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

今回は、なぜ競売になると安く売られてしまい、

任意売却は高くなるのかをご説明したいと思います。

住宅ローンの支払いを滞納すると債権者（銀行等）は

ある一定期間（3～6ヶ月）後、その不動産へ付与されている

抵当権を実行し、差押さえ、そして競売の申立てを行います。

債権者が競売の申立てをしてから、

おおよそ6ヶ月から10ヶ月以内には競売が実行され、

落札者が所有権を獲得することになります。

この落札者ですが、どんな人なのでしょうか？

ちなみに、言うまでもありませんが競売で

売られている不動産を買いたいと思っても、

室内を見ることは出来ません。

裁判所で公告されている情報のみで、入札するかしないかの

意思決定をしなければならないのです。

では、室内を見ることが出来ない競売で、

一体どんな人が落札するのか？

やはり、その道のプロが落札するのです。

競売を専門に扱っている不動産業者です。

“室内を見ることができない”

“どんな人が占有しているかわからない”のが競売です。

このように、限られた情報のみで、購入の意思決定を

しなければならないので、一般の方は競売に参加しにくいですよね。

では、なぜ競売を専門に扱っている不動産業者は、

どんどん競売に参加できるのか？

答えは簡単です。

リスクを考慮して価格を決定できるからです。

室内を見ることができない、

どんな人が占有しているかわからない。

このようなことは全て入札する側（購入者）にとってはリスクです。

しかし、その道のプロである競売で落札する不動産業者は、

そのあたりのリスクを考慮して、

価格を調整し競売の入札をすることができるのです。

もちろん、全てが筋書き通りには行かず、想定外のことが起こり、

大失敗をして損害を蒙ることがあると、競売専門の

不動産業者から聞いたことがあります。

それでも、10件入札して8件で利益が出たら充分に

目標は達成できるとも言っていました。

ここまでの説明でわかるとおり、競売で相談者のご自宅等が

安く売られてしまうのは、売却に際しての情報が少ないことにあるのです。

その点、私ども全日本任意売却支援協会が扱う

任意売却は違います。

通常の売却と同様に、室内を見ることが出来、

どんな人が住んでいるかがわかりますから、

購入者も安心して任意売却の取引に応じてくださるのです。

競売よりも高く売れる任意売却。

高く売れることで住宅ローンの残債務が

減るので相談者にとってもメリットがあります。

また、債権者にとっても住宅ローンの返済が多くなされるので、

メリットがあることが理解できます。

そんなメリットが大きい任意売却・・・

それを成立させることが、私たち全日本任意売却支援協会の使命！

全日本任意売却支援協会は、これからも一件でも多く

任意売却を成立させるために尽力したく思います。

終わり

投稿なぜ競売では安く、任意売却では高くなるのか？は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田です。

前回のブログに引き続き、任意売却業界における

競合他社と全日本任意売却支援協会の違いを書かせていただきます。

私は、任意売却の相談者の方に、

次のようにお伝えしています。

『「住宅ローンを滞納し自宅が競売になる」

「任意売却を選択せざるを得ない」

このような状況は、とても大変なことですから、

全日本任意売却支援協会だけではなく、

他の任意売却を扱う会社さんにも相談に行って下さい。』

と、お伝えするようにしています。

他の任意売却業者さんがどんな会社で、どのような手法で

任意売却をされるのかは存じていません。

ただ、私ども全日本任意売却支援協会が他の任意売却業者さんと

比較した時の一番の違いは任意売却の実績です。

「実績の違い」・・・・・

すなわち“任意売却の成功の確率の高さ”といえます。

また、私ども全日本任意売却支援協会は、

任意売却を成功させるために、

かなりの学習時間を設けております。

他の任意売却業者さんに行って頂くことで、

その違いが理解してもらえると思っています。

参考までにこちらをご覧下さい。

任意売却を成功させたお客様の声です。

任意売却というネガティブなことで、

アンケートに答えたくない心境にあるにも関わらず、

多くの方がご協力してくださっているのです。

「私の感想が、私と同じように悩まれている方への

メッセージになれば協力します。」と言ってくださるのです。

感動で涙がでますね・・・。

今日も全日本任意売却支援協会には、

多くの方の任意売却のご相談が寄せられます。

私を含め他の任意売却コンサルタントも、

次のように伝えるでしょう。

「他の任意売却業者さんの話を聞いて、納得した上で

どこに任意売却を任せるか、ご判断下さい」と・・・。

今日も住宅ローンの滞納で困られている方の大切なご自宅を

競売から救うことを目的に、がんばるのみです。

終わり

投稿任意売却！「2社以上の話しを聞いて下さい」は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田です。

どんな業界においても、競合他社、ライバル会社はいるものです。

例えば、車業界においても、トヨタ自動車があり日産自動車があり

ホンダやマツダがあり、外資系のフォルクス・ワーゲンや

ベンツ、ＢＭＷがあったりします。

若者向けの洋服でいえば、ユニクロやしまむら、

外資系ではＺＡＲＡやＨ＆Ｍがあったりします。

不動産業界でも元財閥系の大手不動産会社から、

地域密着型の街の不動産屋さんに至るまで様々あります。

事業の経営というのは、極端に言えば市場（マーケット）で、

“競合他社とお客様を奪い合う”と言えるでしょう。

私たちが属する任意売却の業界においても、

お客様を奪い合うことが行われているようです。

ただ、私ども、全日本任意売却支援協会では

競合他社と無意味な争いはしないように心がけています。

しかし、私ども全日本任意売却支援協会の相談者を

自社の客に取り込もうとする動きがあったりするのです。

もちろん、どこに任意売却を任せるかは

相談者（お客様）が自由に判断することです。

ただ・・・・・

その、やり方が卑怯なことが多々あって、

ちょっと困ったことがあります。

次のような感じです。

①相談者の方が全日本任意売却支援協会に

任意売却の相談に来られる。

②相談者の方が、私どもと任意売却に

関する媒介契約を締結する。

③任意売却の媒介契約を元に

販売活動を開始する。

④悪質な競合他社が、私どもの販売活動の情報を

基にして、相談者の自宅へ直接、訪問する。

⑤相談者に全日本任意売却支援協会の悪いことを言って、

自分たちに任意売却の活動を任せるように仕向ける。

簡単ですが、このような流れで進むのです。

相談者の方とは、信頼関係が結べているので、

「全日本任意売却支援協会に任意売却を任せている」と

言って下さいます。

しかし、ある時こんなことまで言う競合会社がありました。

「全日本任意売却支援協会の代表の安田は反社会的勢力と関わりがある。」

何を言おうがその方の自由ですが、

事実とまったく異なる根拠のないことを

言われてしまうと、さすがに困惑してしまいます。

手前味噌ですが、任意売却の業界において、

日本で一番、取引をさせて頂いている自負があります。

だからこそ、全日本任意売却支援協会を悪く言って、

相談者を奪おうとするのでしょう。

これ以外にも誹謗中傷されたことがありました。

悪質なケースは顧問弁護士に相談し、

対策を協議したこともありました。

結果として、冒頭に述べましたとおり、

無意味な争いはしないということになりました。

競合他社のことを悪く言ったとしても、

自社が上にあがれるわけではないばかりか、

そんなことに時間を費やすことで、

自社の業績にも悪影響が出ると私は考えます。

市場がある限り、競合他社とお客様を

奪い合うことは避けられません。

しかし、健全で正当な戦いをして正々堂々と、

お客様に選ばれる会社でいたいと私は思います。

そして、この任意売却の業界が

更に健全になることを願って止みません。

終わり

投稿任意売却！業界の不健全な戦い！は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

任意売却コンサルタントの安田です。

私ども全日本任意売却支援協会に寄せられる要望で

もっとも多いものは、やはり「住み続けたい」というものです。

その方法についての代表格はなんと言っても「親子間売買」です。

お父さんが所有しているものを、

今度はお子さんが住宅ローンを組んで

住み続けるというものです。

しかし、お子さんがまだ小さかったり、

収入面で住宅ローンが組めなかったりするケースもあります。

そんな時にご提案するのが、

セール＆リースバックという手法です。

これは一旦、投資家の方に任意売却で

購入して頂き、家賃を払って住み続けてもらい、

その後に、身内の方の名義等で買い戻すというものです。

私ども全日本任意売却支援協会では、

300を超える法人、個人の方に、投資家登録をして頂いています。

よって、セール＆リースバックを成功させるために、

様々な形で大切なマイホームを競売から守ることができます。

その投資家の方からも、

様々な方法でご資金の援助を賜っております。

“現金で購入される方”や“ローンを組まれる方”、

それ以外にあるのは、その投資家ご自身が

“また別の投資家から資金を集める”というものです。

具体的には、任意売却で物件を購入する投資家（法人）が

会社名義で社債を発行し、また別の投資家から資金を集めるというものです。

この社債は、“少人数私募債”と呼ばれるもので、

中小企業が資金調達のためによく用いるものです。

50人以下の募集、一億円以下の調達など規則がありますが、

中小企業の経営者がご自身の知り合い等から資金を直接的に

調達するのには、かなり効果を発揮するようです。

また、税金面でも優遇があります。

源泉分離課税といい、給与所得等と分けて税金が引かれます。

その税率が20％（復興税除く）ですから、

高額所得者なら50％は掛かるであろう税金が

20％に収まるわけですから、高額所得者であればあるほど

そのメリットを感じていただけるのです。

ただ、この税金面の優遇に目をつけて、その会社の社長が別会社を

作って、自社の社債を購入するというケースが相次いだことがあり、

次年度からは一部、法改正がなされるようです。

私たち全日本任意売却支援協会のセール＆リースバックに

ご協力して頂いている投資家の方は、健全に投資して頂いているので、

まず、影響はないであろうと思われます。

任意売却を成功させるため、

セール＆リースバックを成功させるため、

銀行との交渉（調整）だけではなく、

税金などの専門知識も求められ、その責任の重さも感じます。

それでも、住み続けられた相談者の方の喜ぶ顔を見ることで、

全ての苦労も、やりがいに変わります。

任意売却、セール＆リースバックのご相談は、

全日本任意売却支援協会の任意売却コンサルタントへ。

終わり

投稿任意売却でのセール＆リースバック！投資家の資金調達は（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。

それぞれの頭文字をとってＫＫＤと呼ばれます。

大抵の場合、悪い経営手法のひとつとして、

ＫＫＤは用いられ、勘と経験と度胸だけで経営していると、

いつかは失敗するといわれます。

もちろん、何が起こるかわからない

先が見えないのが未来。

先が見えないわけですから最終的には

「エイヤー」で意思決定する必要がありますから、

勘と経験と度胸の全てを否定するつもりはありません。

ただ、勘と経験と度胸よりももっと大切な

ＫＫＤがあるとおもうのです。

それは何か・・・

Ｋ（教育）Ｋ（経験）Ｄ（出会い）です。

まずＫ、教育。

教育と言ってもそれほど大層なことではありません。

財務を知ることです。

私の元へ資金繰りの相談にいらっしゃる方の多くは、

決算書の見方、数字の読み方を知らない人がいます。

決算書は社長の通信簿と言われる資料なのに、

それを見ずして経営するとは、ビックリです。

いずれにしても経営者にとして最低限、

知っておかなければならないことが財務なのです。

次のＫ、経験です。

これは、勘と経験と度胸の経験とは異なり、

新しいことに挑戦し経験するということです。

昨日と同じことをするのは、ラクです。

やり方を知っているし、考える必要ありませんから

精神的に負担も掛かりません。

しかし、間違いなくマーケットは変化し続けています。

会社を新しいステージへ導くためにも、

マーケットに合わせて我が社を進化させなければならないのです。

その為に、新しいことに挑戦し経験することが

大切なのは言うまでもありません。

そして、最後の

Ｄ、出会い。

これは、自分よりも優れた人と出会うことを意味します。

業績の良い会社には必ず優れた経営者がいます。

経営者が最も学べるのは、優れた経営者からです。

また優れた経営者は大抵の場合、人格も立派ですから、

「教えて下さい」といけば快く教えてくださいます。

優れた経営者と一緒にいるだけで、自分の至らなさを知り、

もっと頑張らないとダメと痛感させてくれます。

そんなわけで、教育と経験と出会いも大切だと考えているわけです。

「あなたは、どう思われますか？」

投稿もうひとつのＫＫＤは（社）全日本任意売却支援協会 代表理事ブログの最初に登場しました。